关键结论

核心观点：MiC正由政策与示范驱动向区域化规模应用过渡，但真正决定企业价值的不是项目数、合同额或名义产能，而是订单连续性、产品复用、项目贡献、资本周转和现金回报。当前产业逻辑已较充分验证，证券化投资逻辑仍处于由“订单验证”向“财务兑现”过渡的阶段。

1. MiC需求已进入规模化验证阶段，但区域集中度高，投资判断应从“总量增长”转向“有效需求密度”。 本研究样本显示，2024—2025年新增项目约占存量样本四成；2024年至2026年4月新增项目中，广东和北京合计占75.6%，按已披露模块数量计算占比约85.1%。深圳公开政策亦持续提高模块化建筑实施目标。投资含义：行业景气度不能仅看全国项目数量或政策目标，更应关注特定区域、场景和产品体系能否形成连续订单池。

2. MiC不存在稳定可外推的行业利润率，单位经济性高度依赖合同工作范围、重复度、产品配置、物流和现场交付。 广州公开造价案例显示，即便都属于模块化建筑，结构体系、内装机电配置、运输距离和超限条件也会显著改变采购价格；公开信息不足以支持用单一项目价格或物料清单推导行业毛利，而以“同一工作范围的项目贡献”作为核心指标。投资含义：跨项目单位价格或单项造价差不能替代真实项目经济性。

3. 工厂经济性具有明显非线性，利用率本身不是盈利指标。 在标准化研究模型中，若满产固定负担为满产收入的10%、项目贡献率为20%，理论盈亏平衡利用率为50%；若固定负担升至15%，则提高到75%。投资含义：只有正贡献订单能够连续填充产能时，扩产和高利用率才创造价值。

4. 成熟模块化制造更接近“中等利润率×高资本周转”的回报模型。 Champion Homes与Cavco Industries 2026财年营业利润率约9.5%和10.2%，同时表现出较高固定资产周转与良好现金转化。投资含义：优质商业模式的关键在标准化、多客户需求汇集、按订单生产、库存纪律和资本周转，而不是单项目高毛利。

5. 产业逻辑已基本成立，但上市公司财务暴露仍弱于产业存在感。 中国建筑国际与有利集团均具备MiC产业价值承载路径，但公开披露尚不足以形成完整的MiC收入—利润—投入资本—现金流桥。投资含义：现阶段更适合采用“产业趋势确认—经营指标跟踪—财务兑现后重估”的框架，而不是仅根据主题渗透率给予估值溢价。

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第一部分　从技术方案到有效需求

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第一章　产业定义与技术边界

模块化建筑并不是一个边界天然清晰的行业概念。在中国内地、香港及海外市场，装配式建筑、模块化建筑、模块化集成建筑、组装合成建筑、体积式模块以及现代建造方式等术语经常交叉使用。不同定义有时强调预制对象，有时强调工厂完成程度，有时则服务于当地的审批、评价或统计制度。如果不先统一研究口径，后续项目数量、市场规模、企业收入和产业链价值量便容易出现重复或错配。

因此，本章的目的不是穷尽所有模块化技术，而是建立一套适用于中国内地与香港市场的操作性边界，回答三个问题：什么是本报告所称的模块化建筑，它与二维预制、专业功能模块及其他邻接产品如何区分，以及不同结构材料和工厂完成程度应当如何理解。

本章提供的是全书定义、分类和统计边界，不承担“六层五桥”中任何一层的经济测算。后续市场需求、合同价值、项目成本、工厂回报和企业财务分析均沿用本章口径，不能在后续章节为扩大市场规模而重新放宽核心产品边界。

1.1　什么是模块化建筑

1.1.1　从装配式建筑到三维空间模块

从中国现行标准的概念关系看，模块化建筑属于装配式建筑的一种形式。《装配式建筑评价标准》GB/T 51129—2017将装配式建筑定义为“由预制部品部件在工地装配而成的建筑”。¹ 这一定义强调预制部品部件和现场装配，但并不要求预制对象必须形成三维空间。

模块化建筑的主要差别，在于被预制、运输和安装的对象发生了变化：传统装配式建造通常以墙、板、梁、柱等单个构件或二维组件为基本单元，模块化建筑则进一步将结构、围护、机电和内装等内容集成到可运输的三维空间单元中，再运至项目现场进行吊装、连接和系统接驳。

本报告将“模块化集成建筑”界定为：在设计阶段将建筑拆分为若干类型的模块，在工厂完成结构、机电管线和装饰装修等内容的工业化预制，再将模块运至项目现场装嵌成完整建筑。这一定义同时覆盖模块的实物形态，以及设计前置、工厂集成和现场装嵌之间的连续关系。

深圳市住房和建设局将模块化建筑表述为：建筑主体、围护结构、设备管线和室内装修在工厂完成制作、安装，形成标准化的预制装配式空间模块，现场通过装配连接形成建筑。² 香港屋宇署所称的“组装合成”建筑法，则是将预制组件厂房生产的独立组装合成组件——已完成饰面、装置及配件的组装工序——运送至工地，再装嵌成为建筑物。³

上述定义都强调场外制造、三维空间单元和现场装嵌，但对工厂完成程度的要求较高。这类定义适合识别高度集成的模块化建筑，却不足以处理中国内地部分永久性三维模块以毛坯或部分装修状态出厂的实际情况。为覆盖中国内地与香港的不同项目形态，本报告在官方定义之外建立统一的研究口径，同时保留项目在当地制度下的正式称谓。

1.1.2　本报告的操作性定义

本报告所称模块化建筑，是指以永久使用为目的，采用可独立运输的三维体积式模块，并使模块构成建筑主体空间、承担全部或部分主体结构功能的建筑。模块可在工厂集成结构、围护、机电、内装和设备等内容；运抵项目现场后，再完成吊装、结构连接、系统接驳以及必要的非模块化工程。

这一定义包含四个相互关联的判断条件。

第一，研究对象是建筑，而不是一般工业模块。集装箱、车厢、船舶舱室和工业设备机柜虽然也可能采用标准化、模块化生产，但不属于本报告所讨论的模块化建筑。

第二，基本单元是可独立运输的三维空间模块，而不是单个构件或二维板件。国际场外建造标准也将模块描述为可以作为单一独立区段运输至现场的三维体积部分，并将整体卫生间模块（bathroom pod）等不具结构独立性的子系统归为模块化组件，而非建筑主体模块。⁴

第三，三维模块需要成为建筑主体空间并承担全部或部分主体结构功能。卫生间、厨房和机电设备间等专业功能模块虽然具有三维形态，也可能具有很高的工厂完成度，但通常不独立构成建筑主体，因此作为邻接产品研究，而不自动纳入核心市场。

第四，核心市场以永久性建筑为主。“永久性”依据项目批准用途、设计意图或合同约定判断，而不是根据实际使用年限主观推断。临时、应急和可迁移模块建筑具有不同的需求机制、技术约束和资产属性，因而单独观察。

本报告对中国内地项目台账按照永久性建筑口径筛选。香港项目台账则保留当地MiC广义观察样本，其中包括永久性项目，也包括过渡性房屋、简约公屋等临时或过渡型项目；后者只用于观察技术应用、采购与供应链机制，不并入永久性核心市场。对于公开资料未披露批准用途、设计使用属性或合同约定的香港项目，本报告不根据场景名称强行判断其是否永久。

详细数据库执行规则见附录A《项目数据库方法与统计口径》。第4—6章的中国内地统计采用永久性核心样本；香港统计保留广义MiC观察样本，并对明确属于临时或过渡型的项目单独标识。涉及永久性核心市场、有效需求或企业价值判断时，不将香港广义样本总量直接等同于永久性项目总量。

为保持全文术语简洁，除讨论具体地区监管制度时另有说明外，后文可将符合上述研究边界的永久性三维体积式模块化建筑简称为“MiC”。这一简称代表本报告的研究口径，不意味着中国内地项目均属于香港监管制度下的“组装合成建筑法”。涉及香港审批、原则上认可、供应商或项目统计时，“MiC”仍按香港屋宇署及项目正式资料的当地制度含义使用。

1.1.3　与海外常用概念的关系

海外资料中的模块化建造（modular construction）、场外建造（off-site construction）、现代建造方式（Modern Methods of Construction，MMC）、预制预装修体积式建造（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction，PPVC）和模块化集成建造（Modular Integrated Construction，MiC）并非完全同义。它们可能分别指向场外建造的广义集合、特定的三维体积式路线，或某一地区的监管和认证制度。

英国政府的现代建造方式分类将三维主体结构系统、二维主体结构系统和非结构性组件分别列为不同类别，目的之一就是形成可以用于数据采集和市场理解的共同分类。⁵ 麦肯锡在研究模块化建造时采用了相对宽泛的分析口径，同时讨论二维板式系统、三维体积式模块和整体卫生间模块（bathroom pod）等不同产品。⁶

本报告不直接照搬其中任何一个总称，而是根据产品是否形成三维空间、是否承担主体结构功能，以及其在完整建筑中的组合方式重新划分研究边界。来源资料中的原始术语仍予保留，以避免在跨地区比较中误读当地制度含义。

1.2　产品单元与项目建造体系

模块化建筑的分类需要区分两个层面：一是工厂实际生产和运输的产品单元，二是这些单元在项目层面如何组合成完整建筑。两者如果混在一起，容易把整体卫生间模块（bathroom pod）、三维结构模块和二维/三维混合建筑误认为同一层级的产品类型。

1.2.1　三类主要产品单元

从工厂交付的实物形态看，模块化及其邻接产品可分为三类。

第一类是结构性三维体积模块。这类模块可以独立运输，构成建筑的主要使用空间，并承担全部或部分主体结构功能，是本报告研究的核心产品。

第二类是非结构性三维功能模块，包括整体卫生间、整体厨房以及部分机电或设备模块。它们通常围绕某一特定功能进行高度集成，但不独立承担建筑主体结构，属于核心模块化建筑的邻接产品。它们既可能与三维结构模块组合，也可能应用于传统或二维装配式项目。

第三类是二维板式和预制构件，包括墙板、楼板、梁柱、叠合板及预制面板等。这类产品不形成可独立运输的三维空间，既可能与三维模块共同构成建筑，也可能作为独立的装配式建造路线与三维模块形成替代关系。

1.2.2　三类项目建造体系

从完整项目的建造方式看，本报告不再强制把已纳入样本进一步拆分为“纯3D”和“2D/3D混合”。项目层面以3D体积式模块是否构成主要模块化建造方式作为纳入标准。

一个项目即使同时包含现场施工的基础、地下室、核心筒、走道、公共空间、底部商业或局部二维预制部分，只要其主要模块化建筑空间由承担主体结构功能的三维体积式模块构成，仍纳入核心项目样本。对于部分楼层采用二维或传统方式、其余主要楼层采用三维模块的项目，若公开资料无法可靠获得不同建造方式的面积、模块数量或价值量，本报告不人为估算“纯3D”和“混合”的比例。

纯二维板式装配式建筑，以及仅使用卫生间舱、厨房舱、机电舱等非主体三维功能模块的项目，仍不纳入核心市场。由此，第4—6章的中国内地样本采用“以3D体积式模块为主要模块化建造方式的永久性项目”口径；香港广义观察样本用于补充分析当地MiC应用与供应链，但不改变核心市场定义。

1.2.3　结构材料是独立的分类维度

产品形态和结构材料不能混为同一个分类层级。三维模块、二维构件和混合建造体系都可能采用不同的结构材料。

本报告正式研究钢结构模块、混凝土结构模块以及模块主体本身采用钢—混凝土组合的混合结构模块。材料类型按照模块主体承重体系判断：例如，钢结构模块与现场施工的混凝土核心筒组合，仍属于钢结构模块，不应仅因项目中同时存在钢和混凝土就被归为混合材料模块。

木结构模块在部分海外市场具有一定应用，但由于其供应链、法规环境和主要市场与中国内地及香港差异较大，本报告不将其纳入正式项目样本和后续测算，仅在必要时作为国际背景材料提及。

注：产品单元、项目建造体系、结构材料和工厂集成程度属于不同分类维度。图中工厂集成程度为本报告的定性描述，不代表国家、地区或行业统一评级。示意图不代表具体工程结构节点。

1.3　工厂集成程度与模块系统构成

1.3.1　工厂集成程度不是单一比例

模块化建筑的重要特征之一，是将原本在项目现场完成的部分工作转移至工厂。但“有多少工作在工厂完成”并不存在适用于所有项目的统一分母。不同资料所称的工厂完成率，可能分别按成本、工序、部品数量、人工工时或建筑范围计算，因而不能直接比较。

为便于理解，本报告将工厂集成程度概括为三个定性状态：基础集成主要完成主体结构和部分围护；中等集成进一步包含部分机电或内装；高度集成则在工厂内完成较完整的机电、装修、固定设备和功能测试。但这三个状态只用于描述模块的交付形态，不构成行业标准，也不单独决定一个项目是否属于核心市场。

在实际项目研究中，判断工厂集成程度需要分别观察五个方面：主体结构和连接预埋件是否完成；外墙、内隔墙、门窗、保温和防水等围护内容是否完成；机电管线、设备、接口预留和工厂测试完成到什么程度；墙地顶、固定家具和洁具等内装内容是否完成；固定设备、智能化设备及功能测试是否已经在工厂完成。

对于公开资料未披露的内容，应保留为未知，而不能仅根据“高集成”“高完成率”等宣传性表述推断具体系统已经完成。这一处理既避免人为制造精度，也为后续比较不同项目的成本范围保留了必要边界。

1.3.2　从模块单元到完整建筑

模块化建筑并不是把若干完整“箱子”简单叠放在一起。一个可交付的模块化建筑至少包含模块内部系统、模块与建筑之间的关键接口，以及不能或不适合模块化的现场工程三个部分。

模块内部通常包括结构、外围护、设备与管线、内装等系统。深圳《混凝土模块化建筑技术规程》SJG 130—2023即按照结构、外围护、设备管线和内装四个系统组织相关技术要求。⁷ 为了更贴近不同用途模块的实际交付内容，本报告在此基础上进一步关注固定设备、功能部件及工厂测试。

模块接口是模块从工厂产品转化为完整建筑的关键。它既包括模块之间以及模块与基础、核心筒之间的结构连接，也包括给排水、暖通、电气、消防等系统的现场接驳，还涉及防火、防水、隔声、密封和尺寸公差处理。接口并不一定占据最大的实物量，却可能集中体现设计协调、责任划分和现场返工风险，因此也是第二章分析交付链时需要重点追踪的环节。

完整项目还包括基础、地下结构、核心筒、裙房、公共空间、屋面、外立面和室外工程等非模块化部分。其具体范围随建筑高度、用途、结构体系和项目条件变化。由此可见，模块产品合同、模块制造产值和整栋建筑造价并不是同一个统计层级，后续分析不能直接混用。

注：图中模块内部系统和接口为概念性归纳，不替代具体项目的结构体系、机电系统和工程节点设计。不同材料、建筑用途及项目方案的系统构成可能存在差异。

1.4　核心、扩展与邻接边界

模块化建筑产业研究需要同时处理两个不同问题：哪些对象值得在产业链中研究，以及哪些对象可以计入核心市场统计。某项产品或服务不计入核心项目数，并不意味着它不属于产业链，也不意味着它没有承接模块化带来的价值迁移。

对象	在本报告中的定位	后续统计处理
以永久使用为目的、3D体积式模块构成主要模块化建造方式的建筑	核心市场	计入核心项目；金额只采用能够识别且不重复的MiC相关工作范围
项目同时包含基础、核心筒、公共区、局部二维或传统施工	核心项目中的常见组合方式	不因存在非3D部分自动排除；不强制拆“纯3D/混合”
二维板式和普通预制构件体系	替代/上游路线	不计入核心项目和核心交易额，用于技术经济比较
整体卫生间、厨房及专业机电模块	邻接产品	不计入核心项目；交易单列并避免与总包合同重复计算
设计、认证、物流、吊装、安装和运维服务	价值链服务	不形成独立项目数；合同边界清楚时单独记录金额
临时、应急和可迁移模块建筑	特殊邻接市场	与永久性项目分开统计
木结构模块建筑	正式中国样本范围外	仅作国际背景
集装箱、车厢、船舶舱室和工业设备机柜	非建筑工业模块	不纳入
纯现场现浇建造	对照基准	不纳入模块化市场，用于经济性比较

涉及金额时，只纳入能够从合同、清单或其他可靠资料中识别且不重复的MiC相关工作范围。项目总投资、整项总承建金额和模块制造法人内部销售均不能自动视为核心市场交易额。

注：是否进入产业链研究与是否计入核心市场统计是两个不同问题。邻接产品、专业服务和上游材料虽然不形成核心项目数，仍属于后续产业链和价值变化分析的对象。

1.5　本章小结

本报告所研究的核心，是以永久使用为目的、以承担主体结构功能的三维空间模块为主要模块化建造方式的建筑。基础、地下室、核心筒、公共空间或局部二维预制的存在不会自动改变项目归属；公开资料无法可靠拆分项目内部3D与其他建造方式比例时，不再人为划分“纯3D”和“2D/3D混合”。

这一边界兼顾技术真实性和统计可执行性：一般二维装配式体系、专业功能模块、临时可迁移建筑和非建筑工业模块分别作为替代、邻接或范围外对象处理。中国内地项目台账已在收录阶段完成永久性筛选；香港台账保留广义观察样本，并将可明确识别的临时或过渡型项目作为邻接市场单列。

第二章将在这一边界下分析模块化建筑如何经过设计、采购、制造、运输、吊装、接口施工和验收完成交付，并识别实物、决策、资金和责任四条链。

参考资料

1GB/T 51129—2017，《装配式建筑评价标准》，2018年2月1日起实施。正文参见：标准文本。

2深圳市住房和建设局：《什么是模块化建筑？》，2022年11月21日。

3香港屋宇署：《“组装合成”建筑法》及《认可人士、注册结构工程师及注册岩土工程师作业备考》（Practice Note for Authorized Persons, Registered Structural Engineers and Registered Geotechnical Engineers，PNAP）ADV-36。

4国际规范委员会（International Code Council，ICC）与模块化建筑协会（Modular Building Institute，MBI）：《场外建造标准1200—2021：第二章　定义》（ICC/MBI 1200—2021, Chapter 2 Definitions）。

5英国住房、社区与地方政府部（UK Ministry of Housing, Communities & Local Government）：《现代建造方式：定义框架》（Modern Methods of Construction: Developing a Definition Framework），2019年。

6麦肯锡公司（McKinsey & Company）：《模块化建造：从项目走向产品》（Modular construction: From projects to products），2019年。

7深圳市住房和建设局：《混凝土模块化建筑技术规程》SJG 130—2023，2024年2月15日起实施。

项目数据库截止日期：2026年4月30日；外部资料在本轮终审中核验至2026年9月10日。

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第二章　产品与交付链

第一章界定了模块化建筑的定义。本章进一步分析一个模块化建筑项目如何从业主需求转化为可制造的模块产品，再经过工厂生产、运输和现场装配，最终形成可以验收和使用的完整建筑。

模块化建筑将部分施工活动转移至设计前端和工厂，并为工厂生产与现场工程并行创造条件，从而可能缩短项目关键路径。实际工期仍取决于设计定稿、生产组织、运输、现场准备、审批和验收等环节能否同步。项目交付由单一施工现场扩展为设计、制造、物流和现场施工协同运行的体系，参与主体的分工、付款关系和责任边界也随之发生变化。

需要区分本章与全书经济主线的层级：本章的实物、决策、资金和责任四条链描述单个项目如何运行和交付；第六章起正式使用的“六层五桥”描述市场需求如何逐层转化为订单、项目贡献、工厂和企业回报，并最终连接股东价值。四条项目交付链是局部分析工具。

2.1　模块化建筑的工业化交付逻辑

2.1.1　建造活动由现场向设计前端和工厂延伸

传统建筑项目通常依次经历勘察设计、采购与施工准备、现场施工与安装、竣工验收和交付使用。模块化建筑仍需经过基本建设程序，但工序关系发生了三项变化。

第一，设计和决策前置。模块需要同时满足建筑使用、工厂制造、运输和现场安装等要求，模块划分、结构体系和主要连接做法需要在生产前确定。香港大学模块化集成建筑实验室的研究将项目流程概括为“项目规划和概念设计—详细设计和承包商采购—场外模块生产—模块运输—现场模块安装”，并将设计方案未能及早确定列为供应链的主要制约之一。¹

第二，工厂生产与现场工程可以部分并行。设计定稿后，工厂组织模块生产，现场同步开展基础、地下结构、核心筒和管线等工程。若两端按照同一项目计划协同，部分传统串联工序的等待时间可以被压缩；若现场或设计条件不同步，工厂并行本身并不保证总工期缩短。

第三，工厂与施工现场之间增加了运输和安装环节。模块出厂后，还需完成运输、吊装、结构连接、机电接驳以及防火、防水、隔声和密封处理，才成为完整建筑的一部分。

深圳《钢结构模块化建筑技术规程》SJG 129—2023和《混凝土模块化建筑技术规程》SJG 130—2023均按照设计、制作与运输、施工安装和验收等阶段组织技术要求，反映了模块化建筑跨越工厂与现场的全过程特征。⁸⁹

2.1.2　第一阶段：项目策划与技术路线选择

项目首先从使用需求、建设规模、空间重复度、工期目标、场地条件和预算约束出发，判断采用模块化的范围及目标。主要考虑建筑功能能否形成重复的空间单元，建筑高度和结构体系是否适合模块组合，运输和吊装条件是否可行，审批和质量监管是否具有明确路径，以及市场上是否存在具备相应能力和经验的供应商。

模块化建筑集成商通常需要在概念方案阶段参与，协助确定模块划分、结构材料、工厂位置、运输方式和吊装组织。香港建造业议会的实践资料也强调，应较早引入模块供应商和本地承建商，并在项目早期完成设计。¹⁰

该阶段形成项目的模块化实施策略，包括应用范围、技术路线、初步模块划分、采购方式、审批路径、运输吊装方案，以及工厂生产与现场施工的总体时序。

2.1.3　第二阶段：一体化设计与设计定稿

确定模块化路线后，项目进入以面向制造和装配的设计（Design for Manufacture and Assembly，DfMA）为核心的深化阶段，由建筑、结构、机电、内装、制造、物流和现场施工等专业协同完成。

设计内容包括模块划分和标准尺寸、主体结构与连接节点、机电接驳点、防火防水隔声、接缝密封、公差控制、吊点和运输加固，以及模块与基础、核心筒、外立面等非模块化部分的专业界面。主要成果包括深化图纸、物料清单（Bill of Materials，BOM）、技术规格、检验要求和生产装配顺序。

设计定稿通常分为两个层次：先确定模块体系、空间尺寸和主要专业界面，再完成用于采购和生产的深化文件。生产开始后的设计变更需要同步评估材料采购、在制品、成品模块、现场工程和项目工期。

中国内地项目的具体审批方式因地区和项目而异，部分项目会在常规装配式设计审查基础上增加专项论证。香港设有组装合成建筑系统或组件的原则上认可（In-principle Acceptance，IPA）机制，用于预先处理非具体地盘的系统设计和建造事项；具体项目仍需完成与地盘和正式图则相关的审批。¹¹

2.1.4　第三阶段：采购、生产准备与工厂制造

模块化项目的采购范围可以是模块产品供应、模块工程分包，也可以覆盖设计、制造、运输、安装或总承包等多个环节。合同范围决定报价口径、付款节点和各方责任。

模块化建筑企业可以分别提供模块供应、设计深化、运输安装或工程总承包，也可以将多项责任组合为一体化交付。由此形成从专业制造到系统集成的多种业务模式。

设计和合同达到生产条件后，工厂开始原材料与部品采购、模具和工装配置、生产线调整、生产排程和质量计划。采购对象包括主体结构材料、围护和门窗、机电设备与管线、内装材料、整体卫浴及固定设备。

模块生产通常包括主体结构成形、围护安装、机电预埋与设备安装、内装和固定设备集成等工序，具体流程随结构材料和工厂布置而变化。多个专业工种在同一三维空间单元内协同，是模块制造区别于普通预制构件生产的重要特征。

质量控制贯穿材料进场、样板或首件、隐蔽工程、过程检验、成品检验、试拼装和功能测试。香港建造业议会提出，在批量生产前制作并检查各类模块的样板或原型，并可在工厂开展试装或试叠；香港屋宇署相关作业备考对工厂质量保证、检验和审核作出要求。¹⁰¹¹

模块出厂时，材料、检验、测试和整改记录应与模块编号对应，为运输交接、现场安装和质量追溯提供依据。

2.1.5　第四阶段：运输、吊装与现场连接

运输条件会影响模块尺寸、工厂选址和交付节奏，需要在方案设计阶段统筹考虑。模块可以采用公路、水运或组合运输；内地制造、香港交付的项目还涉及跨境物流和口岸通关。香港大学牵头研究将跨境物流、超大尺寸运输和大型模块安装列为粤港澳大湾区供应链的重要约束。截至2024年4月，该研究识别出17家具备香港项目经验的模块供应商及20家相关工厂，反映香港需求与广东制造能力之间已经形成跨区域联系。¹

模块运抵现场后，依次完成到货检查、卸车、临时存放、起吊、定位、临时固定和永久连接。运输批次、吊装节拍、现场堆放和工厂排产需要按同一进度计划协调。

吊装完成后，现场继续完成模块之间以及模块与核心筒、基础等非模块化部分之间的结构连接，完成给排水、暖通、电气和消防系统接驳，并处理防火、防水、隔声、密封、接缝和局部装修。香港建造业议会的流程资料提出，模块叠放后应进行临时防水，随后完成永久防水及结构、机电连接。¹⁰

现场总承包、模块化建筑集成商、吊装单位、机电分包和设计单位围绕施工组织形成工作界面。运输损坏、尺寸偏差、结构连接、机电接驳、成品保护和防水密封等事项，需要在合同和施工方案中明确检查、整改及费用责任。

2.1.6　第五阶段：系统调试、验收交付与运维

模块安装和现场连接完成后，项目进入系统调试、竣工验收和移交。验收范围包括模块组合后的主体结构、机电系统、消防性能、防水和整体使用功能。工厂的材料、检验和测试记录，需要与现场安装、隐蔽工程、专业接驳和系统调试资料对应，形成完整的质量追溯链。

在中国内地，《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到竣工报告后组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，主管部门承担相应监督或备案职责。¹² 香港项目则按照《建筑物条例》、批准图则、作业备考和具体项目要求完成法定检查、证明和交付程序。¹¹

项目移交后进入质量保证和运营维护阶段。竣工资料需要关联模块编号、工厂记录、现场安装位置和质保责任，以支持缺陷判断、维修和责任追溯。

2.2　产业链主要参与者及责任分工

2.2.1　产业链参与者

模块化建筑产业链由上游材料与部品供应、中游设计集成与制造、物流和现场安装、需求端及运维端共同构成，监管、检验和认证主体贯穿项目全过程。

产业链位置	主要参与者	主要职责
上游供应	钢材、混凝土、围护、门窗、机电、内装、整体卫浴和设备供应商	提供原材料、部品和设备，保证性能、质量与交期
中游设计与集成	建筑设计院、专业顾问、模块化建筑集成商	完成技术路线、模块划分、深化设计、专业协调和设计定稿
中游制造	模块制造工厂及配套加工企业	组织采购、生产、检验、成品保护和出厂交付
物流与交付服务	公路及水运物流、报关、仓储和起重服务企业	负责运输方案、模块转运、到场交接和吊装配合
下游施工与安装	总承包、吊装、机电及其他专业分包单位	统筹现场工程、模块安装、结构连接、机电接驳、系统调试和验收配合
需求端	政府、开发商、公共机构、其他建设单位和最终使用者	提出需求，确定采购方式、预算、工期和交付标准
运维端	业主、资产运营方和物业服务企业	接收建筑，负责运营维护、缺陷反馈和质保衔接
监管与专业支撑	住建及相关主管部门、香港屋宇署、检验检测、认证、保险和研究机构	开展审批、监督、检验、认证、风险保障和技术支持

同一企业可以承担其中一个或多个角色，具体分工由企业能力、资质和项目合同确定。

2.2.2　模块化建筑集成商连接设计、制造与交付

模块化建筑集成商以模块产品体系为基础，连接深化设计、采购供应链、工厂生产和现场安装。其主要作用包括将建筑方案转化为可重复制造的模块产品，协调结构、围护、机电和内装等专业进入同一生产体系，并保持工厂制造与现场安装使用一致的技术和质量信息。

香港大学牵头研究将模块供应商界定为具有模块设计和制造能力的企业，并根据项目经验、系统类型和生产能力进行分类。¹从商业模式看，企业还可沿设计研发、模块制造、物流安装和工程管理等环节延伸，但控制范围越广，承担的固定资产、履约和营运资金责任通常也越大。

模块化建筑集成商的实际业务范围因项目而异，可以仅提供模块产品，也可以承接深化设计、制造、运输、安装或更广泛的工程交付。

2.2.3　采购和合同模式

模块化项目主要形成三类采购和合同模式。

第一类是模块产品采购。业主或总承包商采购满足技术规格的模块，运输、吊装和现场安装由其他单位承担。

第二类是模块工程分包。模块化建筑集成商承担深化设计、制造，并根据合同覆盖运输、吊装或安装等部分工作，与总承包商形成专业分包关系。

第三类是一体化交付。具备相应能力和资质的企业统筹设计、采购、制造、运输、安装或总承包等多个环节，减少跨单位协调层级。

采购模式与具体合同条款共同规定设计定稿、材料采购、进度付款、运输损坏、现场连接和质保等责任边界；实际风险承担还取决于变更、验收、风险转移和索赔条款。英国公共部门模块化采购框架覆盖设计、制造、运输、安装、交付和维护，并通过供应商预审、工厂评估、保险和标准合同约束履约能力。¹⁹其核心经验是将工业化生产要求转化为明确的采购范围、准入条件和合同责任。

2.2.4　“内地制造—香港交付”的跨境协同

内地制造、香港交付的典型链条包括：香港业主提出需求，香港设计顾问和总承包团队完成项目方案及当地审批，模块化建筑集成商完成深化设计和工厂制造，模块经检验和跨境运输进入香港，再由现场总承包和专业分包完成吊装、连接、系统接驳和验收。

香港的审批和质量要求需要进入内地工厂的设计与生产过程，工厂检验记录则需要满足香港项目团队和监管程序的使用要求。运输和通关计划还需与香港现场的吊装窗口、堆放能力和道路条件协调。粤港澳大湾区供应链研究将设计前置、监管审批、跨境物流和大型模块安装识别为关键约束。¹

跨境项目的主要责任界面包括工厂检验与出厂放行、装车或装船、口岸通关、现场接收、吊装安装和最终验收。模块编号、状态检查、文件签认和保险责任需要在各阶段连续衔接。

2.3　实物、决策、资金与责任四条链

2.3.1　四条链的基本关系

模块化项目的运行可以同时从四个维度观察：实物链描述材料、模块和建筑实体的形成；决策链描述技术路线、供应商、设计定稿和变更的控制；资金链描述项目资金向设计、制造、物流和施工环节的传导；责任链描述设计、制造、运输、安装和质保责任的分布。

这四条链只回答项目内部各参与方如何协同，不直接回答市场规模、企业订单、工厂利润或上市公司股东回报。后续章节将把本章识别的付款、责任和交付界面作为六层五桥各转换环节的约束条件。

链条	策划与设计	采购与制造	运输与安装	验收与运维
实物链	需求、方案、图纸	材料与部品、成品模块	模块运输、吊装、连接接驳	完整建筑、运维资产
决策链	技术路线、模块划分、设计定稿	供应商、合同范围、生产安排	运输批次、吊装顺序、现场处置	验收、缺陷处理、维修改造
资金链	前期及设计费用	预付款、材料款、制造进度款	运费、吊装和安装进度款	尾款、质保金、运维支出
责任链	需求与设计责任	材料与制造责任	运输、安装及专业界面责任	验收、质保和维护责任

2.3.2　四条链的协同

四条链的匹配程度会影响项目进度、库存、资金占用和责任风险。业主需求、设计定稿、工厂排产、现场施工和付款节点需要相互匹配。例如，模块已经生产完成但现场尚不具备吊装条件，会形成库存和成品保护压力；现场工程已经推进但模块无法按期交付，则会增加现场等待和设备闲置。

模块制造通常需要较早采购材料并占用生产资源，付款安排也需要与设计、生产、工厂检验、到场和安装等里程碑衔接。不同采购模式下，付款节点和比例将随合同范围、风险转移和验收条件变化。

2.3.3　关键工作界面与责任界面

模块化项目的协同重点集中在五类工作界面。

一是需求与设计工作界面，核心是将业主需求转化为稳定的模块划分和空间标准；二是设计与制造专业界面，核心是保持深化图纸、物料清单和生产数据一致；三是工厂与物流责任界面，核心是明确成品状态、包装、放行、保险和运输责任；四是模块与现场专业界面，涵盖吊装定位、结构连接、机电接驳、防水密封和装修收口；五是交付与质保责任界面，核心是将工厂记录、现场安装位置和缺陷责任连续关联。

这些工作界面也是模块化价值形成和损耗的主要位置。设计协同、标准化、工厂质量和并行施工有助于形成工期和质量价值；设计变更、等待、运输损伤、现场偏差、返工和责任争议则会造成价值损耗。

2.4　本章小结

模块化建筑的交付逻辑可以概括为设计前置、工厂与现场并行、跨地点协同和现场集成。项目的基本建设程序保持不变，但更多决策需要在生产前完成，更多施工活动转移至工厂，运输、吊装、结构连接和机电接驳成为连接模块产品与完整建筑的关键环节。

产业链由上游材料与部品供应、中游设计集成与制造、物流和下游施工安装、需求端及运维端共同构成。模块化建筑集成商连接设计、采购、制造和交付，其业务范围可以从模块产品供应延伸至工程分包或一体化交付。采购和合同模式决定各参与方在设计、付款、运输、安装和质保中的责任边界。

实物、决策、资金和责任四条链沿项目全过程同步运行，并在设计与制造、工厂与物流、模块与现场以及交付与质保等工作界面汇合。下一章将以这些环节和工作界面为基础，分析模块化相对传统建造的增本、减本和新增价值，以及价值在传导过程中可能发生的损耗。

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参考资料

8深圳市住房和建设局：《钢结构模块化建筑技术规程》SJG 129—2023，2024年2月15日起实施。

9深圳市住房和建设局：《混凝土模块化建筑技术规程》SJG 130—2023，2024年2月15日起实施。

10香港建造业议会：《组装合成建筑的一般流程》及相关实践资料。

11香港屋宇署：《“组装合成”建筑法》及《认可人士、注册结构工程师及注册岩土工程师作业备考 ADV-36》。

12国务院：《建设工程质量管理条例》，2000年1月30日发布，2019年4月23日修订。

资料检索截止日期：2026年8月18日。

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第三章　模块化相对传统建造的经济性

第二章说明了模块化建筑如何通过设计、工厂制造、物流运输和现场安装完成交付。本章进一步回答：这种交付方式相对传统建造改变了哪些成本和价值，这些变化在什么条件下能够形成项目经济性。

本章的核心判断是，模块化建筑并不天然比传统建造便宜。它通常会前置或增加一部分设计、工厂和物流投入，同时有机会减少现场人工与现场作业、缩短部分关键路径并改善交付确定性。新增成本能否被节约和新增价值覆盖，取决于产品重复度、订单连续性、设计稳定性、物流条件、工期价值及现场约束的共同作用。

本章建立的是项目价值形成与损耗机制：解释项目为何采用MiC，以及价值在哪些交付环节形成或流失。它不是从市场到股东的全书价值传导主线；需求、合同、项目贡献、工厂回报和企业价值之间的跨层转换由第六章起的“六层五桥”统一承接。

3.1　经济性不等于建造成本更低

3.1.1　三层经济性

评价模块化建筑不能只比较材料费或建安单价，至少需要区分三个层次。

层次	观察内容	主要问题
直接建造成本	设计、材料、工厂制造、现场人工、运输、吊装和安装	在可比范围内，模块化比传统建造增加或减少了多少直接成本
项目全成本	现场管理、临时设施、融资、工期延长、返工、库存和质量风险	直接造价之外，项目实施成本发生了什么变化
项目价值	提前投入使用、质量确定性、安全、减少扰民和运营维护	工期和风险改善能否转化为可识别的收益

据此，模块化相对传统建造的项目净经济增益可以表示为：

直接成本节约＋工期相关节约＋风险损失减少＋提前使用收益－模块化新增成本

其中，直接成本通常可以通过清单、合同或造价资料观察；工期和风险价值则需要结合项目融资结构、运营模式和使用需求单独测算。不能货币化的价值应保留为定性判断，不应强行折算为节约金额。

3.1.2　比较的前提是范围一致

项目总投资、建安工程费、模块合同额和工厂产值处于不同统计层级，不能直接比较或相加。即使均以“元/平方米”表示，也需要核对面积分母、模块完成范围、税费口径、价格时点、运输距离和现场工程范围。

本章引用的外部成本区间主要用于解释机制，而不是作为中国内地或香港项目的直接测算参数。麦肯锡2019年的研究认为，三维体积式模块可使示例项目工期压缩20%—50%；项目总建造成本在条件较好时存在下降约20%的机会，但当人工节约不足以抵消材料或物流增量时，也可能增加约10%。该研究同时指出，显著成本节约在当时仍是例外而非常态。¹³

因此，本报告不以“节约20%”作为中国内地或香港市场的基准假设，而是将其作为模块化经济性具有较大上下波动范围的外部证据。

3.2　模块化如何改变成本与价值

模块化相对传统建造的变化可以归纳为四类：新增成本、减少成本、新增价值和价值损耗。四类变化同时发生。

环节	新增成本	减少成本	新增价值	主要损耗
设计与研发	一体化设计、产品研发、样板验证和认证测试	重复项目可减少重复设计	设计复用、专业协同和质量前置	需求反复、设计变更和非标准化
材料与制造	结构加强、连接件、工装模具、厂房设备和折旧	材料损耗、部分返工和现场加工	工厂质量稳定、学习曲线	产能闲置、订单中断和在制品积压
现场施工	大型吊装、安装组织和局部临时堆放	现场人工、湿作业、临时设施和部分管理成本	缩短现场周期、改善安全、减少扰民	模块与现场偏差、等待和二次处理
物流	包装、运输、许可、保险和跨境组织	减少部分零散材料进场	批次化和准时化交付	超限、损伤、通关或吊装窗口不匹配
工期与资金	前期投入和工厂生产可能提前占用资金	现场管理期和部分融资期缩短	提前交付、提前运营或提前入住	付款节点与生产进度不匹配、库存占款

3.2.1　新增成本集中在前端、工厂和物流

第一，设计和研发投入前置。模块需要在生产前协调建筑、结构、机电、内装、制造、运输和安装条件。面向制造和装配的设计（Design for Manufacture and Assembly，DfMA）、深化设计、样板验证和认证测试，会增加项目早期投入。设计可以复用时，这些投入能够在后续项目中摊薄；若每个项目都重新开发，前置投入就会成为持续增本项。

第二，模块本体可能出现材料增量。模块需要满足永久使用、工厂搬运、运输、吊装和安装等多种工况，可能增加边框、吊点、连接件和临时加固。相邻模块之间是否形成重复墙体或楼板，则取决于具体结构体系，不能将其视为所有模块化建筑的固定特征。麦肯锡给出的材料成本变化区间为相对传统项目总成本下降10个百分点至增加15个百分点，说明材料节约与材料增量均可能发生。¹³

第三，工厂承担较高的固定成本。厂房、生产线、模具工装、吊运设备、质量体系、管理人员和折旧需要由实际产量分摊。广州市建设工程造价管理站发布的案例中，模块产品费用将研发深化设计、检测、试验、机械设备、一次性物料和固定资产折旧等合并列为“其他费用”，说明这些成本会进入模块产品价格；但由于各项未单独拆分，不能据此计算固定成本比例。该文件明确定位为投资估算、设计概算、投标报价和造价分析的参考资料，不作为工程结算、司法鉴定或造价争议处理依据。¹⁴

第四，物流和吊装构成模块化特有或显著增加的成本。模块尺寸、重量、运输许可、路线、车辆或船舶、装卸次数、保险和吊装窗口共同决定交付成本。跨境项目还需协调内地工厂、口岸和香港现场的时序及文件。香港大学的供应链研究将跨境物流和大型模块安装列为粤港澳大湾区模块化交付的主要约束。¹⁵

3.2.2　减少成本主要来自现场活动收缩

模块化将结构、机电和内装的部分作业转移至工厂，现场主要完成吊装、连接、接驳和收口，由此减少部分现场人工、湿作业、临时设施、材料堆放和交叉施工。麦肯锡案例研究给出的现场人工成本变化为相对传统项目总成本下降10—25个百分点，同时场外人工增加5—15个百分点；净人工优势取决于工厂生产效率、自动化水平及工厂与项目所在地的人工价差。¹³

材料方面，工厂环境有利于集中下料、过程检验和成品保护，可以减少切割损耗、天气损坏和部分返工；但结构加强和重复构造也可能抵消这些节约。因此，材料成本应按具体模块系统计算，不能预设为必然下降。

新加坡建设局公布的预制预装修体积式建造（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction，PPVC）资料显示，项目成效随复杂程度而变化；其中褐石公寓（The Brownstone）案例相对当时的常规方法实现最多约4个月工期节约和项目层面约20%人工节约。该案例为现场活动转移可能带来工期和人工改善提供了项目级证据，但不能直接外推到中国内地、香港或其他建筑类型。¹⁶

模块化建造对人工成本结构的影响

现场人工成本

相对传统建造减少约10—25个百分点

工厂人工成本

因工作转移增加约5—15个百分点

净效应取决于工厂效率、工资差、产品重复度和现场复杂度。

资料来源：本报告根据麦肯锡公开报告所述区间重新绘制；百分比为成本结构变化的示意区间，不构成中国项目通用参数。

3.2.3　新增价值与价值损耗同时存在

模块化的新增价值主要包括四项：缩短项目工期、提高质量确定性、减少现场安全暴露，以及降低噪声、粉尘和现场占用。其价值大小与使用场景有关。例如，在市场需求、运营准备和审批同步具备的情况下，提前交付可以增加酒店、租赁住房等经营性资产的可运营天数，也可以使公共住房、学校和医院更早投入使用；对于交付时间宽松且不产生经营收入的项目，工期价值则较低。

价值形成后仍可能在交付过程中损耗。设计变更会影响已采购材料和在制模块；工厂生产过早而现场尚未具备吊装条件，会形成库存和资金占用；模块与现场工程偏差会造成等待和返工；责任界面不清则可能使质量、运输或安装问题转化为争议成本。

3.3　工期压缩如何转化为项目价值

3.3.1　工期压缩来自并行施工和现场工作减少

模块化项目可以在现场开展基础、地下结构或核心筒施工的同时，在工厂制造模块，将传统建造中的部分串联工序改为并行。模块完成较多机电和内装内容后，现场吊装阶段需要协调的工种和作业量也相应减少。

重复使用成熟模块设计还可以缩短后续项目的设计和生产准备时间。麦肯锡的示例公寓项目中，传统方案总工期约24个月，三维体积式模块方案约16—21个月，形成20%—50%的工期压缩；其中5—7个月的前期设计并不总是短于传统设计，主要节约来自工厂制造与基础施工并行以及现场安装期缩短。¹³

模块化项目的并行工期逻辑

方案与深化设计

→

工厂制造
与现场基础施工并行

→

运输与吊装

→

接驳、调试与交付

资料来源：本报告根据麦肯锡公开报告所述机制重新绘制；实际节省工期取决于设计定稿、制造与现场施工的并行程度。

3.3.2　工期价值有四种实现路径

第一，提前投入运营或使用。经营性资产可以增加租金、房费或服务收入；公共项目则可以提前提供住房、学位或医疗服务。香港建筑署对简约公屋的项目总结显示，大规模标准化、集中采购和流程简化共同实现约15%的成本下降，并指出较高模块楼层有助于降低平均单位成本。该结果来自一组组合措施，不能全部归因于模块化技术本身；简约公屋作为临时性住房，也只作为经济机制的邻接样本。¹⁷

第二，减少施工期融资成本。可量化金额取决于资金使用曲线、利率、预付款和进度付款安排。模块化工厂通常需要较早采购材料并形成在制品，因此工期缩短并不必然意味着供应商资金占用同步下降。

第三，减少与时间相关的项目间接成本，包括现场管理团队、临时设施、设备租赁、监理和顾问服务期等。只有随时间变化的费用才能按工期压缩比例调整，固定费用不能同比例下降。

第四，降低延期暴露。工厂环境可以减少天气和现场交叉作业影响，但会引入供应商履约、运输和生产排程风险。模块化并非消除风险，而是改变风险发生的位置和承担主体。

3.3.3　工期缩短不等于收益自动实现

工期价值需要同时满足三个条件：项目确实提前达到可使用状态；业主或运营方能够获得提前使用收益；合同和付款安排允许价值在参与方之间传导。若模块提前完成但现场未能同步，或者建筑完工后仍需等待审批、配套和运营准备，工期节约就不能完整转化为经济收益。

因此，工期研究应至少记录传统基准工期、模块化方案工期、关键路径、实际完工时间、投入使用时间和价值归属方，不能只记录“吊装用了多少天”。

3.3.4　质量、安全、扰民与环境价值

除工期外，模块化还可能通过质量、安全、施工环境和资源利用创造额外价值。香港大学的供应链研究将质量、生产率、安全和可持续性列为模块化建筑的潜在效益；新加坡建设局的项目资料也将质量控制、现场安全以及噪声和粉尘减少列为预制预装修体积式建造的主要效果。¹⁵¹⁶ 这些效果与项目经济性有关，但其价值是否实现、由谁获得以及能否货币化，需要分别判断。

额外价值	可能的经济传导	可货币化边界
质量确定性	减少返工、缺陷整改、质保和运营维护支出	需要可比的缺陷率、返工费用和维修数据；不能仅凭工厂生产推定质量成本下降
安全改善	减少事故损失、停工、处罚和相关管理成本	需要按相同工时或工作量比较事故和停工数据；保险成本是否下降需以实际合同为准
减少扰民	减少噪声、粉尘、占道和夜间施工，降低现场缓解措施投入	在香港及高密度城区价值较高，但通常首先表现为施工可行性，未必形成独立收入
环境价值	减少部分现场废弃物、污染和资源损耗	必须同时计入材料增量、工厂能耗和运输排放，并在相同生命周期边界下比较
交付结果确定性	降低延期、返工和交付结果波动	属于风险价值；若相关节约已计入工期或返工成本，不应再次加总

上述价值不能统一计入建安成本。只有当其改变项目的实际现金支出、运营收入、保险安排、招标评价或政策激励时，才能进一步货币化；其余部分应作为项目适用性和风险判断保留。特别是绿色环保不能作为模块化的先验结论：工厂生产和现场减废可能产生正向作用，材料加强和长距离运输也可能形成反向影响，需要通过同范围的生命周期评价确认。

3.4　重复度、规模和产能利用率

3.4.1　项目规模不等于有效重复度

大型项目在采用较少种类的标准模块并形成足够重复数量时，更有机会显著摊薄设计、样板、模具和生产准备等一次性工程投入。若项目建筑面积很大但模块型号多、定制程度高，工厂仍需频繁换线、调整工装和重新协调专业，规模优势会被复杂度抵消。

模块产品的单位成本可以概括为：

单位成本＝单位材料与人工＋工厂固定成本÷有效产量＋项目专用开发成本÷重复模块数量＋单位物流与安装成本

式中的“有效产量”必须是同一生产线在同一时期能够实际生产的兼容产品数量，不能将钢结构与混凝土模块的不同产能、设计产能与实际产量直接合并。

3.4.2　重复度可能通过三条路径形成学习效应

第一，设计复用。成熟模块及节点能够减少后续项目的重复设计和验证。

第二，采购复用。稳定的材料和部品规格能够形成批量采购，并减少供应商切换和重新认证。

第三，生产复用。重复模块可以减少换线、首件验证和工人重新学习，使节拍和质量趋于稳定。

重复并不要求所有建筑完全相同。更现实的做法是保持结构网格、连接节点、机电竖向关系和关键部品稳定，在外立面、内装和组合方式上保留有限变化。经济性取决于“标准核心”占比，而不是建筑外观是否完全一致。

3.4.3　连续订单是固定成本吸收的重要条件之一

产能利用率（Capacity Utilisation，CU）反映一定时期内实际产出相对于可用生产能力的比例。香港大学的粤港澳大湾区供应链研究显示，参与调查的三分之二供应商认为工厂在50%—70%的产能利用率区间达到收支平衡，其他供应商认为需要超过70%；该研究为供需测算采用60%—80%的理想区间。这个区间来自特定供应商调查和模型设定，应作为香港供应链分析的参考，不是所有工厂通用的经营阈值。¹⁵

单个年度获得大订单并不等于形成稳定利用率。生产线需要连续、可排程且与产能类型匹配的订单；即使利用率较高，固定成本能否最终被吸收仍取决于同一工作范围的项目贡献率和固定负担。麦肯锡2023年对美国模块化企业的分析也指出，生产线依赖稳定需求和较高利用率，模块企业还面临在制品、履约担保和项目付款节奏带来的营运资金压力。¹⁸

因此，评价工厂经济性时，应同时观察实际产量、可用工时、订单覆盖期、模块型号切换、停线原因和在制品，而不能只看名义产能。

3.5　物流和项目实施如何损耗价值

3.5.1　物流成本不是运输距离的单一函数

模块运输成本由运输距离、模块尺寸和重量、是否超宽超限、运输方式、路线条件、装卸次数、车辆或船舶组织、许可、保险和交付窗口等因素共同决定。运输距离只是其中一个变量。

广州官方造价信息披露的三个案例显示：某小学教学楼的运输距离为115公里，不涉及超宽超限，模块产品运输费为101.76元/平方米；某安置区配套幼儿园的运输距离为230公里，不涉及超宽超限，运输费为291.17元/平方米；某新型农房的运输距离仅为5公里，但涉及超宽超限，运输费为106.40元/平方米。¹⁴

由于三个项目的模块体系、尺寸和重量、项目规模以及运输组织条件并不完全相同，不能据此估计运输距离与单位费用之间的数量关系，也不能直接推导统一的“经济半径”。不过，5公里超限运输的单位费用仍略高于115公里普通运输，说明超限许可、专用车辆、装卸组织等固定性成本可能抵消短距离优势；230公里案例的单位运输费明显更高，则表明在其他条件未经控制时，长距离运输仍可能成为重要的增本因素。

“内地制造—香港交付”还增加了跨境运输、口岸文件、香港道路许可和现场吊装窗口的协调。香港大学研究截至2024年4月识别出粤港澳大湾区17家具有香港模块化项目经验的供应商及20家相关工厂，表明香港市场与广东制造能力之间已经形成跨区域供应关系，同时也使跨境物流成为经济性的重要变量。¹⁵

3.5.2　五类实施损耗

一是设计变更。生产开始后变更会同时影响采购材料、在制模块、现场工程和工期。

二是生产与现场不同步。模块过早完成会形成库存、成品保护和资金占用；模块延迟则会造成现场等待和吊装设备闲置。

三是标准化不足。过多型号和项目专用要求会增加设计、采购、换线和质量控制成本。

四是专业界面不清。设计、制造、运输、安装和质保责任未在合同中明确，容易形成重复工作和争议。

五是现金流错配。工厂需要较早支付材料和人工，而业主付款可能在到场、安装或验收后发生，导致模块化建筑集成商承担较高营运资金压力。

英国公共部门的场外建造解决方案框架RM6184通过预选供应商、统一采购文件、价格机制和调用合同，为重复采购提供标准化通道，并覆盖设计、制造、运输、安装和维护。该机制可以降低采购和协同成本，但框架资格本身不代表确定订单，也不能保证工厂产能利用率。¹⁹

3.6　什么条件下新增价值能够覆盖新增成本

3.6.1　六个关键条件

条件	较有利的状态	较不利的状态	经济性作用
产品重复度	少量标准模块形成大量重复	型号多、定制化高	影响设计、模具、采购和学习成本能否有效摊薄
工期价值	提前交付可增加收入或公共服务	交付时间宽松、提前使用价值低	影响工期压缩能够转化为多少收益
设计稳定性	需求明确并较早完成设计定稿	业主频繁变更、专业条件晚确定	影响前置投入能否转化为生产效率
订单连续性	多项目形成可排程的产品管线	单次订单、间隔长且型号不兼容	影响工厂固定成本吸收与营运资金压力
物流条件	路线稳定、少超限、装卸次数少	远距离、频繁超限或跨境环节复杂	影响工厂端潜在优势在交付中损耗多少
现场约束	城区密集、工期和扰民约束强	场地宽松、现场人工和临设成本低	影响减少现场活动的附加价值

六项条件之间存在联动。高重复度只有与连续订单结合，才能转化为工厂利用率；工期压缩只有与较高时间价值结合，才能形成经济收益；短距离运输若频繁超限，也未必优于较远但路线稳定的运输。

3.6.2　项目类型的初步适用性

项目类型	初步适用性	主要有利条件	需要重点核验
公共住房和保障性住房	较高	户型重复、订单规模较大、交付时间重要	高层结构体系、公共采购连续性、物流和现场配套
学生宿舍和员工宿舍	较高	房间重复、机电和内装可标准化	单体规模、运营方标准和后续项目管线
酒店	中等至较高	客房重复、提前营业价值较高	品牌定制、项目地点和订单连续性
学校	中等至较高	教室和功能单元可重复、建设窗口明确	非标准公共空间、审批和假期窗口
医院及医疗设施	中等	工期价值高，部分房间可以标准化	复杂机电、医疗设备、洁净要求和变更风险
高层商品住宅	中等	单项目规模较大	户型多样性、客户定制和高层混合结构范围
老旧小区原拆原建	中等	城区施工和扰民约束强	单项目规模小、场地与运输限制、户型适配
低层小规模或偏远项目	较低	现场资源不足时可能具有局部优势	订单规模、长距离物流和工厂固定成本分摊
高度定制建筑	较低	特定场景可能重视质量或现场约束	重复度低、设计变更多、产品复用有限

注：该表是依据六项条件形成的初步筛选，不是项目经济性结论。同一类型内部可能因地点、规模、工期和采购方式不同而出现相反结果。简约公屋和过渡性房屋属于本报告核心市场之外的邻接样本，可用于观察标准化、批量采购和快速交付机制，不并入永久性模块化建筑核心项目统计。

3.6.3　三种经济性情景

情景	典型条件	直接成本方向	项目价值方向	综合判断
有利情景	高重复、设计稳定、连续订单、物流可控、工期价值高	现场节约有较大机会覆盖工厂和物流增量	提前使用和现场约束改善价值明显	较可能形成综合经济优势
平衡情景	部分重复、单个大项目、物流和工期价值一般	直接成本可能接近传统或小幅增加	工期及质量价值决定最终结果	需要逐项目测算
不利情景	低重复、频繁变更、订单零散、长距离或超限运输、时间价值低	新增设计、工厂和物流成本难以摊薄	新增价值有限且易在交付中损耗	较可能出现综合增本

麦肯锡给出的项目总成本下降20%至增加10%的区间可以作为上述方向的外部参照，但不能直接分配给某一种情景。公开资料尚不足以为中国内地和香港三种情景提供统一的成本百分点，也不足以确定普遍适用的运输经济半径。

3.6.4　结论：经济性来自系统匹配，而不是单项造价优势

模块化相对传统建造的核心经济性来源，不是稳定地减少某一个成本项，而是把设计、生产和现场施工重新组合。在合适条件下，现场人工、工期和项目风险的改善可以覆盖前置设计、工厂固定成本与物流增量；条件不匹配时，同样的工业化体系会表现为材料、运输、库存和资金占用增加。因此，模块化是一种条件型经济性，而不是普遍低成本技术。

对项目判断，应依次回答三个问题。第一，项目是否存在足够高的时间价值和现场约束，使工期压缩与现场活动减少具有实际收益；第二，模块产品是否具有足够重复度，设计能否较早定稿，订单能否支持稳定生产；第三，物流、安装、付款和质保安排能否把工厂形成的价值完整传导至项目。三组条件缺一，直接造价优势都可能无法兑现。

对后续投资研究，本章形成五项筛选指标。

1. 订单质量高于名义产能。 应关注在手订单覆盖期、订单连续性、客户集中度、取消条款及订单与生产线的兼容性，而不是只看工厂申报产能。
2. 产品复用高于项目数量。 应关注标准模块占比、设计复用率、型号数量、换线频率和变更率。项目多但每个项目重新开发，并不形成制造规模经济。
3. 实际利用率高于简单估算。 产能利用率需要以同一材料体系、同一生产线和同一期间的实际产量与可用能力计算。香港大学采用的60%—80%区间可作为供应链研究参考，不能直接作为企业盈利判断线。
4. 现金转化与交付能力同等重要。 模块化建筑集成商需要提前采购和生产，投资分析应关注预付款、在制品、存货、应收账款、质保金及履约担保，而不仅是毛利率。
5. 跨区域交付决定价值损耗。 对“内地制造—香港交付”模式，应单独评估运输许可、口岸与现场窗口、损伤责任、本地安装能力和质保安排。

现有公开证据可以支持识别“哪些条件显著影响经济性”，但还不足以回答“哪类企业一定更赚钱”。下一阶段需要补充同范围项目的传统与模块化对照造价、实际工期和投入使用时间，按生产线划分的实际产量与可用产能，分路线和模块规格的物流报价，以及设计变更、返工、库存和付款数据。在这些证据形成前，不宜把20%成本节约、60%—80%产能利用率或广州案例的造价增量直接作为中国内地与香港项目的统一投资假设。

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参考资料

13麦肯锡公司（McKinsey & Company）：《模块化建造：从项目走向产品》（Modular Construction: From Projects to Products），2019年，图4、图5。

14. 广州市建设工程造价管理站：《模块化建筑造价信息（第一批）》，穗建造价〔2025〕85号，2025年6月6日，附件1.1、附件1.2及附件1.3。官方附件。

15. 香港大学模块化集成建筑实验室：《粤港澳大湾区模块化集成建筑供应链促进香港发展：供需分析与政策路线图》（Modular Integrated Construction Supply Chain in the Greater Bay Area for Hong Kong Development: Supply-Demand Analysis and Policy Roadmap），2024年。香港大学研究介绍。

16新加坡建设局（Building and Construction Authority）：《预制预装修体积式建造》（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction，PPVC），案例与实践资料。

17香港建筑署（Architectural Services Department）：《建筑智慧，改善生活：应对住房短缺的模块化方案》（Building Smart for Better Living: Modular Solution to Housing Shortage），《建筑署可持续发展报告2025》。

18麦肯锡公司（McKinsey & Company）：《让模块化建造适配市场》（Making Modular Construction Fit），2023年。

19. 英国政府商业署（Government Commercial Agency）：《场外建造解决方案RM6184》（Offsite Construction Solutions）。框架页面。

资料检索截止日期：2026年8月19日。

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第四章　市场与应用场景

模块化建筑是否已经形成市场，不能只看项目是否出现，更要看项目是否连续出现、是否形成足够大的模块需求，以及这种需求能否在相近场景中重复。本章基于中国内地与香港项目台账，回答三个问题：当前需求集中在哪些场景；这些场景为何采用模块化建筑；其中哪些已经从一次性示范走向可重复、可持续的需求。

本章只分析已识别项目的数量、结构与集中度，不据此推算总体市场规模，也不开展中长期总可寻址市场（TAM）预测。分析路径为：历史项目—场景结构—需求稳定性—技术路线—区域与供应格局—未来需求可见度。

在六层五桥框架中，本章提供第一层“市场需求”的事实底座。项目数量、模块数量和重点企业覆盖情况用于说明需求结构与竞争格局，不在本章推导企业利润、资本回报或估值。

4.1　研究范围与项目数据库

4.1.1　研究对象与统计边界

本章延续第一章的操作性定义，但两地项目库采用不同统计层级。中国内地项目样本在收录阶段按永久性建筑口径筛选；香港样本保留当地MiC广义观察项目，用于观察技术应用、采购机制和跨境供应链，其中明确属于过渡性房屋和简约公屋的项目作为临时或过渡型邻接需求单列，不计入永久性核心市场。

本报告项目库依据公开政策、项目公告和行业资料整理，经标准化、去重和脱敏后用于形成时间趋势、区域集中度、场景结构、技术路线和竞争格局等结构性结论；公开资料不足时，不根据项目名称强行推定永久属性或合同经济性。为避免反向识别，正文不展示完整底层清单及可识别商业字段。

涉及项目数、模块数和参与企业的结构性比例，均以截至2026年4月30日的研究快照为基础；这些统计用于刻画样本结构，不等同于全国普查、企业市场份额或未来可执行订单。

4.1.2　数据完整度与指标用途

两地样本字段完整度不同。内地的项目基本信息和建筑面积相对完整，模块数量和工期存在较多缺失；香港的项目类型、建设状态和建设单位较完整，面积及供应商字段缺失更多。

因此，本报告坚持“不同指标回答不同问题”：项目数量反映应用广度，已披露模块数量更接近制造需求，建筑面积反映项目总体量但不等于MiC实施面积，工期只用于具备可比口径的项目。所有“模块份额”均指已披露模块样本中的占比，不能直接等同于完整市场份额。

4.1.3　项目分类方法

内地项目按主要使用功能划分为住宅/保障房、学校、宿舍、医院、酒店、办公、应急、公共服务、数据中心和其他十类。每个项目只归入一个主要场景，以避免重复计算。边界项目主要根据项目名称和建设单位判断，分类结果适合观察市场结构，不宜替代工程统计分类。

香港台账沿用原表分类。其中“过渡性房屋”“公屋”“简约公屋”和“可出售住宅”分别保留，不与内地“住宅/保障房”强行合并。过渡性房屋与简约公屋用于观察临时或过渡型住房需求；公屋和可出售住宅则按项目正式用途进一步判断永久属性。这样处理既保留香港公共住房需求的制度差异，也避免把不同使用属性的项目合并成永久性市场规模。

4.2　内地项目规模及其演变

4.2.1　项目数量在2024—2025年明显增加

样本显示，规模化应用主要从2020年前后开始，2024—2025年新增项目约占累计样本的40.8%。2026年只统计至4月30日，不与完整年度直接比较。

项目增加说明MiC已不再局限于少量示范工程，但年度项目数本身仍不足以证明形成全国性稳定市场。更重要的是新增项目是否在区域、场景和业主侧形成连续性。

4.2.2　项目覆盖扩大，但新增需求向广东和北京集中

累计样本已经覆盖多个省级区域，但分布高度不均。广东长期为最核心区域，北京近年项目连续性明显增强。把2020—2023年与2024年以来分开观察，集中趋势更加清楚：2024年至2026年4月新增项目中，广东和北京合计占75.6%；按已披露模块数量计算，两地合计占约85.1%。

这更接近“跨区域验证后，连续需求向少数核心市场集中”，而不是由广东向全国均匀扩散。广东内部也由早期深圳单核心逐步转为“深圳—广州”双核心：深圳从学校和公共建筑继续向住宅扩展，广州的新增需求则更多来自城市更新、安置住房和保障性住房。

4.2.3　多数项目规模有限，制造需求由少数大项目驱动

已披露模块数量的项目呈明显右偏分布：单项目中位数显著低于平均值，说明制造需求由少数大型项目拉动。约四分之一至三分之一的有效项目贡献了约80%的已披露模块需求，头部项目对工厂排产具有不成比例的影响。

因此，对工厂而言，获得少数大型且能够顺序衔接的项目，比单纯增加项目数量更能影响产能利用率；但大型项目结束后的空档也会放大固定成本和库存风险。

4.3　应用场景结构

4.3.1　学校项目最多，住宅/保障房形成最大的模块需求

从项目广度看，学校是内地应用最广的场景之一；从制造需求看，住宅/保障房明显更重要。在已披露模块样本中，住宅/保障房贡献约60.7%的模块需求，学校约15.6%，其余分散于宿舍、公共服务、应急、酒店、办公、数据中心等场景。

这揭示两类不同市场价值：学校更能验证应用广度和公共建筑复制性；住宅/保障房则代表制造深度，单项目规模更大，是决定工厂负荷的核心需求来源。应急项目虽然适配快速建造，但常态需求稳定性较弱，不宜直接外推。

4.3.2　香港项目由早期过渡性房屋转向在建公屋和简约公屋

香港MiC应用经历了从过渡性房屋、防疫设施向公屋、简约公屋和永久住宅扩展的过程。当前在建项目中，公屋和简约公屋占据更重要位置，项目规模和持续时间也更长。

这意味着香港需求正由早期一次性、工期导向型项目，逐步转向制度性住房和公共项目。简约公屋仍属于临时或过渡型邻接需求，不能与永久住宅混合计入核心市场。

4.3.3　住房类项目占一半项目，却形成近八成模块需求

香港样本中，住房类项目约占一半，但在已披露模块数量中贡献接近八成。其中公屋和简约公屋的单项目规模显著高于办公、展厅、学校等一般场景，是香港市场最重要的制造需求来源。

香港与内地的共同点是公共需求占据重要位置；差异在于香港公共住房已经形成更明确的连续项目群和制度化采购机制。两地项目分类和披露边界不同，上述比例不用于直接比较市场大小。

4.4　场景的重复性与需求稳定性

第三章已经从重复度、工期价值、设计稳定性、物流和现场约束讨论项目是否适合MiC。本节进一步从已落地证据判断需求能否重复。

场景	重复生产条件	需求稳定性	公开版判断
公共住房、保障房、安置房及城市更新住宅	高：户型和功能单元重复、单项目规模大	高：公共住房计划和城市更新形成制度性需求	最明确的规模化市场
学校	高：教室、宿舍及辅助单元可重复	中高：开学节点刚性，但受公共投资节奏影响	已形成广泛应用
宿舍	高：房间单元重复	中：园区、高校与机构需求较明确	具备规模化条件，连续性仍待增强
医院及医疗设施	中：病房可重复，专业空间差异较大	中高：公共医疗计划提供需求	工期价值突出，适合选择性应用
酒店、办公及一般公共服务	中：标准客房较高，其他功能差异较大	中低	已验证可用，尚未形成稳定需求池
应急设施	中高	低：取决于突发事件	工期价值高，但不宜视为常态市场
数据中心、文旅及其他新兴场景	场景分化明显	待验证	仍处于探索阶段

真正同时具备高重复性和高需求稳定性的场景，首先是公共住房、保障房、安置房及部分城市更新住宅；学校和宿舍具有较高重复性，但连续性取决于采购计划。

4.5　应用场景与结构材料路线

4.5.1　钢模块应用更广，混凝土模块承接更大项目

产品形态与结构材料是两个不同维度。样本均以三维体积式模块为核心，以下只讨论钢、混凝土和钢—混凝土混合结构。

从项目覆盖看，钢模块应用场景更广，尤其见于学校、医院、公共服务、办公和应急设施；混凝土模块则明显集中于住宅/保障房，并承担更多大型永久建筑项目。已披露样本中，混凝土项目的单项目规模显著高于钢模块项目，与其更多进入大型住宅、保障房和安置房的场景结构一致。

4.5.2　香港混凝土MiC对应公屋和永久建筑，钢MiC更多进入早期及工期导向项目

香港样本也呈现类似分工：混凝土MiC更多对应公屋、永久住宅、学校和宿舍，钢MiC更多见于医疗、防疫、过渡性房屋、办公和展厅。混凝土项目的单项目模块规模整体高于钢结构项目。

该差异不仅来自结构材料本身，更来自应用场景和项目规模；因此不能把材料路线的历史样本比例直接等同于未来市场份额。

4.5.3　模块数量与项目总建筑面积相关，但不能据此推算模块化率

同时披露模块数量和建筑面积的项目总体呈正相关，说明大型项目通常会形成更大的模块需求。但同等建筑面积下，模块数量差异仍然较大，原因可能包括模块尺寸、功能类型、模块化实施范围以及总建筑面积中非模块化部分的占比不同。

注：横轴为项目总建筑面积而非MiC实施面积，纵轴为模块数量；图中仅纳入同时披露两项指标的项目。因此，该图用于观察项目规模关系，不能用于计算模块化率或比较企业生产效率。资料来源：项目台账，本报告计算。

4.6　区域集聚与跨境供应格局

内地项目的区域分布反映出明显的集聚效应。广东同时具备项目需求、模块化建筑集成商、生产基地和对港供应经验；北京虽然项目数量位居第二，但更接近由本地公共项目和城市更新需求形成的区域市场。其他多数地区仍以单个示范项目或阶段性项目为主，尚未形成稳定项目群。

香港市场则把“内地制造、香港交付”变成了现实的产业链分工。香港大学研究显示，截至2024年4月，粤港澳大湾区已有17家具有香港MiC项目经验的供应商和20座相关工厂，但具备高层混凝土MiC项目经验的供应商仍然有限。²⁰ 这意味着香港的制度性住房需求可以转化为广东工厂订单，同时也使跨境审批、质量控制、运输组织和现场安装成为供应能力的一部分。

现有项目台账可以证明区域集聚与跨境供货，但不足以推导统一的经济运输半径。运输距离、模块尺寸、运输方式、道路条件、口岸安排和项目批量共同决定物流经济性，因此供应半径仍需在具体项目层面测算。

4.7　市场参与者与集中度

4.7.1　内地项目由少数头部模块化建筑集成商主导

匿名化项目样本显示，内地项目覆盖由少数头部模块化建筑集成商主导。中建海龙/中海建筑、中建科技、中集建科和中建科工构成主要第一梯队，头部四家覆盖接近七成的识别项目；其中中建海龙/中海建筑在大型住宅和跨区域项目中的覆盖更突出。

该统计反映的是本研究已识别项目的参与覆盖，不等同于投标赢单率、会计收入份额或完整市场份额。投资分析更应继续追踪客户来源、重复项目、合同工作范围和可执行排产。

4.7.2　香港供应商数据支持“头部供货、承建分散”的初步判断

香港供应端集中度同样较高，中建海龙、有利华、铝遊家和中集等供应商在公开项目中保持较高覆盖。与内地相比，香港更接近“少数制度性客户持续产生项目、头部供应商重复供货”的结构。

这种市场结构更有利于形成跨年度订单管线，但也提高了对公共投资计划、认证体系、客户技术标准和跨境交付能力的依赖。

4.8　政策驱动与未来两至三年需求可见度

政策和项目需求的推演统一分为三层：政策或项目明确事实—本报告直接计算—研究情景。政府正式公布的面积、住房数量、项目和采购计划属于明确事实；不引入额外行为参数的算术转换属于本报告计算；凡需要平方米/模块、模块/户、MiC采用率、项目释放率等参数的结果均属于研究情景，不与政府目标视为同等级事实。详细转换规则见附录A。

本报告不把政策数量本身视为市场需求。只有当政策进入项目规划、投资概算、土地条件、采购要求或明确项目储备时，才可能转化为可见模块需求。因此，本报告将未来需求分为三个层级：

第一层为“已识别项目需求”，即已经进入招标、采购或建设阶段，并披露模块数量的项目；该口径可见度较高，但仍不等于企业已签且可排产的剩余订单； 第二层为“政策可量化需求”，即政策已经明确建筑面积、住房套数、MiC采用比例等可计算指标； 第三层为“情景需求”，即已有明确政策方向或连续项目基础，但仍需要对实施比例、模块化率或项目节奏作假设。

对应的需求传导关系为：

政策目标 → 项目/土地储备 → MiC实施比例 → MiC建筑面积或住宅套数 → 模块数量 → 工厂产能需求

因此，本节不追求单一精确的未来市场规模，而采用保守—基准—积极三种情景，形成未来2—3年模块需求的合理区间。

4.8.1 深圳：政策底线清晰，未来需求由公共建筑逐步向住宅场景扩展

深圳此前提出，到2026年全市模块化建筑累计开工建设面积不少于200万㎡；²¹ 2025年进一步出台《深圳市推进模块化建筑发展行动方案（2026—2028）》，将2028年末累计实施模块化建筑项目面积目标提高至不少于300万㎡。截至2025年7月，深圳官方披露的模块化建筑实施面积已经超过160万㎡。新一轮政策同时明显强化商品房、保障性住房、宿舍以及老旧小区原拆原建等住宅场景。

如果2026年恰好完成累计200万㎡目标、2028年恰好完成300万㎡目标，则2027—2028年至少需要新增约100万㎡模块化建筑实施面积。这是目前能够由政策直接推导出的需求底线。

但“100万㎡对应多少模块”具有较大技术不确定性。港大研究采用20㎡/模块作为深圳和广州的统一转换系数；而本报告项目台账显示，深圳历史样本的面积/模块中位数约60㎡/模块，住宅项目约42㎡/模块，明显高于广州。其原因在于深圳历史项目中学校、医院、公共建筑占比较高，而未来政策新增需求预计会更多向住宅场景倾斜。港大研究此前预测深圳2027和2028年模块化建筑面积均约100万㎡，对应约5万个模块/年，可视为较积极的产业发展路径。

据此，深圳2027—2028年可以形成如下情景：

情景	2027—2028新增MiC面积假设	面积/模块假设	两年模块需求	含义
保守	100万㎡	约60㎡/模块	约1.7万个	仅完成政策面积底线，延续历史综合项目结构
基准	100万㎡	约42㎡/模块	约2.4万个	完成政策面积底线，住宅占比提高
积极	200万㎡	约20㎡/模块	约10万个	接近港大研究的年均100万㎡发展路径，同时项目高度模块化

因此，深圳更适宜将未来两年模块需求判断为约2万—5万个的较高概率区间，10万个左右属于政策执行明显超额、且住宅等高模块密度场景快速扩大的上行情景。

需要注意的是，深圳300万㎡为“累计实施项目面积”目标，并不等于模块自身净建筑面积，因此不宜直接将政策面积除以20㎡后作为确定性订单。

4.8.2 广州：未来两至三年是目前内地需求可见度最高的增量市场

广州的政策具有更强的年度量化特征。《广州市加快推进新型建筑工业化五年行动计划（2024—2028年）》提出，2024年实施模块化建筑建设面积不少于10万㎡，此后每年增加30万㎡；按该最低目标推算，2025—2028年分别对应约40万、70万、100万和130万㎡。同时，2028年起每年度出让实施模块化建筑建设的土地供应面积不少于30%，城市更新和保障性住房项目原则上模块化建筑建设比例不低于30%。²²

2026年广州进一步强化了执行要求。广州市住建局明确，自2026年起全市出让居住用地100%实施装配式建筑，新建安置房等项目实施模块化建筑的计容面积占比不低于15%，并逐年提高。现有项目台账中，广州2024年以来新增项目也已经高度集中于城中村改造、安置住房和保障性住房，与政策重点场景形成明显对应。

与深圳不同，广州当前项目高度集中于住宅和安置房。本报告台账中广州项目面积/模块数量中位数约21.8㎡/模块，广州住宅类进一步降至约19.1㎡/模块，与港大研究采用的20㎡/模块假设非常接近。因此，广州可以较有把握地使用约20—22㎡/模块作为近期需求转换系数。

按照政策最低面积目标：

2027年约100万㎡，对应约 4.6—5.0万个模块； 2028年约130万㎡，对应约 6.0—6.5万个模块。

港大研究进一步考虑2028年“30%土地供应实施模块化”的要求后，将广州2028年MiC面积预测提高至约180万㎡，对应约9万个模块。

据此，广州未来需求可以形成：

年份	保守情景	基准情景	积极情景
2027	约4.5万个模块	约5万个模块	约6万个模块
2028	约6万个模块	约8—9万个模块	约10万个模块
2027—2028累计	约10.5万个模块	约13—14万个模块	约16万个模块

其中保守情景主要依据政策逐年增加30万㎡的最低轨迹；基准情景参考30%土地供应要求和港大研究模型；积极情景则假设城中村改造、安置住房和保障性住房的模块化执行比例进一步提高。

由于2028年以后没有明确的年度面积绝对值，本报告对2029年仅进行情景外推：如果年度MiC面积分别维持在130万、180万和约220万㎡，按21.8㎡/模块计算，对应约6万、8.3万和10万个模块/年。这一数字应理解为产业情景，而非政府承诺。

因此，与深圳相比，广州未来2—3年的需求不仅政策方向明确，而且已经同时具备年度面积目标、住宅类批量项目、地方实施比例和项目台账验证，是当前内地MiC需求可见度最高的区域之一。

4.8.3 北京：项目连续性已经出现，但尚不具备政策规模化预测条件

北京目前没有类似深圳、广州可以直接转换为MiC建筑面积的市级量化目标，因此更适合采用项目趋势法而非政策面积法。

本报告台账显示，2024—2026年北京共识别12个项目，其中2024、2025年各5个，2026年截至目前2个；10个披露模块数量的项目合计约4431个模块。北京项目主要集中于学校、危旧楼原拆原建、保障性住房和棚户区改造，单项目模块数中位数约200个，但大型住宅项目可超过1000个模块。

如果未来三年维持近年的项目落地频率，则2027—2029年可粗略对应约9—15个项目。按现有单项目模块数量中位数和均值分别测算，对应约2000—8000个模块。

这一估算的不确定性明显高于深圳和广州，因此北京在本阶段更适合判断为“项目数量具有连续性，但尚未形成可量化的规模化政策需求”，不宜给出单一市场规模预测。

4.8.4 香港：由项目级需求进入制度化、可预测的模块采购市场

香港已经由项目级采用逐步进入制度化、可预测的MiC采购市场。香港发展局和建造业议会发布的年度需求预测显示，2025—2030年预计完工约250万平方米MiC楼面面积，覆盖公共住房、学校、医院和政府建筑等场景。

匿名化项目样本同时显示，当前香港在建项目仍以公屋、简约公屋等住房类项目贡献最大制造工作量，住房类已披露模块在整体样本中占接近八成。这意味着香港公共住房不仅提供单个大型项目，也提供更清晰的跨年度需求管线。

对大湾区制造端而言，香港的价值不只是总量，更在于技术体系、采购机制和客户群相对稳定，有利于认证、设计、供应链和生产经验跨项目复用。

4.8.5 未来2—3年需求的综合判断

综合现有项目、政策目标和情景测算，未来2—3年的MiC需求并不会在全国均匀增长，而将主要集中在粤港澳大湾区少数已经形成制度化需求的市场。

市场	可量化未来需求	建议采用的基准判断	未来2—3年需求可见度
广州	2027—2028约10.5—16万个模块	约13—14万个模块	高
深圳	2027—2028约1.7—10万个模块	约2—5万个模块	中高
北京	2027—2029约9—15个项目，约0.2—0.8万个模块	项目连续，但总体规模仍较小	中
香港公屋	2027/28约3.3—6.9万模块，随后进一步提高	约5万→6—8万模块/年	高
香港其他场景	2027/28研究预测约1.24万模块/年	约1万级模块/年	中高
酒店、办公及内地私人住宅	尚无稳定批量采购机制	暂不单独量化	中低
应急设施	历史上可形成大订单	不纳入常态需求预测	低

本节直接回答：政策能够支持多少明确新增量。 广州2027—2028年政策驱动情景约10.5万—16万个模块，基准约13万—14万个；深圳较高概率区间约2万—5万个，约10万个属于政策明显超额执行且住宅等高模块密度场景快速扩张的上行情景。香港在公屋情景基础上计入约1.24万个/年的其他场景后，2027/28年度总需求约4.5万—8.1万个、基准约6.2万个；在其他场景规模暂时保持不变的简化假设下，2028/29年度约5.3万—9.1万个、基准约7.6万个。

这些数字是政策和住房计划驱动的市场情景，不是已经签署的企业订单。它们与已识别建设中项目可能存在项目、年度和实施范围重叠，不能同建设中模块量或香港官方项目管线机械相加。第六章将把历史已实现需求、在建项目池、官方年度管线和政策情景放入统一的需求口径中。

由此看，未来2—3年最值得关注的并不是全国MiC项目数量是否继续增加，而是广州住宅和城市更新需求能否按照政策面积目标形成大批量订单，以及香港公共住房是否按照第二个五年期的MiC采用要求实现需求跃升。

如果两者均按基准情景兑现，广州与香港两个市场本身就可能形成每年数万至十万级的新增模块需求，足以显著影响粤港澳大湾区模块工厂的产能利用率、订单连续性和行业集中度。深圳则更可能表现为场景扩展和住宅化带来的稳步增长，北京及其他地区短期内仍以项目型、示范型需求为主。

因此，未来2—3年MiC产业需求最核心的观察指标应从“新增了多少项目”进一步转向：年度实际MiC建筑面积、公共住房MiC采用率、大型住宅项目模块数量、集中采购规模以及头部工厂产能利用率。

这些指标将比政策文件数量更早反映行业是否真正从“项目应用”进入“规模化生产”阶段。

4.9　本章结论：市场正从分散验证转向局部规模化

就全报告核心问题而言，本章形成两个可以直接使用的结论：一是当前市场已经存在可核验的项目和模块需求，且未来增量最明确地集中在广州住宅与城市更新、香港公共住房及深圳住宅化扩展；二是现有台账可以回答重点企业的项目覆盖率和已披露模块覆盖率，但不能回答企业真实订单转化率。前者将在第六章统一量化，后者必须在第三阶段取得逐企业可执行订单和排产数据后才能进一步验证。

第一，模块化建筑已经完成较广泛的场景验证，但尚未形成全国均匀扩散的成熟市场。项目覆盖多个区域，新增需求却进一步向广东和北京集中；广东内部又由深圳单核演变为深圳、广州双核心。

第二，项目数量与制造需求必须分开观察。学校项目最多，代表技术应用广度；住宅/保障房贡献约61%的已披露模块，代表制造需求深度。前33个项目贡献约80%的模块需求，说明行业仍具有显著的大项目驱动特征。

第三，公共住房、保障房、安置房和部分城市更新住宅，是目前重复性、项目规模和需求连续性结合最强的场景。学校和宿舍已具备较好的重复生产条件，但需求连续性仍依赖公共投资和批量采购；应急设施虽然工期价值突出，却不构成稳定的常态市场。

第四，结构材料路线正在形成场景分工。钢模块覆盖场景更广，更多进入学校、医院、公共服务和中小型工期导向项目；混凝土模块更多进入大型永久住宅项目，单项目模块需求显著更高。

第五，香港广义MiC需求正在由过渡性房屋转向公屋、简约公屋和永久住宅。公屋与简约公屋28个项目中26个在建，合计贡献约60%的已披露模块数量；其中公屋属于永久性住房需求，简约公屋属于临时或过渡型邻接需求，两者不合并为永久性市场规模，但都会形成对大湾区工厂的现实制造需求。与此同时，前四家已识别供应商覆盖约69%的供应商已披露项目。香港公共住房由此形成了比内地更明确的制度性需求，并通过粤港澳大湾区供应链转化为“内地制造、香港交付”。这一市场的竞争门槛不仅是工厂产能，还包括标准适配、跨境质量控制和交付组织能力。

综合来看，当前市场处于“分散示范基本完成、少数场景和区域率先规模化”的阶段。下一步判断产业能否持续扩张，关键不在于再增加多少示范项目，而在于公共住房、城市更新、学校和宿舍等场景能否形成跨项目标准化、连续采购和更稳定的产能利用。

参考资料

20. 香港大学模块化集成建筑实验室：《增强粤港澳大湾区MiC供应链以促进香港发展》，研究期为2020年5月至2024年11月。香港大学研究介绍。

21深圳市人民政府办公厅：《深圳市推动现代工程服务业发展三年行动计划（2024—2026年）》；参见《政策梳理》整理的模块化建筑适用场景和2026年累计开工面积目标。深圳市住房和建设局：《深圳市出台推进模块化建筑发展行动方案　推动建设具有国际影响力的模块化建筑产业集群》，2025年7月28日；该文披露截至当时全市模块化建筑实施面积超过160万平方米，以及2028年末累计不少于300万平方米的目标。

22广州市住房和城乡建设局：《广州市加快推进新型建筑工业化五年行动计划（2024—2028年）》；参见《政策梳理》整理的城市更新、保障房应用比例和投资保障措施。

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第五章　产业组织与竞争结构

第四章已经回答了项目出现在哪里、集中于哪些场景，以及主要参与者的项目覆盖情况。本章不再重复项目数、模块数、区域分布和市场集中度，而是在这些事实之上进一步讨论：哪些机制可能解释项目向少数企业集中，哪些能力可能形成较难复制的经营优势，重资产和项目风险由谁承担，以及企业能否把离散工程转化为可复用、可连续生产的产品。

本章仍属于第一阶段产业研究，不测算企业利润率、资本回报率或估值。文中对议价权和价值沉淀位置的判断，指企业在合同谈判、责任控制和风险定价中的相对位置，不等同于已实现利润。

本章使用企业、监管机构和研究资料，以及项目样本的脱敏统计。项目级商业字段不进入公开分析，行业判断均按本报告的产业组织分析框架表述。

5.1　MiC的产业组织特征：制造业资产与项目制订单的错配

模块化集成建筑（MiC）同时服从两套不同的经营逻辑。需求端仍然按照建筑工程项目运行：每个项目有独立业主、场地、设计、审批、采购和建设周期，订单离散且容易受前期进度影响；供给端则按照制造业运行：厂房、生产线、模具工装、管理人员和质量体系需要持续投入，只有稳定排产才能摊薄固定成本。

这种错配使MiC不同于一般预制构件，也不同于标准工业品。大部分模块在设计定稿后按特定项目生产，尺寸、结构、机电和内装均与项目相关，提前生产的成品通常难以转售给其他项目。项目延期不会自动转化为工厂订单延期：材料可能已经采购、生产资源已经预留、模块甚至已经完成，但现场基础、运输许可或吊装窗口尚未就绪。由此形成库存、成品保护、资金占用和重新排产风险。

第三章已经说明，连续订单是固定成本吸收的重要条件之一。本章进一步把这一机制放到产业组织中考察：工厂资产本身并不天然构成可持续壁垒；把多个项目转化为连续、兼容、可执行排产的能力，可能形成更难复制的经营壁垒之一。 名义产能较大但订单间隔长、模块体系不兼容，可能形成较高闲置成本；没有重资产工厂但掌握客户、建筑系统和稳定制造伙伴的企业，则可能保有更高的产能组织弹性。

第四章观察到的项目覆盖集中，与部分头部参与者同时具备较早项目介入、经过工程验证的建筑系统以及跨设计—制造—运输—现场的组织能力这一现象相一致。麦肯锡对模块化企业运营的研究也将稳定需求、生产线利用率和营运资金识别为制造端的重要约束。²⁵ 但项目台账本身不能证明集中度由上述能力因果造成，也不能替代真实中标率或市场份额数据。 因此，本报告把“将工程需求转化为连续、兼容工业化生产的组织能力”视为需要重点验证的潜在稀缺能力，而不是已经被市场数据证明的唯一壁垒。

5.2　产业链价值控制：客户、系统、界面、产能与交付责任

模块化产业链可以归纳为五个价值控制点。企业不一定需要持有所有环节，但需要控制与自身责任相匹配的关键环节。

价值控制点	企业实际控制什么	稀缺性来源	潜在议价权	同时承担的代价
客户与项目入口	参与需求定义、采购方式和技术选型	稳定业主关系、公共采购资格、总承包和项目开发能力	能较早影响技术路线和合同范围，获取连续项目机会	投标成本、客户集中和项目取消风险
建筑系统	结构体系、连接方式、模块型谱、设计规则和认证	研发、试验、审批及跨项目工程验证	可以定义产品边界，降低被纯制造比价的程度	持续研发、认证维护和系统责任
设计与专业界面	建筑、结构、机电、内装、制造和现场之间的协同	面向制造和装配的设计能力、数据标准及变更控制	能减少返工并掌握从图纸到制造数据的转换	设计错误和变更扩散风险
制造与产能	生产节拍、工装、采购、质量和交期	稳定精度、大批量交付和柔性换线	在产能紧张或系统特殊时增强交付保障	固定资产、人员、库存和利用率风险
最终交付责任	运输、安装、现场工程、验收和质保	总承包资质、现场管理和大型项目履约记录	更接近客户，可承接更大合同范围	履约担保、工程责任、营运资金和质保风险

客户入口和建筑系统通常比单纯产能更接近价值链上游。客户入口影响企业接触和塑造订单的机会，建筑系统影响订单按照何种技术规则组织生产；制造能力决定“能否稳定交付”，但如果制造商不参与客户和系统决策，容易被限定为按图加工，在价格、付款和变更谈判中处于相对被动位置。

设计与专业界面是模块化建筑集成商的核心位置。它将建筑设计转化为制造和安装规则，也是变更成本、质量责任和工期价值最容易集中或损耗的环节。能够控制设计但不承担制造和现场结果，可能缺少闭环；承担制造与交付责任却不能控制设计定稿，则容易出现“责任大于控制权”。较优的位置不是覆盖环节越多越好，而是控制权、合同范围和风险责任相匹配。

最终交付责任能够扩大收入范围和客户影响力，但不会自动带来更高利润。总承包商可以把部分制造风险传递给专业分包商，模块化建筑集成商也可以把生产委托给合作工厂；真正决定议价权的是谁能够替代、谁掌握关键数据，以及项目出现偏差时谁有权作出调整。

5.3　订单—产能匹配子链：MiC企业最核心的经营约束

5.3.1　从项目储备到单位制造成本

评价MiC企业的订单质量，不能把“参与项目数”直接等同于工厂负荷。项目需要依次通过以下转换：

项目储备 → 已签约且范围明确的模块订单 → 设计定稿并具备生产条件 → 按材料体系和生产线归集的年度模块需求 → 可连续执行的月度排产 → 实际产能利用率 → 单位制造成本与现金占用

本报告将上述关系称为订单—产能匹配子链。它解释第一桥“需求转化”在企业经营内部为什么会发生折损，但不替代六层五桥的全书主线。

这条链条存在五个折损点。项目储备可能没有转化为合同；合同可能因设计未定稿而无法投产；钢模块和混凝土模块不能共用同一生产能力；年度总模块量可能集中在几个月内，形成峰值超负荷与其余月份闲置；已经完成的模块还可能因现场延期转化为库存，而不是收入和现金回款。

因此，订单—产能匹配至少需要同时观察四个维度：订单总量是否足够，订单在时间上是否连续，模块与生产线是否兼容，付款和现场计划是否支持生产。四者越能同时匹配，项目规模越有可能转化为稳定利用率和制造规模经济；任何一个环节持续错配，都可能使名义项目规模在进入工厂前发生折损。香港大学供应链研究将60%—80%作为其供需模型的理想产能利用率区间，并披露受访供应商对收支平衡利用率的判断存在差异；该区间只适合说明稳定负荷的重要性，不能作为所有企业的盈利临界值。²⁶ 第六章量化可服务需求池，第八章计算单项目贡献，第九章再检验多个项目的贡献池与排产能否覆盖工厂。

5.3.2　内地头部企业的项目覆盖与潜在订单结构

匿名化项目统计显示，内地头部企业在客户结构和项目来源上存在明显差异。中建海龙/中海建筑的客户来源相对分散，且连续多年出现在项目样本中；中建科技公共/国资项目占比较高；中集建科更依赖多区域、小批次项目；中建科工则更集中于少数公共客户和教育类项目。

这些指标用于识别“订单来源质量”，而不是计算真实赢单率。真正决定工厂连续性的仍是：项目是否完成设计冻结、是否采用兼容系统、生产月份是否衔接，以及项目贡献是否为正。

5.3.3　香港的制度性客户提高连续性，也带来集中风险

香港供应商样本表现出更明显的重复客户特征。政府部门、房屋机构、医院和高校等制度性客户能够通过多个项目持续采购，使供应商更容易形成跨年度订单管线。

这种结构在机制上有利于设计、认证、供应链和制造能力被重复使用；代价是客户集中度更高，并对公共投资节奏、技术标准、跨境质量管理和准时交付提出更严格要求。

5.4　战略群组：不同起点决定不同能力组合

与逐家公司介绍相比，战略群组更能解释企业为什么采取不同的扩张路径。

战略群组	代表企业	典型资源基础	主要价值控制点	主要经营压力	向更优位置迁移需要补齐的能力
工程集团型系统集成商	中建海龙、中建科技、中建科工及其他工程集团主体	客户入口、设计和工程交付	项目、建筑系统、专业界面及总包协同	工程责任重、集团内边界复杂、制造资产利用率	将集团项目资源转化为跨项目标准产品和连续采购
工业制造延伸型	中集建科、有利华等	工业制造、供应链、质量和跨区域物流	制造、模块产品，并向设计和安装延伸	客户入口较弱、容易承担库存和价格压力	建筑系统、设计顾问能力、当地认证、安装和工程责任
地方平台型	深圳特区建工、广州建筑等	本地政府及公共项目、本地总包和生产基地	区域项目入口与现场交付	需求受单一区域投资节奏影响，跨区域复制有限	可输出的系统产品、外部客户和跨区域交付网络
专业制造/专业供应型	佛山筑建、铝遊家、睿住、美宗、毅博及专业部品企业	单一材料路线、成本、细分产品或出口制造	制造或特定专业产品	客户和系统控制较弱，议价与利用率承压	认证、稳定渠道、模块型谱和长期集成商合作

工程集团型玩家更容易从项目入口和总承包向制造延伸，但其难点是将不同工程局、地区和项目的需求统一成可复用产品。工业制造延伸型玩家更容易建立稳定工艺和产能，却需要补齐建筑设计、当地审批、现场责任和客户关系。两条路径都在向模块化建筑集成商靠拢，但前者主要解决“工程如何产品化”，后者主要解决“产品如何成为完整建筑”。

地方平台型企业能够依托本地试点和公共项目形成初始订单，但如果系统和产品只服务本地规范与单一客户，就难以形成跨区域规模。专业制造企业则不必全部升级为总承包商；与多个集成商形成稳定代工关系、提高柔性制造和质量能力，也可能成为可持续位置。问题在于，如果其同时承担较高固定资产、定制生产和垫资，却缺乏客户与系统控制，容易落入“低控制、高资产”的弱议价位置。深圳特区建工、广州建筑及珠三角专业厂商的产品和基地信息主要来自企业公开资料及广州住博会调研，现有证据能够证明其参与，但不足以判断实际产能利用率和盈利能力。³¹

5.5　纵向一体化：控制更多价值链是否一定更优

麦肯锡全球样本显示，同时覆盖制造和安装的企业平均息税折旧摊销前利润率高于只从事制造的企业，并将较高价值链控制与较好经营表现联系起来。²³ 这一横截面结果与“更完整的界面控制可能减少部分协调损耗”的机制相一致，但不能单独证明利润率差异由纵向一体化造成，更不能推出“一体化程度越高，中国企业利润一定越高”。样本的产品、地域、规模和商业模式均与中国内地及香港不同。

纵向一体化的收益主要包括：缩短跨单位决策链；减少设计与制造信息损失；统一生产和现场节拍；减少成本向分包商层层传递；在出现质量或进度问题时更快调整。其代价则包括厂房设备和人员投入、较高营运资金、更多合同责任、组织管理复杂度，以及单个项目偏差对企业整体经营的冲击。

价值链控制度	资产与风险投入	典型位置	潜在优势	主要脆弱点
低	低	专业设计、数字工具、认证或单项技术供应	资产轻、可服务多个系统	项目依赖、收入规模有限，除非拥有难替代知识产权
高	中低	资产相对较轻的模块化建筑集成商	控制系统和客户，可组织多家工厂，经营弹性较高	对合作工厂和总包依赖，合同权责必须清晰
低	高	纯制造或受托加工	规模生产时成本可能较低	订单、价格和变更由他人决定，利用率与库存风险较高
高	高	制造、安装及总承包一体化主体或集团协同平台	控制范围广，可承接大合同并减少交易成本	固定资产、履约、现金流和组织复杂度同时上升

中建海龙并非在所有项目中都是开发商和总承包商。公开资料和内部材料显示，其核心是建筑系统、深化设计、模块供应和技术支持；部分项目通过中建国际体系内投资及总承包主体协同，形成集团层面的较完整覆盖。²⁷²⁸ 这种组织方式说明，一体化可以通过集团协同实现，不必要求所有环节集中在同一法人，但同时需要清晰划分项目获取、总包责任、模块供应和质保责任。

中集建科则从工业制造向设计、模块系统、安装和工程业务延伸，代表另一条增加价值链控制的路径。²⁹ 现有证据不足以给出统一的“最优一体化程度”。对不同企业，更合理的检验是：控制客户、系统和关键专业界面所增加的项目贡献与风险降低，是否足以覆盖新增制造、工程和营运资金负担。

5.6　合同、风险与价值分配

公开项目资料很少披露完整合同条款，因此本节不判断某一企业在具体项目中的实际索赔或利润，只建立责任边界分析框架。模块化项目的潜在议价权，最终要通过变更、付款、风险转移和质保条款体现。

风险事件	风险从何产生	可能承担主体	对价值分配的影响	研究时应核对的合同条款
设计定稿后变更	业主需求、审批或现场条件变化	业主、设计方、集成商或制造商，取决于变更原因和批准程序	已采购材料、在制品和返工能否获得补偿	设计责任、变更指令、价格调整和工期顺延
模块完成但现场未就绪	基础工程延误、吊装窗口变化或现场堆放不足	总包、业主、集成商或制造商	决定库存、仓储、成品保护和资金占用由谁承担	交货条件、延迟接收、仓储费用和风险转移时点
运输损坏	包装、装卸、运输路线或承运操作	发货方、承运人、收货方或保险人	影响重制、维修、工期及保险成本	交付地点、所有权与风险转移、保险和验收记录
安装偏差及专业界面问题	模块偏差、现场预留偏差、定位或接驳错误	制造商、安装分包、总包或设计方	控制现场决定权的一方未必承担全部返工成本	容差标准、安装责任、现场条件确认和缺陷归属
付款滞后	工厂需提前采购和生产，付款在到场或验收后	模块化建筑集成商和制造商首先承压	预付款越少、验收节点越晚，营运资金负担越重	预付款、材料款、工厂验收、到场、安装、质保金
交付后缺陷	设计、材料、制造、运输、安装或使用原因	总包、集成商、制造商及专业供应商	质保范围越综合，收入范围与长期责任同时扩大	质保期限、系统质保、连带责任和追溯记录

纯供货模式下，制造商收入边界较清楚，但如果设计定稿晚、付款在到场后、现场延期又缺少仓储补偿，制造商仍可能承担与控制权不匹配的现金流风险。专业分包或系统集成模式覆盖更大范围，能够为设计协调和交付确定性收费，但也需要对模块与现场之间的责任界面负责。

总承包模式掌握客户和最终交付，可以统筹现场并向分包商设置技术与付款条件；相应地，总包商需要承担总体工期、验收和履约责任。集团协同模式可以减少外部交易成本，但如果内部结算、风险分担和责任追溯不清，也可能只是把界面问题从合同外部转移到集团内部。

“内地制造—香港交付”进一步增加跨境责任转移节点。香港屋宇署的原则上认可机制解决部分非场地特定的系统审查，但并不替代具体项目审批和现场责任。³⁰ 谁负责工厂检验文件、通关、香港道路运输、现场接收、吊装和缺陷处理，需要在供应合同、总包合同和保险安排中连续衔接。香港认证和跨境交付经验可能降低业主和总包商在审批、质量、物流和现场衔接上的不确定性，从而为供应商形成潜在议价条件；是否最终形成实际价格或付款优势，仍取决于竞争格局和具体合同。

5.7　从项目走向产品：中国企业产品化走到了哪一步

“从项目走向产品”不是把建筑变成完全相同的标准箱体，而是把一次性项目中形成的知识逐步沉淀为可以跨项目复用的资产。²⁴ 可以将企业能力分为三级：

项目经验：完成过某类项目 → 系统资产：节点、规则、认证和数据可复用 → 产品平台：多个项目共享模块型谱、供应链和连续生产

可复用资产	项目经验阶段	系统资产阶段	产品平台阶段
结构与连接	针对单个项目计算和试验	形成经过验证的节点库和适用边界	多项目共享结构网格、节点和标准部件
模块设计	每个项目重新划分模块	形成模块划分规则和典型模块	形成可配置模块型谱及组合规则
设计数据	图纸为主、专业分别协调	形成面向制造和装配的设计（DfMA）规则及模板	参数化配置直接连接物料清单（物料清单）和生产数据
供应与制造	临时采购、项目专用工装	合格供应商、标准工艺和质量文件复用	多项目共用采购、工装和连续排产
认证与交付	项目逐项报批和组织	系统认证、检验和交付流程复用	跨项目、跨区域快速适配并形成稳定采购

据此可构建一个研究性的五级运营产品化观察框架。该分级不是行业标准，也不等同于资本效率等级：较高等级必须由跨项目复用和连续生产证据支持，不能仅由产品名称、专利或工厂规模推定：

等级	核心特征	判断证据
第1级　项目定制	每个项目重新设计和组织生产	项目完成，但系统和模块复用证据不足
第2级　技术体系复用	连接节点、结构规则和工艺可以重复	同一系统跨多个项目应用并经过验证
第3级　模块型谱复用	典型模块、专业布置和部品开始重复	可识别模块系列、型谱或标准化部品组合
第4级　跨项目产品平台	多项目共享设计规则、物料清单、供应链和生产数据	项目间存在明确的配置关系及复用率证据
第5级　标准产品、连续采购和连续生产	客户按产品目录持续采购，工厂按稳定节拍生产	连续订单、标准合同、稳定利用率和可重复交付

公开证据可以支持主要企业形成以下阶段判断，但不足以精确评分。

企业/群组	已验证的可复用证据	订单与项目证据	当前可支持的判断	仍缺少的关键证据
中建海龙	混凝土、钢及拓展模块体系，覆盖多种高度和场景；香港具备系统与供应经验	内地连续七年、香港开工及计划项目连续九年；千模块级项目较多	技术体系复用证据较强，具备第2—3级特征；第4级跨项目产品平台尚未得到复用率数据证明	同一模块型谱跨项目复用率、物料清单复用、换线频率和实际利用率
中建科技	CMC、MCS等钢—混凝土组合及混凝土系统，多项目应用	内地连续六年有项目，但重复客户和大型项目较少	第2级技术体系复用较有支持；是否达到第3级型谱复用仍需项目间重复证据	型谱重复、跨项目采购和连续生产证据
中建科工	ME-House钢模块系统及数字化设计制造工具	项目集中于公共客户和学校，连续性较依赖少数客户	存在第2级技术体系复用证据；第3级及以上仍需同一产品跨项目重复和生产负荷证明	外部客户扩展、同一产品跨区域重复和生产负荷
中集建科	钢箱式、混凝土箱式及板式产品系列，具备跨境制造和物流经验	内地项目连续但单体偏小；香港客户较分散	产品系列和跨境制造能力可确认，但是否形成第3级跨项目型谱复用仍需中国项目数据验证	中国市场模块型谱复用、客户重复采购和工厂排产数据
香港公共项目供应体系	系统认可、重复政府客户和大型项目形成共同规则	部分供应商重复客户项目占比较高	需求侧为更高程度的运营复用创造条件，但不能据此判断供应商已经达到第4—5级	标准产品目录、跨项目统一物料清单和实际连续采购合同

中国建筑公开资料已经披露中建海龙、中建科技和中建科工各自的模块产品体系，中集也公开披露了跨境项目和多场景应用。²⁷²⁹ 这些信息支持企业存在从项目经验向系统资产沉淀的趋势，但产品名称、专利数量和工厂规模并不能单独证明已经形成跨项目产品平台。第4级和第5级需要更严格的证据：同一型谱在不同项目中的重复率、标准物料占比、设计复用率、换线时间、实际产量、连续采购合同和实际产能利用率。

中建海龙内部材料提出由MiC产品供应向建筑集成方向延伸，应作为企业规划信号，而不是已经完成产品平台化的事实。 同样，对其他企业也不应因其拥有产品系列就推定已经实现稳定、连续的制造业经营。

5.8　竞争格局演化：哪些能力组合更值得验证

基于前述机制，本报告优先验证四项能力组合：连续项目入口；可复用且经过认证的建筑系统；把多个项目组织成兼容、相对平滑排产的能力；以及与制造、库存和交付责任相匹配的合同控制权。现有证据支持这些能力与较高项目覆盖和更强交付组织能力相伴出现，但尚不足以证明拥有这些能力的企业必然获得更高利润或资本回报。

工程集团型系统集成商的机会，是将集团项目资源转化为产品管线，并把分散的工程标准统一为模块型谱。其主要风险是项目虽然多，却分别由不同地区、业主和工程局组织，无法共享设计和生产数据。工业制造延伸型企业的机会，是以稳定制造和跨境交付服务多个集成商；其主要风险是客户和系统控制不足，订单仍然小批量、低重复。地方平台型企业可能在政策推动期获得区域订单，但只有系统和客户可以跨区域复制，才能避免依赖单一地方投资周期。

香港公共住房和政府工程提供了更接近连续采购的需求环境，有利于头部供应商形成重复客户、大型项目和认证积累。但这种优势同时依赖公共项目计划，且供应商客户集中度较高。香港市场能否进一步推动产品平台化，取决于不同项目是否真正共享模块型谱、审批规则和采购标准，而不只是连续出现多个定制项目。

后续企业研究不宜采用主观雷达评分，而应建立“企业能力证据矩阵”。

观察维度	可验证指标	能回答的问题
订单连续性	连续有项目年份、在手订单覆盖期、月度排产曲线	工厂能否持续运行，而不是只在大项目期间满负荷
客户质量	外部客户数、重复客户项目占比、前五客户集中度、公共订单占比	订单来源是否可持续，是否过度依赖集团或单一客户
大项目能力	千模块级项目数、最大项目、按期交付记录	企业是否具备复杂供应链和批量交付能力
产品平台	型谱复用率、标准物料占比、设计复用率、换线频率	项目经验是否转化为可复用资产
系统与认证	适用高度、材料路线、系统认可、跨项目验证	技术体系是否能够重复进入项目
制造与现金	实际产量、可用产能、利用率、在制品、库存和回款节点	重资产能否形成成本优势，现金风险是否可控
跨境与多基地	认证、工厂检验、跨境交付、多基地协同	企业能否突破单一区域并平衡产能
风险控制	设计、运输、安装、质保的合同责任和历史损失	议价权是否与实际承担的风险匹配

本章由此形成核心判断：相对于单纯名义产能，本报告更应优先验证企业能否把连续项目需求、可复用建筑系统和稳定制造能力组织在一起。由于模块工厂承担制造业式固定成本，而订单仍主要以工程项目形式离散产生，订单连续性、兼容性和项目贡献共同影响制造规模经济能否兑现。竞争焦点是否进一步由“拥有工厂”转向“控制项目入口、建筑系统和连续排产能力”，仍需由后续订单、利润和资本回报数据验证。

需要再次限定：本章所列参与项目数、客户结构、千模块级项目数和连续项目年份，衡量的是企业在已识别市场中的覆盖与潜在订单质量，不是“项目需求→可执行订单”的实际转换率。第一桥目前只能形成计算方法和代理证据，企业级分子仍需由合同、设计冻结和排产数据补齐。

这一判断也为第二阶段经济性研究确定了方向：下一步不应先比较企业名义产能，而应补充在手订单、按生产线划分的实际产量与利用率、标准模块复用率、变更和库存损失、付款节点及质保责任。只有这些数据形成后，才能进一步判断谁更可能获得利润，以及价值链控制能否转化为资本回报。

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参考资料

23麦肯锡公司（McKinsey & Company）：《模块化建造成功要素》（Putting the Pieces Together: Unlocking Success in Modular Construction），2025年8月21日。研究覆盖50多个国家、700多家企业，价值链原型和利润率为全球样本口径。

24麦肯锡公司（McKinsey & Company）：《模块化建造：从项目走向产品》（Modular Construction: From Projects to Products），2019年。

25麦肯锡公司（McKinsey & Company）：《让模块化建造适配市场》（Making Modular Construction Fit），2023年。

26. 香港大学模块化集成建筑实验室：《粤港澳大湾区模块化集成建筑供应链促进香港发展：供需分析与政策路线图》，2024年。香港大学研究介绍。

27中国建筑集团：《模块化建筑产品：从工地到工厂，像造汽车一样造房子》，2025年4月24日；《中国建筑首批产业化推广产品亮相》，2025年6月。

28香港建造业议会：“中建海龙—顾问（China State Hailong Construction Technology Company Limited—Consultant）”及“中建海龙—供应商（China State Hailong Construction Technology Company Limited—Supplier）”，检索日期：2026年8月26日。

29. 中集集团：《中集打造香港首个模块化议员办公室》，2023年10月12日。中集集团。

30香港屋宇署：《“组装合成”建筑法及原则上认可机制》《钢结构MiC系统名单》及《混凝土MiC系统名单》，检索日期：2026年8月26日。

31. 深圳市特区建工集团：集团网站，检索日期：2026年8月26日。企业官网。

资料检索截止日期：2026年8月26日。

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第六章　供需与有效产能：需求能否形成可执行的制造负荷

第二阶段研究首先需要回答的，不是哪家企业收入更高，而是市场需求能否形成足以支撑工厂连续运行的制造工作量。模块工厂承担厂房、设备、折旧、管理人员和质量体系等持续成本，订单却仍以单个工程项目离散产生。需求总量、技术路线、生产时点和订单归属，共同决定名义产能能否转化为实际产量、收入和利润。

本章形成四项判断：

1. 匿名化项目样本显示，建设中项目对应的已披露模块规模达到十万级，显著高于历史已竣工样本的数万级制造量，说明现实制造工作量已明显扩大；但项目状态不等于剩余订单。
2. 香港官方需求预测显示，2025—2030年约有250万平方米MiC楼面面积完工，为大湾区提供较高可见度的制度性需求基准。
3. 公开资料足以证明大湾区已形成规模化模块制造底盘，但企业集团、单一基地、技术路线和能力状态口径不一，不能直接相加为有效供给。
4. 香港单一市场不足以证明高层混凝土MiC必然短缺；真正需要观察的是香港公屋与广州、深圳住宅及城市更新需求同步释放时，对同一批大湾区有效产能形成的叠加压力，以及新增产线的爬坡速度。

本章在六层五桥中的位置。 第六章量化第一层“市场需求”，并为第一桥提供按区域、技术路线和时间筛选后的可服务需求池。本章输出不是任何一家企业已经取得的订单。

第一层 市场需求 → 第二层 订单与合同 → 第三层 项目经济性 → 第四层 工厂经济性 → 第五层 企业经济性 → 第六层 股东投资价值

核心问题	公开版可以直接给出的答案	证据边界
当前真实MiC制造需求是否已经形成	现实项目池已进入十万级模块工作量，历史竣工制造量为数万级；项目规模显著扩大	匿名化样本只说明数量级，不等同于全国市场规模、未来新增需求或剩余订单
哪类有效需求最值得关注	建设中工作量明显向高层混凝土住宅、公屋和保障房大项目倾斜；三地可识别混凝土项目池接近10万个量级	项目池包含不同进度和部分临时/过渡型需求，不能等同于企业订单或年度产量

第四章的政策情景与当前建设中项目池可能存在重叠，因此必须分别保留口径，不能合并成一个“总订单数”。

6.1　历史需求、在建项目池与年度可见需求

6.1.1　三类数量口径回答不同问题

本章使用三类数量，但三者回答的问题不同。

第一类是已披露已竣工项目对应的历史模块制造量下限。它证明已经发生过多少可核验的实物制造工作量，但不等于历史市场总产量。

第二类是建设中项目对应的已披露模块规模。项目已经进入实施阶段，但其中既可能包含尚未生产的模块，也可能包含已经制造、运输或安装的模块，因此不能解释为未来剩余订单。

第三类是年度可见项目管线及研究性制造负荷情景。只有经过面积—模块转换、完工—生产时点转换并明确参数来源后，才可与年度供应能力作数量级比较。香港已有官方年度完工预测；广州和深圳只能由政策面积和项目储备形成研究情景。

详细数据库方法见附录A《项目数据库方法与统计口径》。

6.1.2　历史已披露制造量与建设中项目规模

截至2026年4月30日的样本快照显示，已竣工项目已经形成数万级可核验模块制造量；建设中项目对应的已披露模块规模则达到十万级，约为历史竣工样本的两倍以上。该比较用于说明现实制造工作量已经明显扩大，不代表未来剩余订单或某一年度产量。

建设中项目仍呈大项目驱动特征。少数大型住宅和公共住房项目能够在阶段内形成较大制造负荷，但项目结束后的订单衔接、设计冻结和产线兼容性仍决定工厂利用率能否连续。

6.1.3　当前建设中项目结构明显向混凝土大项目倾斜

项目结构材料按第一章口径重新归类，钢—混凝土组合模块单列，不并入纯钢或纯混凝土。

匿名化统计显示，内地建设中已披露模块中混凝土约占85%；香港广义观察样本中，在技术路线明确的建设中模块里，混凝土约占80%。因此可以较稳健地判断：当前建设中制造工作量明显向混凝土大项目倾斜，尤其集中在住宅、保障房、安置房和公共住房。

该比例用于观察结构变化，不等于完整年度新增订单或永久性核心市场的材料路线份额。

6.1.4　香港首次形成按完工年份排列的官方可见项目管线

香港发展局与建造业议会于2025年6月发布首份MiC年度需求预测。预测基于政府部门、公私营机构及其他来源中已经识别的MiC项目，并计划逐年更新。2025—2030年预计完工的MiC楼面面积约250万平方米，其中混凝土约168.5万平方米、钢结构约82.5万平方米。³²

完工年份	混凝土MiC面积	钢结构MiC面积	合计
2025	约10.0万㎡	约25.5万㎡	约35.5万㎡
2026	约15.0万㎡	约39.5万㎡	约54.5万㎡
2027	约21.5万㎡	约2.0万㎡	约23.5万㎡
2028	约33.0万㎡	约4.5万㎡	约37.5万㎡
2029	约39.5万㎡	约3.5万㎡	约43.0万㎡
2030	约49.5万㎡	约7.5万㎡	约57.0万㎡
合计	约168.5万㎡	约82.5万㎡	约251万㎡

该预测显示，2025—2026年是钢结构MiC项目的集中完工期；2027年以后，混凝土成为年度完工面积的主要来源。2025—2030年混凝土占预测面积约67%，若只观察2027—2030年，占比约89%。

第四章4.8.5按公营房屋落成量、MiC采用率和平均每户模块数形成的情景，不需要因这份官方预测而改写。两者回答的问题不同：官方预测是按日历年排列的已识别项目完工管线，可作为本章的基准；第四章模型按财政年度住房供应和采用率推演尚未完全进入项目管线的潜在需求，应作为采用率提升和新增项目落地时的上行情景。两组数据不应直接相加。

6.2　从建筑需求转换为制造需求

6.2.1　面积必须按结构路线分别转换为模块当量

官方预测使用楼面面积，工厂产能通常使用模块数量。两者之间不存在全行业统一换算系数，模块尺寸会随场景、户型、走廊和公共空间是否计入MiC范围而变化。本章采用四个已披露面积和模块数量的香港项目，分别建立混凝土住宅与钢结构简约公屋的暂定区间。

结构路线及项目	MiC面积	模块数量	面积/模块
混凝土公屋：德田街	8,904㎡	1,023	8.7㎡/模块
混凝土公屋：古洞北第19区一期	135,727㎡	12,950	10.5㎡/模块
钢结构简约公屋：小榄乐安排	77,660㎡	5,040	15.4㎡/模块
钢结构简约公屋：柴湾常安街	36,451㎡	2,316	15.7㎡/模块

据此，本章暂取混凝土MiC为9—11平方米/模块，钢结构MiC为15—16平方米/模块，并按结构路线分别计算模块当量需求：

混凝土模块当量 = 混凝土MiC面积 ÷ 9—11平方米/模块
钢结构模块当量 = 钢结构MiC面积 ÷ 15—16平方米/模块

完工年份	混凝土模块当量	钢结构模块当量	合计模块当量
2025	约0.91—1.11万个	约1.59—1.70万个	约2.50—2.81万个
2026	约1.36—1.67万个	约2.47—2.63万个	约3.83—4.30万个
2027	约1.95—2.39万个	约0.13万个	约2.08—2.52万个
2028	约3.00—3.67万个	约0.28—0.30万个	约3.28—3.97万个
2029	约3.59—4.39万个	约0.22—0.23万个	约3.81—4.62万个
2030	约4.50—5.50万个	约0.47—0.50万个	约4.97—6.00万个
合计	约15.32—18.72万个	约5.16—5.50万个	约20.47—24.22万个

上述结果是模块当量需求（module-equivalent demand），不是官方模块数量预测。官方项目管线包含学校、医院和政府建筑，项目模块面积可能偏离住宅样本；该换算主要用于把需求量级转化为可与产能比较的共同单位。

6.2.2　完工年份不等于生产年份

模块通常在项目完工前制造。香港建造业议会披露的项目进度显示，安达臣道石矿场R2-6及R2-7项目于2023年第二季度开始制造模块、2025年完工；将军澳消防局暨救护站项目于2023年第四季度至2024年第一季度制造模块、2025年完工；德田街公屋计划于2025年第二季度至2026年第一季度安装模块、2027年完工。不同项目的生产与完工间隔并不固定，但多数生产工作发生在完工前约一年或更早。

为了把官方完工预测转换为年度制造负荷，本章采用“完工年份前移一年”作为基准代理：

年度制造需求代理值（t）= 计划于t+1年完工项目的模块当量

这一处理只用于年度供需量级比较，不表示所有模块都在同一年制造。大型项目可能跨两个生产年度，较小项目也可能在完工当年集中生产。因此，2025—2030年完工预测可以支持2024—2029年的制造负荷代理值，但由于官方预测未披露2031年完工项目，不能据此完整估算2030年的制造需求。

6.3　大湾区制造能力与有效产能

6.3.1 公开产能证据揭示制造底盘，但不能直接形成供给分母

广东已经形成较密集的模块化制造底盘，但基地数量和名义产能不能直接等同于高层永久MiC供给。不同基地同时覆盖普通预制构件、临时箱体、低层模块、永久MiC以及不同结构路线。

公开资料可以直接识别部分头部企业和基地的名义能力。三家不重复企业或集团披露的模块年产能力合计约23.5万个，其中中建海龙约13万个为全国集团口径；在广东可直接定位的深圳龙岗、有利华惠州和铝遊家肇庆三处公开子集合计约12.5万—13.5万个/年。两组数字均不是广东全行业总产能。香港大学按项目经验分层估算的大湾区A1高层经验供应能力为11.5万—12.5万个/年，A1与A2合计为17万—19万个/年，更适合作为有效供给的边界检查。

因此，从名义产能进入供需分析前，仍需继续过滤技术路线、项目高度、建筑系统、项目经验、准入状态和观察期可用工时。

6.3.2　设计产能、实际产出、有效产能和未来产能必须分开

本章将供给证据分为四个层级：

1. 设计产能：按设备、班次和规划节拍形成的名义上限，回答“理论上最多能生产多少”。
2. 实际产出或交付能力：已经投产并有生产或交付记录的能力，回答“产线是否真正运行”。
3. 有效产能：在特定时期内，能够生产目标结构路线、满足高层永久项目要求，并且没有被其他订单占用的能力，回答“还能承接多少同类订单”。
4. 未来产能：在建或计划扩产能力，回答“未来供给可能增加多少”，在投产和爬坡前不并入当前有效产能。

从名义产能到有效产能，至少需要经过四项过滤：技术路线是否相容；是否具备高层永久建筑的产品和质量能力；是否具有相关项目经验、香港准入或可验证的工程体系；观察期内是否存在可用工时。钢结构、混凝土和钢—混凝土组合产线不能简单互换，普通预制构件产线也不能直接等同于高度集成的混凝土MiC产线。

6.3.3　香港大学研究仍是目前最可比的有效产能基准

香港大学研究按香港项目经验和供应商准备程度，将大湾区供应商分为高层经验供应商、低层经验供应商和高潜力供应商，并分别估算钢结构和混凝土MiC年产能。该口径比基地设计产能更接近本章所需的有效产能。³³

产能层级	混凝土MiC	钢结构MiC
高层经验供应商现有产能A1	3.5万—4.0万个/年	8.0万—8.5万个/年
高层经验供应商扩产产能A2	2.0万—2.5万个/年	3.5万—4.0万个/年
高层经验供应商合计A1+A2	5.5万—6.5万个/年	11.5万—12.5万个/年
加入低层经验供应商A1+A2+B	8.5万—10.0万个/年	18.0万—19.5万个/年
加入高潜力供应商A1+A2+B+C	15.5万—17.5万个/年	23.0万—25.0万个/年

该研究的数据时点为2024年4月。A2代表可扩张能力，C类代表高潜力供应商，不能假定二者已经全部投产或能够立即承接高层住宅项目。另一方面，2024年以后新增产线已经开始释放，若仍把A1固定不变，也会低估2026年以后的供给。因此，本章以A1+A2作为香港中期高层产能参照，以A1+A2+B作为大湾区有经验供应能力参照，并将A1+A2+B+C作为潜在供给上限；不把任何一档视为2026年的精确实时产能。

香港大学研究还将60%—80%作为供需分析的理想产能利用率区间。其依据是约三分之二受访供应商认为50%—70%利用率可达到收支平衡，另一些供应商认为需要超过70%；同时，项目制生产需要保留一定交付缓冲。该区间适合作为行业供需松紧参照，不是所有工厂通用的会计盈亏平衡点。³³

6.4　代表企业及基地的产能证据

公开资料能够识别若干代表性制造基地及供给变化。本报告仅采用企业官网、政府报道、监管披露和行业平台等可公开核验的信息，并严格区分规划能力、名义能力与实际产出。

企业或基地	公开可核验信息	本报告处理
中建海龙深圳龙岗基地	公开报道披露混凝土MiC柔性智能制造产线及年交付能力约2万—3万个模块	作为混凝土新增制造能力的重要公开证据；不等同于实际年度产量
中建海龙江门基地	公开报道显示基地已投产并持续生产、出口建筑模块	证明基地运行；结构路线和实际年产量按公开口径分别判断
中建海龙广州白云基地	2026年公开信息显示基地建设推进，规划按面积口径披露产能	作为未来产能，不计入当前有效产能
中集江门基地	公开信息显示钢结构和混凝土模块能力，并已有混凝土MiC项目发运	设计能力与项目交付分开观察
中建科工惠阳基地	公开报道披露智能产线日产能力	用于验证钢结构模块制造节拍，不再机械年化
中建科技南沙基地	政府公开信息确认钢—混凝土组合模块首件下线及相关生产线建成	视为新线投产/爬坡证据，不将未经公开核实的年产数字作为确定产能
铝遊家肇庆基地	香港建造业议会供应商页面披露多路线MiC名义产能	作为企业公开自报能力，按多路线合计口径使用

中建海龙公开资料还披露全国多基地和智能生产线布局，说明其具备跨基地组织能力；但企业全国合计能力包含不同产品和区域，不能直接作为大湾区高层混凝土MiC的有效供给分母。

6.5　2025—2030年度供需匹配

6.5.1　香港单独看：钢结构供给充裕，混凝土压力逐步上升

下表将香港官方完工预测按结构路线转换为模块当量，并将完工年份前移一年作为制造年份代理；供给端使用港大2024年高层经验供应商A1+A2作为混凝土中期参照、A1作为钢结构保守参照。需求/产能比例不是企业实际利用率，只是静态压力指标。

制造年份代理	对应完工年份	混凝土制造需求代理	混凝土高层产能A1+A2	需求/产能	钢结构制造需求代理	钢结构高层现有产能A1	需求/产能
2025	2026	约1.36—1.67万个	5.5万—6.5万个	约21%—30%	约2.47—2.63万个	8.0万—8.5万个	约29%—33%
2026	2027	约1.95—2.39万个	5.5万—6.5万个	约30%—43%	约0.13万个	8.0万—8.5万个	约1%—2%
2027	2028	约3.00—3.67万个	5.5万—6.5万个	约46%—67%	约0.28—0.30万个	8.0万—8.5万个	约3%—4%
2028	2029	约3.59—4.39万个	5.5万—6.5万个	约55%—80%	约0.22—0.23万个	8.0万—8.5万个	约3%
2029	2030	约4.50—5.50万个	5.5万—6.5万个	约69%—100%	约0.47—0.50万个	8.0万—8.5万个	约6%
2030	2031	官方尚未发布	—	—	官方尚未发布	—	—

香港单独市场由此不能支持“2027年高层混凝土产能必然短缺”的判断。按已识别项目管线，2027年制造需求代理约占A1+A2的46%—67%；2028年进入55%—80%的较高利用率区间；到2029年才可能接近该批产能上限。该结论仍偏保守地把A1+A2固定在2024年水平，未计入2026年以后新增供给，也没有扣除这些产能承担广州、深圳、海外及其他产品订单的时间。

钢结构则呈现不同节奏。2025—2026年完工的简约公屋形成阶段性高峰，但简约公屋属于临时或过渡型邻接需求，对应制造工作主要发生在2024—2025年；2026年以后，仅香港已识别项目对高层钢结构产能的填充比例快速下降。钢结构工厂需要依靠学校、医疗、数据中心、出口、临建及其他模块产品共同吸收产能，不能仅依赖香港永久性核心项目维持持续高负荷。

6.5.2　大湾区联合看：混凝土产能压力来自三地需求叠加

香港项目通常由大湾区工厂制造，广州和深圳的住宅项目也需要相近的高层混凝土MiC能力。三地并非彼此独立的供需市场。为了观察叠加压力，本章将香港官方已识别项目作为基准，将第四章广州、深圳政策情景作为压力情景：广州2027年约4.5万—6万个、2028年约6万—10万个；深圳2027—2028年较高概率合计约2万—5万个，暂按两年平均分配。内地部分以住宅需求为主，按混凝土模块处理。

制造年份代理	香港混凝土基准	广州情景	深圳情景	三地合计	相对有经验供应产能A1+A2+B	相对含高潜力产能A1+A2+B+C
2027	约3.00—3.67万个	约4.5—6.0万个	约1.0—2.5万个	约8.5—12.2万个	约85%—143%	约49%—79%
2028	约3.59—4.39万个	约6.0—10.0万个	约1.0—2.5万个	约10.6—16.9万个	约106%—199%	约61%—109%

这一压力测试不能解释企业实际订单，因为广州和深圳数据来自政策面积及实施情景，并非与香港官方预测同口径的已识别完工项目；它也假设内地增量主要采用混凝土路线。其价值在于揭示产能紧张的来源：如果广州、深圳按较高概率区间形成实际制造订单，2027年三地需求已经可能接近或超过有经验供应商的年产能；到2028年，即使部分高潜力供应商完成升级，需求上沿仍可能造成阶段性紧张。

因此，2027—2029年更适合定义为高层混凝土MiC的潜在高利用率窗口，而不是已经确定的供不应求周期。窗口能否出现取决于三项变量：广州和深圳政策面积能否按期转化为项目订单；香港完工管线是否按计划推进；新增混凝土产线能否按期投产、通过项目验证并实现稳定爬坡。

6.5.3　在建项目池用于验证规模，不替代年度曲线

香港、广州和深圳的建设中项目池已经形成十万级模块工作量，其中可识别的混凝土模块规模接近10万个量级。该项目池包含香港临时或过渡型邻接需求，仅用于检验共同供应链的静态压力，不解释为未来新增需求、剩余订单或年度产量。

这批项目足以证明大湾区制造组织已经面对现实的大规模工作量；但项目状态、生产进度和供应商归属不同，不能用项目池直接除以某一年度名义产能来推导企业利用率。

6.6　供需变化对工厂经济性的含义

6.6.1　高利用率窗口来自订单衔接，不只来自市场总量

MiC工厂的经营结果取决于项目储备能否转化为连续排产：

项目储备 → 合同模块量 → 设计定稿并具备生产条件 → 年度及月度排产 → 实际产能利用率 → 单位固定成本

大项目可以在短期内提高产量、摊薄折旧和管理成本，也会放大项目之间的间断。“半年满产、半年低负荷”与全年均匀生产，即使年度模块数量相近，对人员稳定、采购批次、在制品、质量学习和现金流的影响仍然不同。对企业而言，最重要的不是市场上存在多少在建模块，而是自己取得了多少可执行订单、各项目生产窗口能否衔接，以及项目之间能否复用相同或兼容的产品体系。

6.6.2　混凝土路线可能先经历紧张，再面临扩产后的过剩风险

当前混凝土需求主要来自公屋、保障房、安置房和城市更新住宅，单项目规模较大，公共部门属性和需求可见度相对较高。对具有高层住宅经验、香港准入和稳定交付记录的企业，2027—2029年可能形成较好的订单覆盖。

但高利用率窗口不会永久存在。龙岗混凝土柔性线、中集混凝土项目交付和广州新基地表明供给已经响应。如果需求兑现快于产线爬坡，短期可能出现排产紧张、交付资源溢价和头部集中；如果扩产快于项目落地，新增产线将转化为折旧、人员和营运资金负担。混凝土MiC的主要风险因此不是静态的“短缺或过剩”，而是需求放量和供给爬坡的时间错位。

6.6.3　钢结构供给更充裕，企业需要更广的场景和区域组合

香港官方预测中的钢结构需求集中于2025—2026年完工项目，之后明显回落；大湾区高层钢结构年产能又显著高于当前可见需求。钢结构工厂若只服务香港永久性核心项目，较难形成持续高利用率，必须同时覆盖学校、医院、宿舍、数据中心、低层建筑、出口以及临时或过渡型模块产品。

这种多场景经营能够提高产能吸收能力，也会增加产品切换和项目组织复杂度。钢结构企业的竞争重点可能从单纯扩大产能转向：能否获得海外和非住宅订单，能否把不同项目归入可复用产品平台，以及能否在订单不足时保持较轻的固定成本结构。

6.6.4　供需分析只能提出盈利假设，不能替代企业经营数据

现有证据支持三项企业经济性假设：

• 掌握香港及广州大型混凝土项目、且具备高层永久建筑经验的企业，更可能在2027—2029年获得较长的订单覆盖和较高利用率；
• 只有名义产能、但缺少客户入口、系统能力和项目准入的工厂，即使设备规模较大，也可能无法分享需求增长；
• 多基地和多路线能力可以增加排产弹性，但若缺少连续订单，也会增加固定资产和管理复杂度。

这些判断不能直接推导任何一家企业已经达到60%或80%的利用率，更不能据此计算利润。进入企业和工厂经济性分析时，仍需取得或估算企业实际产量、月度排产、合同模块量、订单覆盖期、产线爬坡、单位贡献毛利和营运资金占用。

6.7　本章结论：结构性供需错配比名义产能总量更重要

第一，当前现实制造需求已经进入较大规模，但项目池不能直接解释为剩余订单。匿名化样本显示，建设中项目对应模块规模显著高于历史竣工样本。

第二，建设中制造工作量明显向混凝土大项目倾斜：内地已披露模块中混凝土约占85%，香港技术路线明确的建设中模块中混凝土约占80%；香港、广州和深圳的可识别混凝土项目池接近10万个量级。

第三，公开产能资料足以证明大湾区已形成规模化制造底盘，但企业集团、基地、技术路线和能力状态口径不一，不能据此推导广东全行业总产能，更不能直接转化为有效产能。

第四，因此MiC供需矛盾主要表现为结构性错配而不是全行业统一产能不足。高层混凝土住宅MiC对具备系统经验、准入和交付能力的有效产能要求更高；钢结构供给相对更充裕，需要更广泛场景和区域组合吸收。

第五，2027—2029年是否形成高利用率窗口，取决于政策需求转化、香港项目节奏与新增供给爬坡三者的相对速度；这只是盈利假设，不能替代企业实际利用率和项目贡献数据。

参考资料

32香港发展局、香港建造业议会：《“组装合成”年度需求预测》（MiC Annual Demand Forecast），2025年6月。该预测以已识别MiC项目为基础，图中年度面积为近似读取值，官方披露2025—2030年完工MiC楼面总面积约250万平方米。

33香港大学模块化集成建筑实验室：《增强粤港澳大湾区MiC供应链以促进香港发展》，研究期为2020年5月至2024年11月；官方发布信息见香港大学《MiC Supply Chain in the GBA for HK Development: Supply-Demand Analysis and Policy Roadmap》，2024年11月15日。本章引用其表5-1至表5-3及第6章供需模型；深圳、广州情景包含“需求均为住宅混凝土模块”等假设。

资料检索截止日期：2026年8月28日。

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第二部分　从订单到企业经济性

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第七章　收入结构与合同经济性：订单如何转化为收入和现金

第六章讨论市场需求能否形成足够的制造工作量并持续填充工厂。本章进一步追问：企业取得项目后，究竟承接了哪些工作；合同金额中有多少对应模块产品供应、多少对应现场安装或其他工程；合同又如何转化为营业收入和现金回款。

模块化建筑兼具工业产品与建筑工程属性。同一批模块可以按产品供应采购，也可以纳入模块工程专业分包、施工总承包或工程总承包合同。合同范围不同，不仅改变收入规模和单位价格，也改变设计、运输、安装、变更、质保及资金占用责任。因此，判断模块化业务的经济性，首先要统一合同边界，而不是直接比较“每个模块多少钱”或“项目合同额多大”。

本章主要依据广州公开造价信息、公开采购与合同案例、香港政府付款框架以及上市公司会计披露，分析合同工作范围、收入确认与现金回收之间的关系。

本章在六层五桥中的位置。 本章对应第二层“订单与合同”，承接第一桥对企业订单的筛选，并为第二桥提供同范围收入、责任和风险边界。本章将“新签合同—在手未完合同—履约确认收入—形成收款权—现金回款”统一称为合同履约与资金时序链；它说明合同如何进入财务报表和现金，不等同于全书价值传导主线。

7.1　项目金额、合同额、收入与现金是不同层级

7.1.1　同一项目至少存在五类金额口径

模块化项目经常同时出现项目总投资、项目合同额、模块产品供应金额、营业收入和现金回款。它们分别回答不同问题，不能相互替代。

金额口径	主要回答的问题	不能直接回答的问题
项目总投资或工程总造价	业主为整个项目投入多少资金	某一家模块化企业取得了多少订单
当前统计主体合同额	当前承包主体或项目包对客户承担多大合同范围	合同中有多少属于模块产品、当期确认了多少收入
模块产品供应金额	项目中采购或应用的模块产品供应价值有多大	裸制造成本、项目毛利、当期营业收入
营业收入	企业在报告期内已经履行并满足确认条件的合同价值	已经收到多少现金
现金回款	客户已经实际支付多少资金	项目最终利润及尚未履约的合同规模

项目总投资可能包括土地、前期费用、基础、主体、机电、装修、室外工程、管理费用及融资费用。模块化建筑集成商可能只承接其中的模块产品供应，也可能同时承担吊装安装、现场连接、部分建筑工程乃至工程总承包。因此，项目总投资不能作为企业订单的替代指标。

合同签订后，尚未完成的部分形成在手未完合同；随着设计、采购、制造、运输和安装等履约活动推进，满足收入确认条件的部分进入营业收入；达到合同约定的计量或付款条件后，才形成应收款并最终回款。本报告将这一关系称为“合同履约与资金时序链”：

新签合同 → 在手未完合同 → 履约并确认收入 → 工程计量或开票 → 应收款或合同资产 → 现金回款

这一链条并非机械等式。合同变更、项目延期、履约范围调整、汇率和统计口径变化都会影响未完合同额；收入确认进度也可能与付款进度不同。

注：新签合同、在手未完合同、履约、收入、合同资产或应收款及现金回款属于不同环节，不能相互替代。资料来源：本报告整理。

7.1.2　中国建筑国际案例：集团层面的订单、收入和结算并不同步

中国建筑国际2025年新签合同额约1,702.14亿元，营业收入约1,004.49亿元。其客户合同收入约976.21亿元，其中约950.63亿元在某一时段内确认，占客户合同收入的97.4%；年末合同资产约307.52亿元，流动与非流动合同负债合计约93.93亿元。³⁴

这些数据是集团整体口径，并非MiC业务单独披露，但可以说明工程企业的基本财务逻辑：新签合同额代表新增订单，营业收入代表当期履约成果，合同资产代表已经履约但收款权仍附有条件的金额，合同负债则代表企业在履约前已经收到或已经到期应收的客户款项。新签合同规模大，不等于同年形成等额收入；收入已经确认，也不等于现金已经收回。

对MiC企业而言，这种时间差更值得关注。模块生产需要在项目早期投入深化设计、材料采购、工厂人工和在制品资金；如果付款仍主要依赖到场、安装或竣工节点，企业可能在收入增长的同时形成较大的合同资产、应收账款和资金占用。

7.2　合同边界决定企业“卖的是什么”

7.2.1　模块产品供应已经包含部分设计和物流价值

模块产品价格不能等同于结构材料与工厂加工费。广州市建设工程造价管理站发布的三个案例均将模块产品价格拆为结构工程、装饰工程、机电安装工程、运输费、其他费用以及管理费和利润。其中“其他费用”包括产品研发深化设计、检测、试验、机械设备、养护、一次性物料、水电和固定资产折旧等。小学案例还明确注明结构工程价格不含吊装。³⁵

某模块化建筑项目采购公告进一步把“模块化生产”和“模块化安装”列为独立清单项。模块化生产的工作内容包括深化设计、材料采购与加工、工厂集成预制、工厂自检与预验收、出厂包装防护以及从工厂到施工现场的全程运输；模块化安装则包括吊装专项作业、现场拼装固定、机电调试与收尾、安全文明与成品保护、验收与质保。³⁶

据此，更适合将MiC合同范围划分为四层：

合同范围	典型工作内容	主要收入属性	主要新增风险
模块产品供应	深化设计、材料采购、工厂集成预制、工厂检验、包装防护、运输；具体范围以合同为准	模块产品及随附服务收入	原材料、制造质量、运输损坏、交付延误
模块安装	吊装、就位、模块间连接、机电接驳与调试、收口、成品保护、安装验收	现场安装与施工服务收入	场地条件、吊装窗口、安装偏差、现场安全
模块工程专业包	模块产品供应与模块安装合并，并可能包括系统深化和相关专业配套工作	产品与工程服务的组合收入	同时承担工厂和现场履约风险
广义施工或工程总承包	除模块产品和安装外，还覆盖基础、核心筒、非模块化楼层、室外工程、其他专业分包及总承包管理	建筑工程或工程总承包收入	范围最广，变更、工期、分包和资金风险更高

这四层不是统一的行业标准合同名称，而是用于比较经济边界的分析框架。不同项目可以进一步拆分运输、安装或设计责任。例如，模块可以在工厂交货，也可以由供应商运抵现场；吊装可能由模块供应商承担，也可能由现场总包另行采购。正式分析仍需以合同工作范围、工程量清单、交付地点和风险条款为准。

项目合同范围可能覆盖模块产品供应、模块安装及现场连接、其他建筑工程中的一个或多个层级；不同层级之间的金额边界必须以具体清单和合同为准。

7.2.2　香港SS N520：模块产品供应可以从现场工程中单独采购

香港建筑署在简约公屋第二批项目中，将四个地盘的住用MiC模块“建造及运送”单独设置为SS N520供货合约，合同额约20.33亿港元，服务于小榄、屯门第54区、柴湾和马鞍山约12,400个住宅单位；相应地盘工程则分别通过其他工程建造合约采购。³⁷

该案例与上述采购边界一致：供货合约并非只购买工厂内的模块实体，而是同时购买模块建造与运送；现场工程则由其他合同承担。它说明业主可以把模块产品供应作为独立采购对象，也说明比较模块价格时必须先确认交付点。工厂交货价、运抵现场价、安装完成价和交钥匙价并不是同一口径。

7.2.3　“项目合同额”和“模块产品供应金额”释义

“项目合同额”与“模块产品供应金额”处在不同经济层级。项目合同可以只采购模块产品，也可以进一步覆盖运输、安装、现场工程、项目管理甚至总承包责任；合同范围越宽，金额越大，但风险和资本占用也同步增加。

项目金额比较仅采用公开合同和广州公开造价信息，用于说明不同工作范围下的价值边界。

7.2.4　“模块产品供应金额占比”只能用于推定金额结构

由于不同合同的工作范围差异很大，不能用“模块产品金额占项目合同额”的单一比例代表行业结构。对公开项目，更可取的方法是逐项标注设计、制造、运输、吊装、安装、调试、现场工程和质保是否包含，再比较同一工作范围下的价格和贡献。

7.3　模块价格必须与产品范围和计量分母一起比较

7.3.1　广州造价信息是模块产品报价参考，不是企业实际成本

广州市建设工程造价管理站的三个案例给出了目前内地少见的模块产品价格明细。该文件可用于投资估算、设计概算、施工图预算、最高投标限价、投标报价和造价分析，但明确不作为工程结算、司法鉴定或造价争议处理依据。因此，其数据适合作为模块产品价格构成和报价口径的参考，不应直接视为企业实际销售收入、会计成本或行业成交均价。³⁵

案例	技术路线	不含税模块产品价格	主要范围说明
某小学教学楼	混凝土模块	约2,101元/平方米模块平面面积；约6.00万元/个	包含结构、部分装饰、部分机电、运输、研发深化等其他费用及管理费和利润；不含吊装
某安置区配套幼儿园	钢—混凝土组合模块	约3,043元/平方米模块平面面积；约4.00万—11.62万元/个	包含结构、装饰、机电、运输、研发深化等其他费用及管理费和利润
某新型农房	混凝土模块	约1,146元/平方米模块平面面积；约2.71万—4.25万元/个	无模块内装饰，机电集成范围较少；包含运输、其他费用及管理费和利润

三类项目即使都称为“模块产品”，价格也受结构路线、尺寸、工厂集成程度、材料甲供、运输条件和交付边界影响。小学案例运输距离为115公里、幼儿园案例为230公里、新型农房为5公里；相应运输费分别约101.76元、291.17元和106.40元/平方米。短距离项目因超宽超限，其运输费仍接近115公里的普通运输项目，说明运输价格不只由里程决定。³⁵

7.3.2　统一价格比较至少需要四个条件

“元/模块”适合尺寸、结构和集成程度相近的项目；“元/平方米模块平面面积”更适合模块尺寸不同但产品范围接近的项目；“元/立方米”只有在该计量单位含义一致时才能比较；“元/项目”只能反映合同规模，不能说明单位价格。

对每个价格样本，至少应同时记录：

1. 结构路线：钢、混凝土或钢—混凝土组合；
2. 工厂集成程度：结构、围护、机电、内装分别完成到什么程度；
3. 产品供应范围：是否包含深化设计、包装、运输和相关检验；
4. 交付节点：工厂交货、运抵现场、安装完成或整体交付。

只有在上述条件接近时，单位价格才具备横向比较意义。项目总建筑面积通常还包含基础、核心筒、走廊或其他非MiC区域，不宜直接作为模块产品单价的分母。

7.3.3 公开价格案例揭示价值区间，但不能形成行业均价

现阶段不宜寻找统一的“中国MiC平均模块价格”。公开广州造价案例已经表明，结构体系、内装机电配置、运输距离、超宽超限条件和交付边界均会显著改变单位采购价格。

因此，本报告不设定统一行业价格锚点。第八章以广州公开案例观察价格结构，并采用标准化收入=10,000元/立方米的研究情景演示项目贡献率和成本门槛，避免把单一项目价格误解为行业均价。

7.4　收入确认

7.4.1　在某一时段内确认与在某一时点确认

收入确认首先取决于合同中的履约义务和控制权转移方式，而不是模块是否已经生产完成或客户是否已经支付某一笔里程碑款。

若客户在企业履约的同时取得并消耗利益，或客户控制企业履约过程中形成的资产，或相关资产对企业没有替代用途且企业对截至当期已经完成的履约部分拥有可执行的收款权，相应履约义务可以在某一时段内确认收入；否则通常在客户取得相关商品或服务控制权的某一时点确认。³⁴

对于高度定制的MiC模块，“不能轻易转售”本身并不足以自动采用时段法。若依据“无替代用途”判断，还需要同时确认企业对已完成履约部分具有可执行的收款权，并结合合同终止条款和适用法律判断。

模块出厂、运抵现场、客户验收、安装完成或最终交付都可能成为控制权判断中的事实，但不能仅凭合同名称或某一个验收节点机械决定收入确认时点。

中国建筑国际2025年绝大部分客户合同收入在某一时段内确认，说明集团整体仍以长期工程履约为主要会计特征；但MiC产品供应和专业工程没有单列收入确认口径，因此不能据此推定中建海龙具体MiC合同采用时段法还是时点法。

7.4.2　合同资产、应收账款和合同负债反映不同结算状态

合同资产表示企业已经向客户转移商品或服务并取得对价权利，但该权利仍取决于时间流逝以外的其他条件；当企业取得无条件收款权、未来只需等待时间流逝即可收款时，通常形成应收账款。合同负债则表示企业已经收到或已经应收客户对价，但相应商品或服务尚待向客户转移。³⁴

对MiC项目而言，设计审批、样板确认、工厂验收、到场、安装和竣工可能分别影响履约进度、付款认证和收款条件。付款里程碑不等于收入确认里程碑。 付款机制回答合同如何计量和支付，会计准则回答履约义务何时满足、控制权何时转移；两条时间轴可能接近，也可能明显错开。

因此，企业分析需要同时观察营业收入、合同资产、应收账款、合同负债和经营现金流，不能以其中任何一项替代其他指标。

7.5　付款节点决定制造价值由谁垫资

7.5.1　香港政府将场外制造纳入可认证付款节点

香港发展局针对符合条件的政府资本工程MiC建筑合约建立了标准里程碑付款框架：³⁸

阶段	付款里程碑	占MiC工程总价值的比例
1	全部MiC模块图纸获批准	4%
2	全部模块样板获批准	8%
3	开始制造所需的准备工作完成	8%
4	模块在场外制造完成	35%
5	模块运抵现场	25%
6	模块固定至最终位置	20%
合计		100%

前三项累计占MiC工程价值20%，场外制造全部完成后累计可认证比例达到55%，全部模块运抵现场后达到80%。第四至第六阶段可按相应工作实际完成比例认证。

这些比例属于合同付款计量框架，并不表示承包商在同一时点已经收到等额现金，更不等于会计收入确认比例。付款仍受到认证、前置条件和具体支付周期影响；场外完成模块的付款还涉及相应资产权属证明等条件。

该机制也不适用于所有香港MiC合同。发展局对NEC ECC 选项C和选项D目标成本合约采用可偿付成本付款机制，不适用上述标准MiC里程碑安排；个别资本工程项目如认为不适宜实施，也可按规定取得批准后采用其他安排。该框架针对政府资本工程合同，不能外推为香港私人项目或MiC供应商分包合同的统一付款比例。

因此，该制度支持的核心判断是：当大量价值在场外设计和制造阶段形成时，合同可以通过前移付款计量节点降低总承包层面的前置资金压力；这一改善是否继续传导到实际制造主体，还取决于供应链内部合同。

7.5.2　付款前移不等于风险消失

场外制造付款通常需要满足图纸批准、样板批准、所有权转移证明、工厂验收、保险或担保等条件。付款前移降低制造商资金占用，也会增加业主对场外资产权属、质量和可追索性的要求。

合同还需要明确以下风险由谁承担：

• 设计变更发生在材料采购或生产之后，返工和报废损失如何分配；
• 模块已经完成但现场尚未具备接收条件，存放、二次搬运和延期成本由谁承担；
• 运输过程中的损坏、变形和道路许可风险由谁承担；
• 基础偏差、模块就位偏差、连接及机电接驳问题如何划分责任；
• 竣工验收、保留金和质保期尾款何时释放。

同样的合同金额，若付款节点较晚、保留金比例较高或变更责任主要由供应商承担，实际经济性可能明显更差。

7.5.3　最大累计资金占用连接项目利润与现金流

若后续取得项目成本与付款计划，可以按月建立项目现金流曲线：

当期项目净现金流 = 当期客户回款 − 当期材料、人工、制造、物流、安装及项目费用支出

最大累计资金占用 = 项目实施期间累计净现金流的最低点的绝对值

该指标反映项目在回款覆盖成本之前需要占用多少自有资金或融资。项目最终毛利较高，并不代表实施期间资金占用较小；反之，预付款和场外制造付款安排可以改善资金占用，但不改变项目最终收入和成本总额。

公开资料尚不足以支持代表项目最大累计资金占用的精确测算。本章因此分析付款节点和资金占用机制；在具备同一项目的成本发生、付款和回款时间序列后，才能进一步形成项目现金流曲线。

7.6　合同经济性的判断框架

合同经济性不能由合同金额或名义毛利率单独决定。对每个代表项目，至少需要同时核查四个维度：

维度	核心问题	对经济性的影响
工作范围	企业承担模块产品供应、安装、专业工程还是工程总承包	决定收入基数、成本项目和履约责任
定价与计量	按模块、面积、立方米、清单还是总价计价；变更如何调整	决定单位收入的可比性和价格风险
付款与结算	是否有预付款和场外制造付款；到场、安装、竣工及质保款如何安排	决定合同资产、应收账款和资金占用
风险分配	设计变更、材料价格、运输、现场条件、安装偏差和质保由谁承担	决定预算利润能否真正实现

在这一框架下，扩大合同范围有两面性。模块产品供应商向安装或工程总承包延伸，可以增加收入并强化对设计、制造和现场的协调，也会承担更多现场风险、分包管理、营运资金和质保责任。范围较窄的产品供应合同收入规模可能较小，但若设计复用程度高、生产稳定、运输边界清楚且付款条件较好，也可能形成更好的资本效率。

因此，本章只能判断合同结构、收入确认和现金转换机制，不能直接给出哪类合同毛利率更高。第八章需要在统一工作范围后，将合同收入进一步拆解为材料、直接人工、工厂制造费用、模具工装、设计研发、质量检验、物流、安装和项目管理费用，才能进入项目贡献和单位经济性分析。

7.7　本章结论：合同边界决定收入，付款边界决定资金占用

第一，MiC企业销售的并非单一标准模块。产品供应可能覆盖深化设计、材料采购、工厂集成、检验、包装和运输；安装、现场连接、调试及其他工程可由同一主体或其他主体承担。因此，任何价格、收入和利润比较都必须先统一合同工作范围。

第二，项目合同额、模块产品价值、会计收入和现金回款处于不同经济层级；扩大合同工作范围会增加收入，但也会增加设计、现场、质保和营运资金责任。

第三，广州公开造价信息和公开采购合同足以说明不同产品配置与工作范围之间存在显著价差，但不足以据此推导行业均价。

第四，香港政府场外制造付款机制说明制造价值可以前移进入结算，但付款认证、现金到账与会计收入确认仍是三条不同时间轴。

因此，第八章的核心任务不是寻找统一“模块价格”，而是在同一工作范围内建立项目直接成本与项目贡献模型。

参考资料

34中国建筑国际集团有限公司：《2025年年报》，2026年4月29日，第28页、第119—120页、第154—156页、第169页及第198—199页。集团2025年新签合同额为人民币170,214百万元，营业收入为100,448.5百万元；客户合同收入中，在某一时段内确认95,063.4百万元，在某一时点确认2,557.7百万元；年末合同资产30,752.5百万元，流动及非流动合同负债合计9,392.6百万元。

35广州市建设工程造价管理站：《模块化建筑造价信息（第一批）》，穗建造价〔2025〕85号，2025年6月6日。小学、幼儿园和新型农房案例分别见附件1.1、1.2和1.3。官方PDF中三例运输距离分别为115公里、230公里和5公里；资料库《广州市模块化建筑造价信息梳理》对小学案例的运输距离及幼儿园案例部分费用存在转录差异，本章以官方PDF为准。

36公开模块化建筑项目采购公告：相关采购公告。公告将“模块化生产”与“模块化安装”分列；生产范围包括深化设计、材料采购与加工、工厂集成预制、工厂检验、包装防护及运输，安装范围包括吊装、现场拼装固定、机电调试收尾、成品保护、验收与质保。

37香港建筑署：《推展“简约公屋”项目——第二批项目》及《SS N520招标公告》。SS N520采用新工程合约4供货合约，范围为建造及运送四个地盘的住用MiC模块，合同额约20.33亿港元。

38香港发展局：《工务技术通告（工程）第2/2026号：模块化集成建筑》，附件三“模块化集成建筑工程里程碑付款”，2026年。

资料检索截止日期：2026年9月1日。

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第八章　产品与项目单位经济性：一笔MiC订单如何形成利润

模块化建筑把大量施工活动转移到工厂，但并没有把建筑项目简单变成标准工业品。企业仍需同时组织设计深化、材料采购、工厂制造、跨区域运输、现场安装和工程履约，因此MiC的单位经济性不是“模块售价减去材料费”，而是一条从产品、制造、交付到项目贡献的连续传导链。

本章以广州三个公开模块化建筑造价案例、公开采购与合同边界、公开材料价格信息和海外模块化企业财务为证据，并以标准化研究情景解释单位经济性。项目能否形成稳定贡献，更取决于一次性工程成本能否被有效重复数量摊薄、制造和安装能否稳定执行，以及合同价格是否覆盖相应的工作范围与风险。

本章在六层五桥中的位置。 本章对应第二桥“合同与单位经济性桥”和第三层“项目经济性”，唯一主结果是项目贡献及项目贡献率，不在本章推导工厂投入资本回报率或企业投入资本回报率。

8.1　分析边界与计量口径

8.1.1　单位经济性应按工作范围分层

MiC的收入边界由合同工作范围决定，成本则分别发生在工厂和施工现场。按照企业承担责任的范围，可以划分为三个层级：

层级	分析对象	典型工作范围	对应收入	对应成本
一级	模块产品供应	深化设计、材料采购与加工、工厂集成、工厂检验、包装和运输	模块产品供应金额或甲方采购价	物料、直接加工与制造、项目一次性工程成本、包装和运输
二级	模块安装	吊装、就位、临时固定、模块间连接、机电接驳与调试、成品保护、验收和质保	模块安装合同金额	吊装设备、现场人工、连接材料、调试、返工和质保
三级	模块工程或更大工程包	模块产品供应和安装，并可能包含其他现场工程、项目管理或总承包责任	当前统计主体的项目合同额	一级、二级成本及其他分包、项目管理和直接项目费用

运输在不同合同中可以处于不同位置。广州造价信息将运输单列在模块产品价格中；现有采购公告也把全程运输列入“模块化生产”包件，而把吊装、现场拼装固定和调试列入“模块化安装”。³⁹⁴⁰ 因此，模块产品供应金额通常不是“裸制造价值”，分析时应先识别设计、包装和运输是否已经包含，再将收入与同范围成本匹配。

8.1.2　三类国内数据分别回答价格、材料和合同问题

公开数据/模型	计量口径	本章用途
广州三个模块化建筑公开造价案例	元/平方米模块平面面积	分析结构、装修机电、运输和其他费用如何影响甲方采购价格
公开采购公告与香港公开合同	按合同/包件	识别设计、制造、运输、安装和质保的工作范围边界
公开材料价格与企业披露	材料单价、企业会计口径	建立成本类别与外部经营结果的参照
标准化单位经济性模型	假设收入=10,000元/立方米	演示项目贡献率、直接成本上限和报价门槛，不作为行业均价

元/模块适用于尺寸和配置相近的产品；元/平方米模块平面面积适用于尺寸不同但产品范围接近的项目；元/立方米可减少部分体量差异，但仍受装修、机电、运输和技术体系影响。单位经济性比较必须同时统一分母与工作范围。

8.1.3　海外案例承担不同的校准功能

海外上市企业很少披露可直接移植到中国MiC项目的材料清单比例，但其公开资料能够补充制造成本边界、交付服务、固定成本吸收和重复生产机制。本章选择四类案例，并限定各自用途：

案例	主要业务范围	对本章的作用
Champion Homes	工厂住宅制造，并延伸至物流和部分现场服务	界定材料、直接加工与制造、保修和交付成本；验证固定制造成本吸收机制
ATCO Structures	模块制造、销售、安装及租赁	提供363个模块的大型项目批量案例；租赁指标单独分析
大和房屋模块化欧洲	工厂模块制造、运输和现场组装	说明跨项目产品平台、固定工位和自动化如何把重复度转化为生产效率
WillScot	模块空间租赁、新模块销售和运输安装服务	作为租赁及配套服务商业模式参照，不作为国内永久MiC制造基准

8.2　成本树与出厂直接成本：公开版的分析口径

8.2.1　直接加工与制造费用按项目直接成本口径计量

物料清单（物料清单）记录生产所需材料、部品及数量。材料进入工厂后，还要经过加工、装配、检测和成品保护，才能转化为合格模块。为避免与第九章工厂期间固定成本重复，本报告将订单直接或随订单增量发生的生产支出定义为“直接加工与制造费用”。

模块产品直接成本＝物料清单材料成本＋直接加工与制造费用＋项目一次性工程成本摊销＋包装物流＋质保及其他产品直接履约费用

直接加工与制造费用包括可归属于订单的直接或增量生产人工、生产能耗与辅料、外协加工、厂内搬运、项目专属检验、正常损耗和项目直接返工。固定岗位基本薪酬中不随订单变化的部分、厂房和设备折旧、固定维护、基础固定能耗和工厂管理统一归入第九章的工厂期间固定成本。

项目专用设计、模具和首件准备归入项目一次性工程成本；若企业直接采购已经包含加工的成品连接件，其加工价值已经进入BOM采购价格，不再在直接加工与制造费用中重复追加。

这一管理分析口径不同于会计上的完整制造成本。吸收成本法下，产品成本还会分摊固定制造费用和折旧；本报告不以该会计分摊结果替代项目贡献模型。Champion Homes的销售成本披露可用于说明完整成本栈，但其会计毛利不等于本报告的项目贡献。⁴¹

8.2.2　主体混凝土、钢筋与连接部品构成结构材料基础

模块产品的材料成本通常包括主体结构材料、围护与连接部品、给排水和电气预埋、门窗、内装、防水、卫浴及其他集成部品。不同结构体系和交付完成度会显著改变各价值池权重。

材料侧分析以成本分类和公开价格信息为基础，用于识别可能成为高敏感变量的科目，不提供可反向识别具体项目的材料数量、箱型参数或采购价值。

8.2.3　公开版不披露项目级BOM，采用完整成本树分析

项目级物料清单（物料清单）不用于反推行业利润率。物料清单只能描述生产所需材料和部品，它既不等于完整材料采购成本，也不包含全部直接人工、生产能耗、项目专项工程、物流、安装、返工和质保。

模块产品直接成本 = 材料与部品 + 直接加工与制造费用 + 项目一次性工程成本摊销 + 包装物流 + 质保及其他产品直接履约费用

因此，判断某一订单是否具备经济性，必须把收入与同一工作范围下的完整直接成本匹配，而不是拿跨项目BOM和跨项目价格直接相减。

8.2.4　公开资料用于识别成本驱动，不复原企业采购账单

公开资料更适合用于识别成本驱动，而不是复原企业采购账单。广州公开造价案例显示，不同项目的结构体系、装修机电配置、运输距离和超宽超限条件都会改变采购价格；公开材料信息价则可用于测试钢材、混凝土等基础材料价格变化的方向性影响。

敏感性分析因此优先关注：产品配置与集成范围、一次性工程成本及有效重复数量、物流和超限运输、安装与返工、主要材料价格。具体企业项目应代入自身采购和生产数据，本报告不构成项目成本基准。

8.2.5　企业研发、项目一次性工程成本和工厂投资应分层分析

MiC前置投入仍应分为三层：

层级	典型内容	经济属性	分析方式
企业平台型研发	建筑系统、连接节点、设计规则、数字化平台、产品型谱和跨项目认证	面向多个项目和年度的持续投入	由企业整体产品组合、费用率和投入资本回报率评价
项目一次性工程成本	深化设计、模块拆分、项目专用模具/工装、样板、首件、试验和首次生产准备	特定项目或项目族前置固定成本	按真正共享该投入的有效重复数量摊薄
工厂资本开支	厂房、产线、自动化设备和大型工装	形成长期生产能力	折旧及固定费用进入工厂层，按增量投入资本回报率评价

平台研发投入缺少可比的独立公开口径。判断平台研发是否创造价值，应观察同一系统跨项目复用次数、单位设计验证投入是否下降，以及新增收入、项目贡献和资本周转是否同步改善。

单位一次性工程成本 = 项目一次性工程成本 ÷ 工程复用族有效重复数量

“有效重复数量”不是项目总模块数，而是能够共享同一设计、节点、工装、样板、认证和生产准备的产品族数量。

8.3　从出厂制造到现场安装的项目直接成本

8.3.1　项目直接成本沿产品供应和安装范围逐层扩展

按照不分摊工厂期间固定成本的统一口径，模块产品与工程交付的直接成本关系为：

模块出厂直接成本 = 物料清单材料成本 + 直接加工与制造费用

模块产品履约直接成本 = 模块出厂直接成本 + 项目一次性工程成本摊销 + 包装、运输、保修及其他产品直接成本

模块安装完成直接成本 = 模块产品履约直接成本 + 吊装与现场安装直接成本 + 接驳调试、返工及其他直接项目费用

这一成本结构对应三个不同经营问题：物料和直接加工与制造决定生产端直接成本；运输和安装决定项目交付效率；项目一次性工程成本和返工决定标准化价值能否兑现。各层只纳入本合同承担且尚未计入前一层的费用。工厂固定人工、折旧等不在上述层级摊入，统一由项目贡献汇总后覆盖。

8.3.2　运输成本具有明显的非线性

广州三个案例的运输费为101.76—291.17元/平方米模块平面面积，占模块产品价格4.8%—9.6%。小学、幼儿园和农房的运输距离分别为115公里、230公里和5公里；5公里农房案例的运输费仍达到106.40元/平方米，与115公里小学案例接近，主要反映超宽超限带来的车辆和许可约束。³⁹

因此，物流成本应由距离、模块外廓尺寸和重量、单车装载率、运输批次、道路许可、临时仓储及二次转运共同解释。对于合同已包含运输的模块产品供应，运输是产品履约成本的一部分；对于单列运输服务的合同，则应同时匹配对应服务收入和成本。

8.3.3　现场安装是独立的资源消耗与风险环节

模块安装包括吊装方案和设备、模块就位、临时固定、结构连接、缝隙和防水处理、机电接驳与系统调试、成品保护、验收及质保。基础偏差、交叉作业、吊装等待、成品损伤和设计变更会转化为现场人工、设备等待和返工成本。

Champion的会计口径显示，当企业承担交付责任时，运输、基础、吊装、屋面、外墙、内装收尾和公用设施接驳都进入销售成本。⁴¹ ATCO的Stibnite金矿项目则提供了一个项目级案例：合同金额1.79亿加元，范围覆盖设计、供应和安装，共363个模块、1,052个床位。⁴² 该合同的单位金额反映一揽子工程责任，不是单纯模块出厂价；其更重要的意义是展示大型项目如何把批量制造、运输和现场组装连成一个履约系统。

8.4　项目贡献：统一工作范围后的核心指标

8.4.1　项目贡献衡量一笔订单对企业的直接贡献

项目贡献用于衡量同一工作范围的订单收入覆盖项目直接成本后，能够为工厂固定成本、企业平台费用和资本回报留下多少空间：

项目贡献 = 同一工作范围的项目收入 − 项目直接成本

项目直接成本 = 材料与部品 + 直接加工与制造费用 + 项目一次性工程成本摊销 + 包装物流 + 吊装安装与接驳调试 + 保修返工及其他直接履约费用
项目贡献率 = 项目贡献 ÷ 同一工作范围的项目收入

项目贡献不同于会计毛利。固定岗位人工、厂房设备折旧、固定维护和工厂管理由第九章作为工厂期间固定成本统一处理。本报告仅以公开案例和标准化研究情景说明经济门槛，不将异源数据拼接为所谓“真实利润率”。

8.4.2　国际利润数据用于经营参照，不代入贡献利润模型

Champion Homes 2026财年销售额、综合毛利率和营业利润率可用于理解成熟工业化住宅企业的完整经营结果；麦肯锡全球样本则用于观察不同价值链覆盖与企业利润表现之间的关系。这些指标属于企业财务层，不直接作为单项目贡献率输入。

本报告采用10%、20%和30%三个项目贡献率作为研究情景，并假设同范围单位收入为10,000元/立方米：

项目贡献率情景	标准化单位收入	对应项目贡献	直接成本上限
10%	10,000元/立方米	1,000元/立方米	9,000元/立方米
20%	10,000元/立方米	2,000元/立方米	8,000元/立方米
30%	10,000元/立方米	3,000元/立方米	7,000元/立方米

这组数字完全是标准化演示，不是中国MiC行业均价或利润率。其用途是把“目标贡献率”转化为可操作的直接成本门槛。

8.4.3　零贡献价格与目标报价

在同一工作范围下：

单位零贡献价格 = 单位项目直接成本

这一价格仅覆盖订单本身的直接成本，不代表工厂或企业盈亏平衡。工厂能否盈利，还取决于全部订单贡献能否覆盖期间固定成本。

若企业要求目标项目贡献率为 (m)，则：

目标报价 = 单位项目直接成本 ÷（1 − (m)）

例如，当单位项目直接成本为8,000元/立方米时，10%、20%和30%目标贡献率对应的报价分别约8,889元、10,000元和11,429元/立方米。投标前可由物料、直接加工与制造、一次性工程成本、物流安装和风险准备形成直接成本，再检验报价能否达到目标贡献；目标贡献是否足够覆盖固定成本与资本回报，由第九章的工厂模型评价。

因此，承接决策应分两层：项目门槛要求同范围报价不低于单位项目直接成本，并达到企业设定的目标贡献率；组合门槛要求该订单对当期贡献池的增量足以改善固定成本覆盖，并在占用瓶颈产能、库存和资金后仍优于可替代订单。前一层由本章计算，后一层交由第九章在具体工厂和订单组合下判断。

8.5　广州案例：甲方采购价格如何随产品配置变化

8.5.1　三类案例的采购价格构成

广州市建设工程造价管理站发布的模块化建筑造价信息，是目前内地少见的模块产品价格明细。其用途包括投资估算、概算、预算、最高投标限价和报价分析；本节据此观察甲方采购价格结构。³⁹

案例	结构工程	装饰工程	机电安装	运输费	其他费用	管理费、利润	合计
某小学教学楼	1,176.39	386.29	15.26	101.76	204.64	216.70	2,101.03
某安置区配套幼儿园	1,673.82	370.48	128.03	291.17	299.26	279.95	3,042.71
某新型农房	672.54	0.00	10.34	106.40	323.40	33.38	1,146.06

单位：不含税元/平方米模块平面面积。

案例	结构工程	装饰工程	机电安装	运输费	其他费用	管理费、利润
某小学教学楼	56.0%	18.4%	0.7%	4.8%	9.7%	10.3%
某安置区配套幼儿园	55.0%	12.2%	4.2%	9.6%	9.8%	9.2%
某新型农房	58.7%	0.0%	0.9%	9.3%	28.2%	2.9%

结构工程是三个案例中最大的一级分项，占总价55.0%—58.7%。这说明结构体系是模块产品采购价的基础，但三者材料构成并不相同：幼儿园采用钢—混凝土组合模块，小学和农房采用混凝土模块，模块尺寸、构造和工厂集成程度也存在差异。

8.5.2　幼儿园与小学的价差主要来自结构和运输

幼儿园总价比小学高941.68元/平方米。其中，结构工程高497.43元/平方米，解释总价差的52.8%；运输费高189.41元/平方米，解释20.1%；机电安装、其他费用和管理费利润分别高112.77元、94.62元和63.25元/平方米，装饰工程低15.81元/平方米。

幼儿园价格较高的主要原因不是装修，而是结构体系、运输和机电集成。幼儿园运输距离约230公里，是小学115公里的两倍，运输费约为小学的2.86倍；距离之外，模块规格、单车装载率和运输批量同样影响单位价格。

8.5.3　农房低总价来自结构与装饰缩减，其他费用占比反而更高

小学总价比农房高954.97元/平方米。结构工程差额503.85元/平方米，装饰工程差额386.29元/平方米，两项合计解释约93.2%的总价差。农房没有模块内装饰，结构单价也显著低于小学，是其总价较低的主要来源。

农房“其他费用”为323.40元/平方米，高于小学118.76元/平方米，占自身总价28.2%；管理费和利润为33.38元/平方米，占2.9%。这说明小型或特殊项目即使材料和装修范围较少，研发深化、模具、试验、设备摊销及其他项目专属费用仍可能形成较高单位金额。

农房运输距离只有5公里，但因模块超宽超限，运输费仍为106.40元/平方米，略高于115公里小学案例。运输经济性由距离和模块外廓约束共同决定。

8.5.4　三类案例揭示四项核心成本驱动因素

广州案例表明，模块采购价格由四类机制共同形成：

• 结构路线与结构材料用量决定价格底盘；
• 工厂完成的装修和机电范围改变产品集成价值；
• 距离、超限、装载和批次共同决定运输成本；
• 研发深化、模具、试验及其他项目专属费用受项目规模和重复度影响。

因此，场景名称本身不是价格解释变量。学校、幼儿园和农房之间的差异，最终仍要落到结构、配置、工作范围、运输条件和重复度上。

8.6　规模效应与重复度效应：大项目如何转化为制造经济性

8.6.1　规模包括项目总量、重复数量、连续生产和采购批量

“项目规模”至少包含四种不同含义：

规模维度	典型指标	主要经济作用
项目总规模	总模块数、总面积、总合同额	摊薄项目管理费用，增强总体采购议价
单一产品族重复规模	共享同一设计、模具和工艺的模块数量	摊薄一次性工程成本，减少换型和首件成本
工厂连续生产规模	同一体系连续排产数量和持续时间	提高工人熟练度、稳定节拍、降低停线和返工
供应链采购规模	同类材料和部品采购数量	形成批量价格、稳定供货和质量一致性

大项目只有在模块规格和生产流程具有较高重复度时，才能充分转化为制造规模经济。一个包含大量非标箱型的1,000箱项目，可能面临多轮设计切换、模具变化和复杂工作界面；一个300箱但高度标准化的项目，更容易实现设计复用、连续排产和质量稳定。

8.6.2　真实价格中的规模效应会被产品和合同差异掩盖

第七章2025年以立方米计量的混凝土MiC样本没有呈现稳定的“数量越大、单位产品金额越低”关系。全部样本的数量与单位产品金额对数相关系数约-0.07；在5个不低于1,000立方米的大体量项目中约为-0.37。 这说明项目价格同时受到技术路线、工厂集成程度、合同边界、运输条件和早期项目定价影响。

规模经济应从成本科目而不是总价格识别：材料采购看实际采购单价，一次性工程成本看有效重复数量，直接人工看单箱工时，换线看准备时间，物流看装载与批次，安装看吊装节拍，质量看返工率。这样可以把生产端的真实改善与项目报价差异分开。

8.6.3　一次性工程成本在低重复度阶段下降最快

项目一次性工程成本只有在多个模块或多个项目能够共享同一套设计、节点、工装、样板、首件和首次生产准备时，才会被有效摊薄。其单位影响可以写为：

单位项目一次性工程成本＝项目一次性工程成本总额÷有效重复数量

这里的“有效重复数量”不是项目总模块数，也不是箱型数量，而应对应真正共享工程化投入的工程复用族。

本报告以完整成本树、公开造价案例和标准化敏感性模型说明单位经济性，不提供可反向识别具体项目的物料清单、材料价值或模块参数。

在纯数学意义上，有效重复数量翻倍时，单位一次性工程成本在其他条件不变时减半；真实项目应在设计和制造底表中识别复用族后再确定分母。详细情景可放入附录，不再在正文用“10/18/27/54箱”暗示本项目真实重复度。

8.6.4　海外项目说明重复度最终表现为生产系统

ATCO的Stibnite项目包含363个模块，为大型批量生产和安装提供了真实数量锚。大和房屋模块化欧洲在荷兰既有工厂投资约10亿日元，引入自动导引运输车，使模块沿生产线移动、工人在固定工位重复作业；其德国Fürstenwalde工厂最大年产能约2,500个模块，并以扩大跨项目住宅供应为目标。⁴²⁴⁵

这些案例说明，重复度不仅发生在一个项目内部，也可以通过多个项目共享建筑系统、标准尺寸、产品型谱、工位和工装形成跨项目重复。真正的产品化不是追求所有模块完全相同，而是让差异被控制在一套可复用的平台和配置规则内。

麦肯锡对700多家模块化企业的研究显示，低复杂度、中复杂度和高复杂度企业的平均息税折旧摊销前利润率分别约19%、14%和5%；低复杂度项目通常具有更强的标准化、重复生产和工厂作业比例。⁴⁴ 一项跨项目型制造研究还给出“制造和采购规模每翻倍降低约4%—7%成本”的经验范围。⁴⁶ 本章将4%—7%作为理论学习情景：累计产量从1倍增至2倍、4倍、8倍时，对应制造和采购成本累计下降约4%—7%、7.8%—13.5%和11.5%—19.6%。该系数用于压力测试，不作为中国MiC行业实测学习率。

8.6.5　固定成本吸收把项目经济性连接到工厂经济性

Champion Homes提供了制造业务的直接证据。2026财年加拿大业务销量由785套增至904套，同比增长15.2%；平均售价同比提高2.3%；分部毛利率由25.3%升至28.9%。公司将毛利率改善归因于销量增加后固定制造成本吸收率提高。⁴¹

这一案例支持固定制造成本吸收机制，但毛利率变化还受到售价和产品组合影响。在本报告模型中，连续生产通过增加项目贡献总额、覆盖工厂期间固定成本来改善工厂利润，不通过在项目成本中反复分摊固定费用体现。第九章据此观察订单覆盖期、连续排产、实际产量、期间固定成本、单位项目贡献和投入资本。

8.7　敏感性、盈亏阈值与项目类型

8.7.1　项目单位经济性的核心参数

本章的情景分析围绕以下参数展开：

参数	当前处理	作用路径
项目一次性工程成本	研究情景	决定项目启动阶段固定投入池
有效重复数量	按工程复用族定义，当前项目尚未完成映射	决定一次性工程成本的单位摊销
项目贡献率	10%、20%、30%纯研究情景	反推可承受直接成本与目标报价
材料价格与耗量	低位价格代理＋关键参数敏感性	影响已识别材料价值
运输和安装	按合同分别计量	受距离、超限、批次和现场效率影响
返工与质量损失	按项目实际或风险准备计量	受设计稳定性、制造质量和现场条件影响

本报告以完整成本树、公开造价案例和标准化敏感性模型说明单位经济性，不提供可反向识别具体项目的物料清单、材料价值或模块参数。

8.7.2　三类项目具有不同的单位经济性结构

项目类型	产品与设计特征	一次性工程成本摊销	制造与安装	经济性判断
高标准化项目	箱型少，节点和配置高度复用	分母接近项目总箱数	连续排产、换型少、返工低	最容易形成稳定贡献利润
平台化定制项目	基础系统统一，在有限配置内变化	按产品族分别摊销	工序大体稳定，局部存在切换	是兼顾客户需求与制造效率的主要方向
高度定制项目	尺寸、接口和装修配置差异大	有效重复数量显著低于总箱数	换型多，设计和现场协调复杂	需要更高报价或更强风险分担机制

对企业而言，最优项目未必是合同金额最大的项目，而是价格、重复度、排产连续性和工作范围之间匹配最好的项目。标准化提高一次性工程成本摊薄和生产效率；较强的系统集成能力则有助于控制设计、制造和现场之间的责任界面。

8.7.3　关键变量的敏感性顺序

现有资料条件下，项目单位经济性的校准优先级应按“对结果的影响程度×证据不确定性”排序：

1. 收入与合同工作范围：确认产品、运输、安装和其他工程责任是否都进入相同收入分母；
2. 未计价及高金额材料：优先补齐气凝胶、窗、围护和连接材料等缺口；
3. 高敏感耗量与采购参数：例如瓷砖胶施工耗量和实际工程采购价；
4. 有效重复数量：按工程复用族而非项目总模块数摊销一次性工程投入；
5. 直接加工与制造效率：以工时、节拍、损耗和返工衡量；
6. 物流、安装和质量变更风险：将非线性运输、现场等待和返工责任纳入项目直接成本。

不同混凝土强度等级组合等对当前材料价值影响较小的参数，应保持合理区间，而不必投入与其经济影响不相称的估算精度。

8.7.4　租赁是独立于永久建筑制造的商业模式

模块租赁以可反复出租的标准化空间资产为核心，其单位经济性取决于资产利用率、平均租金、租期、翻新维护、运输安装服务和租赁资产投入。可表示为：

租赁资产回报
=（利用率 × 平均租金 × 可出租期间 + 配套服务贡献 − 维护、翻新与运营成本）
÷ 租赁资产投入

WillScot 2025年平均模块空间利用率为59.9%；公司同时披露新模块销售和运输安装服务，其中运输安装收入约3.889亿美元、对应成本约3.234亿美元，本报告计算服务毛利率约16.8%。⁴³ ATCO 2025年空间租赁资产利用率约75%，劳工营地租赁资产利用率约58%。⁴² 这些指标说明租赁企业需要同时管理资产利用、租金和配套服务，但不代表永久MiC制造工厂的产能利用率或制造利润。

国内MiC目前仍以项目制制造和交付为主，租赁模式主要适用于临时办公、营地、学校过渡空间、应急设施等可重复部署场景。本报告将其作为独立商业模式保留，不以海外租赁资产数据覆盖国内永久建筑制造研究。

8.7.5　第八章到第九章的连接

第八章回答一笔订单在扣除项目直接成本后能够形成多少贡献；第九章按“工厂营业利润＝Σ项目贡献－工厂期间固定成本”继续分析。固定人工、厂房及设备折旧、固定维护和工厂管理等在工厂层扣除一次，再评价营业利润与投入资本回报。

制造业务的传导关系是：

订单覆盖与连续排产
→ 实际产量与制造效率
→ 单位项目直接成本和项目贡献
→ 汇总当期贡献并扣除工厂期间固定成本
→ 工厂营业利润
→ 投入资本回报

这一关系与租赁业务不同。制造工厂的利用率应由可执行订单、生产节拍和合格产出衡量；租赁业务的利用率则由在租资产占可出租资产比例衡量。第九章将两类商业模式分开建模，其中中国内地与香港永久MiC仍以生产制造和项目交付为主线。

本章小结

第一，第八、九章采用互斥的管理分析口径。项目层扣除BOM材料、直接加工与制造费用、项目一次性工程成本摊销、物流安装及其他直接履约费用；固定岗位人工、厂房设备折旧、固定维护和工厂管理统一由第九章作为工厂期间固定成本扣除。

本报告以完整成本树、公开造价案例和标准化敏感性模型说明单位经济性，不提供可反向识别具体项目的物料清单、材料价值或模块参数。

本报告以完整成本树、公开造价案例和标准化敏感性模型说明单位经济性，不提供可反向识别具体项目的物料清单、材料价值或模块参数。

本报告以完整成本树、公开造价案例和标准化敏感性模型说明单位经济性，不提供可反向识别具体项目的物料清单、材料价值或模块参数。

本报告以完整成本树、公开造价案例和标准化敏感性模型说明单位经济性，不提供可反向识别具体项目的物料清单、材料价值或模块参数。

第六，本章当前能够形成的是“材料价值池＋完整项目直接成本框架＋价格侧反向成本门槛”。真正的项目贡献需要在同一项目中同时取得收入、完整材料、直接加工与制造费用、项目一次性工程投入、物流、安装和返工质保数据。

第九章将在这一边界上继续分析：多个项目贡献能否覆盖工厂期间固定成本，增长是否吸收营运资金，以及技改、租赁和新建资产是否形成合理的工厂层资本回报。

参考资料

39广州市建设工程造价管理站：《模块化建筑造价信息（第一批）》，穗建造价〔2025〕85号，2025年6月6日。三个案例分别见附件1.1、1.2和1.3，价格单位为不含税元/平方米模块平面面积。

40公开模块化建筑项目采购公告：相关采购公告。公告将“模块化生产”与“模块化安装”分列；生产范围包括深化设计、材料采购与加工、工厂集成预制、工厂检验、包装防护及运输，安装范围包括吊装、现场拼装固定、机电调试收尾、成品保护、验收与质保。

41Champion Homes, Inc.：《2026财年Form 10-K》，美国证券交易委员会，2026年。年报披露销售额、销售成本、工厂数量、加拿大业务销量与固定制造成本吸收，并说明销售成本及制造费用的组成。

42ATCO：《Stibnite Gold Project模块化劳工住房合同》，2025年；ATCO 2025年年度报告及年度业绩资料。项目合同额1.79亿加元，范围包括设计、供应和安装，共363个模块、1,052个床位。租赁资产利用率仅用于租赁商业模式分析。

43WillScot Holdings Corporation：《2025年Form 10-K》，美国证券交易委员会，2026年。2025年新模块销售收入7,794.1万美元、成本5,316.4万美元；运输安装收入3.88887亿美元、成本3.23403亿美元；平均模块空间利用率59.9%。

44McKinsey & Company：《Putting the pieces together: Unlocking success in modular construction》，2025年8月21日。研究数据库覆盖50多个国家的700多家模块化企业，包含复杂度、价值链范围和息税折旧摊销前利润率分析。

45大和房屋工业：《欧洲模块化业务与荷兰工厂投资》，2025年。资料披露荷兰既有工厂约10亿日元自动化投资、固定工位生产方式及欧洲产能扩展计划；德国工厂最大年产能约2,500个模块。

46McKinsey & Company：《How smart platforms can crack the complexity challenge in project industries》。制造和采购规模每翻倍降低约4%—7%成本用于理论敏感性，不作为MiC行业实测参数。

资料检索截止日期：2026年9月4日。

内部物料数量核对更新日期：2026年9月4日。

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第九章　工厂经济性：订单如何转化为工厂利润与资本回报

第八章从单个项目出发，建立了项目直接成本框架和价格侧项目贡献门槛，但现有不同项目数据尚不足以计算代表项目的真实贡献率。本章进一步以研究情景考察项目贡献池能否覆盖工厂的持续性支出，以及不同生产组织和资产配置如何影响这一结果。研究对象为中国内地模块制造基地，香港是其重要订单来源与交付市场之一。

本章结论。 第一，工厂盈亏由项目贡献池与期间固定成本共同决定，产能利用率本身不能回答工厂是否盈利；在相同利用率下，价格、产品组合和项目直接成本不同，工厂利润可能显著不同。第二，年度利用率还会掩盖排产连续性、合格产出、库存等待和回款条件，同样的年产量可能形成不同的利润与现金结果。第三，技改或扩产的价值不在于新增了多少名义产能，而在于新增贡献能否覆盖新增固定负担，并为新增投入资本提供合理回报。第四，资产配置不存在脱离需求条件的固定排序：既有产能、租赁配置、技改扩线和新建基地应在相同需求、产品、交付与风险范围下进行增量比较。

本章在六层五桥中的位置。 本章对应第三桥“项目—工厂桥”和第四层“工厂经济性”，把多个项目贡献汇总为贡献池，再扣除工厂期间固定成本，并观察工厂经营资产和生产性周转占用。所有资本回报均限定为“工厂层投入资本回报率（管理分析）”，不等于企业或上市公司投入资本回报率。

详细模型参数、稳态净营运资金和资本配置情景见附录D《工厂经济性模型参数与情景》。

本章直接回答问题7—10。 多个项目是否足以覆盖工厂，取决于“项目贡献池≥期间固定成本”，归一化后盈亏平衡利用率为“固定成本/满产收入÷项目贡献率”；固定负担10%、项目贡献率20%时，保本利用率为50%。项目节奏会通过赶工、恢复生产、储存和周转改变结果：本章同为60%利用率的情景中，平稳生产营业利润为2.00，赶工或交付后移后降至1.50。工厂税后经营利润只能作为企业税后经营利润的上游输入；在60%利用率、20%项目贡献率、10%固定负担和25%模型税率情景下为1.50个归一化单位，不能视为国内企业实际税后经营利润。增长还需要营运资金和资本开支：逐步增产情景净营运资金增加2.75个单位；资本开支则必须按维持、租赁/外协、技改或新建方案分别测算，不能由产量增长率直接套用一个统一比例。

9.1　代表工厂与生产组织：工厂之间究竟有什么不同

9.1.1　从基地规模观察生产组织

MiC工厂并不是一类同质资产。部分基地集中于某一种结构路线的模块生产，部分兼有预制构件、模块总装和装修集成；综合产业园还可能配置研发、办公及配套设施。基地占地面积、生产线数量与模块交付能力分别描述空间、工序配置和系统输出，三者不能相互替代。

在第六章工厂资料的基础上，本章选取六个广东基地，观察其生产组织与投入范围。样本兼含已开展生产、新线爬坡和在建项目，并非一组处于同一成熟阶段的经营业绩比较对象。

注：投资金额为人民币；规划投资、阶段累计投资及企业披露能力分别保留原有性质。不同公开来源未统一披露逐线技术路线，故不作逐线拆分。南沙不同公开报道统一按同一基地处理，避免重复计数。

南沙案例还体现了“新建生产能力”与“新建厂房”的区别。项目公开摘要将其建设方式表述为租赁厂房、配置生产线，原始备案文件仍待核实；已取得的产品下线报道则确认其在园区内开展制造。工厂经济性分析应据实际承担的厂房、设备和组织成本展开，而不能仅凭项目名称中的“建设”二字，推定企业承担了土地购置与整座厂房新建投入。⁵³⁵⁵

9.1.2　产线数量如何转化为系统能力

模块制造包括构件或围护单元生产、结构组装、机电与装修集成、检测及出厂准备等环节。一条钢筋加工线、一条墙板线和一条总装线承担不同任务。增加工序子线，只有在下游组装、装修、检验及转运能力能够承接时，才可能增加完整模块的输出。

惠阳工厂的6条子产线对应模块不同面的并行制造，其日产50个模块是整套系统的能力，而不是每条子线分别生产50个完整模块。该案例的重点在于工序之间的匹配：如果总装或后续集成形成瓶颈，继续增加前端产出首先会增加在制品，而不一定提高交付数量。⁴⁸

深圳龙岗基地的190个工位及约20分钟下线一个全要素模块，描述了另一种系统组织。下线间隔表示流水系统的输出节奏，并不意味着一个模块从投料到完成只需20分钟。全年合格产出还受产品组合、换型、质量稳定性、人员配置和检修安排影响。其2026年上半年试产的进展，也意味着分析应把建设完成、试运行与稳定生产分开观察。⁴⁷⁴⁸

珠海基地的公开资料显示多条生产线并存，但未逐条披露技术路线。分析时只把“多产品共享场地、吊运、仓储及管理资源”作为机制判断，不按总线数平均分摊MiC产能。

因此，工厂比较的基本单位应是一定产品范围下的生产系统。基地面积和设备数量用于解释投入，完整模块的合格输出用于衡量结果，瓶颈工序用于解释二者之间的差距。

9.1.3　产能与生产负荷分别计量

本章将有效年产能定义为：在约定的产品组合、正常班次、人员配置和计划检修条件下，生产系统能够稳定完成的年度合格产量。相应的产能利用率为：

产能利用率＝当期合格产量÷同口径有效年产能。

缺少订单会降低实际产出，但不据此缩小产能分母。例如，一座按正常组织具备全年生产能力的工厂，有三个月因缺单停工，这三个月应体现为利用不足，而不是从全年可用时间中删除。正常检修、固定班次与订单空档的性质不同。

产品差异较小时，可以模块数量计量；尺寸和集成程度差异较大时，可使用同口径模块面积、模块空间体积，或按主要产品族分别观察。预制混凝土构件的材料体积与完整模块空间体积不直接换算，不同工厂的“立方米产能”也不能仅按单位名称相同就合并。

日能力、年交付能力和实际年度产量同样各有用途。惠阳的50个模块/日可以描述系统能力，年化时需要明确工作日和班次；企业披露的年交付能力可以作为规模参照，实际利用率则需要同年度、同产品范围的合格产量与之匹配。

工厂最终能否盈利，既取决于生产负荷，也取决于这些产出能够形成多少合同贡献。后续年度模型在产销匹配条件下连接生产与利润；库存增加或交付跨期时，再分别考察生产、收入和资金占用。

9.2　固定成本与生产方式：工厂为什么需要连续订单

9.2.1　固定成本来自资产与组织配置

模块工厂在没有新订单时，仍需维持核心人员、场地、设备和基本管理体系。订单减少可以节省材料、计件加工和部分生产能耗，却不会同比例减少全部支出。正是这部分持续存在的成本，使项目盈利与工厂盈利成为两个不同问题。

本章沿用第八章的统一口径：

工厂营业利润＝Σ当期项目贡献－当期工厂期间固定成本。

项目贡献已经扣除材料、项目直接加工与制造、项目专属一次性工程成本，以及合同范围内的运输、安装、质保等直接费用。工厂固定人员基本薪酬、厂房与设备的固定负担及工厂管理费用，在工厂层面扣除一次。

上述划分依据费用发生方式和责任范围，而不是仅按会计科目名称。人工可以同时包含固定与变动部分，电费也可以同时包含基础负担与生产增量。已经包含在成品部件采购价中的加工费，不再作为自制转换费用重复增加。

固定成本是指在给定分析期间和相关产能范围内，不随短期产量同比例变化的成本。 它并非永远不变：增加班次、开设新车间或扩建管理团队后，固定负担可能阶梯式上升。厂房建设与设备购置首先形成资本投入，其折旧和维护进入后续期间；土地与设备支出的全额，不在投入当年直接作为工厂固定费用扣除。

对于同时承担多个项目的工厂，年度贡献池汇总的是当期、归属于该工厂及约定交付范围的项目贡献。多基地共同供货时，应按供货任务与结算范围分配；集成商承担的现场工程贡献，也不自动全部归属于模块制造基地。这里的工厂营业利润是统一范围下的经营管理指标，不等同于企业合并利润表的营业利润。

9.2.2　外协与自制：改变的不只是采购单价

自制与外协的差别，在于企业如何安排成本、能力和责任。将某项工序纳入工厂，可能降低稳定批量下的单位加工支出，并提高质量、工艺及交期控制力；同时，也需要配置设备、核心人员、维护和生产空间。外协则把其中一部分固定投入转为随订单发生的采购加工费，但仍需承担供应商协调、检验、物流和交期管理。

两种方案应在相同产品、质量与交付范围下比较。自制方案不能只列材料和直接人工而漏掉新增固定费用，外协方案也不能只列供应商报价而遗漏运输、检验或返工责任。若同一项加工已包含在外购部件价格内，外协方案不再保留该工序的自制费用。

在质量、价格和订单数量相同的简化条件下：

自制相对外协的年度营业利润增量 ＝当期数量×自制带来的单位直接成本节省－新增期间固定成本。

当节省的直接成本足以覆盖新增固定负担时，自制才在当期营业利润层面占优；设备投资及营运资金的回收，还需结合资本回报另行判断。订单量小、波动大或产品变化频繁时，外协的可调整性更有价值；重复订单增加、工艺趋于稳定时，自制更有机会兑现规模效应。这是条件判断，而非对某种组织模式的统一优劣排序。

租赁厂房则主要改变场地投入方式，不等于工厂没有固定成本。企业可以减少部分前期土建投入，但仍需承担租金、产线设备、人员及维护。南沙项目的租赁厂房线索，因而更适合用于观察“利用既有空间配置生产能力”，而不是直接认定为低固定成本或低资本占用。⁵⁵

9.2.3　Champion案例：固定制造成本如何被订单覆盖

Champion Homes的加拿大工厂住宅业务提供了一个制造业对照。2026财年（截止3月28日）销量由785套增至904套，增长15.2%，平均售价增长2.3%；业务毛利率由25.3%升至28.9%。公司将毛利率改善解释为固定制造成本得到更充分覆盖。⁵⁶

这一案例支持的经营机制是：在生产组织和固定支出相对稳定时，增加具有正贡献的订单，可以降低单位产品承担的固定负担。但销量变化并非产能利用率的完整替代指标，售价、产品组合和工厂调整也会影响毛利表现。

Champion的销售成本包括材料、直接与间接人工、固定与变动制造费用、保修、进货运输及厂房设备折旧，其承担的部分交付与现场费用也计入其中。因而，其26.4%的公司综合毛利率是已经包含固定制造负担后的会计指标，不作为本章项目贡献率输入，也不再从该毛利中重复扣除同一固定成本。⁵⁶

由此，工厂的经营要求可以归纳为：订单数量决定能够形成多大的贡献池，合同价格与直接成本决定每份订单留下多少贡献，资产与组织配置决定需要覆盖多少固定负担。 产能利用率只有与这两类成本和收益条件一起观察，才能解释工厂的盈亏。

9.3　盈亏平衡利用率：需要多少订单贡献才能覆盖工厂

9.3.1　盈亏平衡取决于贡献率与固定负担

工厂需要的不是抽象的“满产”，而是足以覆盖固定支出的项目贡献。相同的产能利用率，在合同价格、产品组合和成本结构不同的工厂中，可能对应完全不同的盈亏结果。

在单一产品或稳定产品组合、产销匹配条件下，设有效年产能为C、单位价格为p、产能利用率为u、项目贡献率为m、年度固定成本为F，则：

年收入R＝C×p×u。

工厂营业利润P＝C×p×u×m－F。

盈亏平衡利用率u*＝F÷（C×p×m）。

其中，项目贡献率沿用第八章口径，已扣除项目直接成本和应承担的项目专属一次性成本；固定人工、厂房及设备折旧等只计入F。C和p须对应相同产品及合同责任范围，不能将整个工程的合同价格与仅承担模块制造的工厂成本混合计算。

为便于比较，将满产年收入C×p记为R₀，固定成本占满产收入的比例记为f，则公式简化为：

工厂营业利润P＝R₀×（u×m－f）。

盈亏平衡利用率u*＝f÷m。

这意味着，工厂的盈利门槛由“固定负担相对于满产收入有多大”与“每单位收入能留下多少项目贡献”共同决定。固定支出不变时，提高项目贡献率可以降低所需的订单负荷；贡献率不变时，增加固定支出则会提高盈利门槛。

盈亏平衡公式适用于m＞0。若计算出的u*超过100%，意味着当前价格、贡献率与固定负担组合下，正常满产仍不足以覆盖固定成本。若项目贡献为负，增加同类订单反而扩大亏损，单纯提高产量不能解决这一问题。

9.3.2　标准化情景：同样的利用率可以盈利，也可以亏损

将工厂满产年收入设为100个标准化金额单位，以10%、20%、30%三档项目贡献率，以及5%、10%、15%三档固定成本占满产收入比例进行测算。三档项目贡献率均为纯研究情景，不代表第八章已经实测出国内MiC项目利润率；100也只是表示尺度，不代表100万元或任何企业实际收入。⁵⁷

先取年度固定成本10。产能利用率为60%、项目贡献率为20%时，模型收入为60，项目贡献为12，扣除固定成本后营业利润为2，营业利润率约3.3%；利用率下降至50%即达到盈亏平衡点。

注：满产年收入为100，年度固定成本为10。表内为营业利润金额，不是利润率；全部结果为研究情景。⁵⁷

较高利用率不必然带来盈利。项目贡献率仅10%时，即使利用率达到90%，工厂仍亏损1；贡献率30%时，利用率40%即可实现利润2。因此，利用率只有和同一工作范围的项目贡献、固定负担共同观察才具有经济意义。

超过100%表示正常满产仍无法保本，不代表建议超负荷生产。该矩阵的作用是显示模型对项目贡献和固定成本的敏感性，而不是提供行业统一保本利用率。⁵⁷

9.3.3　香港研究参照：经验区间不是统一盈利门槛

香港大学研究团队开展的《提升大湾区组装合成建筑法供应链以推动香港发展的策略》报告显示，约三分之二的受访关键MiC供应商认为，工厂在50%—70%的产能利用率下可实现收支平衡，另有部分供应商认为需要超过70%。这是受访者的经营判断，而非统一成本口径下逐厂核算的利润结果。⁵⁸

该研究进一步结合供应商意见、其他行业文献及准时制生产所需的产能缓冲，将60%—80%设为供需分析的理想利用率区间，用于估计满足需求所需的供应能力。两组数字回答的问题不同：50%—70%反映受访者的保本判断，60%—80%则服务于供需模型。⁵⁸

本报告以这些区间作为经营经验参照，具体工厂的盈利门槛仍由固定负担和项目贡献决定。例如，本节贡献率20%、固定负担10%的情景在50%利用率时保本；同一贡献率下，固定负担15%的情景需要75%利用率。差异来自成本结构，不宜用一个经验区间消除。

还应区分盈亏平衡点与合理运行负荷。前者回答“最低需要多少贡献才能覆盖固定成本”，后者还要考虑交付可靠性、换型、检修和订单波动。保留产能余量有助于应对扰动，但余量本身也有成本。对于正贡献订单，本节固定成本不变的静态模型中，利润随利用率上升而增加，并不会自动在80%达到最优；合理负荷上限需结合赶工、返工和延期等额外代价判断。

因此，工厂经营应同时管理两条边界：下限是覆盖固定成本所需的订单贡献，上限是能够稳定、合格、按期交付的生产负荷。 单一年度利用率无法完整反映这两条边界，订单的时间分布与爬坡过程将在下一节进一步展开。

9.4　订单连续性与爬坡：同样年产量为何出现不同经营结果

9.4.1　平稳排产与集中赶工：差异来自额外费用

年度利用率反映全年完成的生产量，却不反映这些产量如何分布。一座工厂可以全年均衡生产，也可以上半年缺单、下半年集中赶工。两者即使完成相同数量的模块，所需的人员调配、生产恢复和交付组织也可能不同。

排产不连续并不会自动形成一项额外亏损。 在全年产销数量、价格、基础项目直接成本和期间固定成本相同的条件下，年度营业利润相同。经营结果出现差异，是因为赶工溢价、停线后恢复生产、返工或额外储存等费用发生了变化。停工期间仍支付的固定薪酬、租金和折旧已经纳入年度固定成本，不再另加一笔“闲置成本”。

为分离这些影响，沿用9.3的满产年收入100、基础项目贡献率20%、年度固定成本10，另设正常年产能为1,200个标准模块。三种路径均在年内生产并交付720个模块，年度利用率均为60%，基础项目贡献均为12。标准模块仅用于控制产品差异，不对应某家企业的真实箱型。本节将标准化销售额按模块交付数量等比例计入模型收入，只为保持三条路径的年度边界可比，不代表企业会计收入确认政策。⁵⁹

平稳路径每月生产并交付60个模块。集中赶工路径前六个月没有生产，后六个月各生产并交付120个，超过正常月能力100个；假设通过加班能够完成，最高月能力为150个。交付后移路径仍每月生产60个，但前两个月不交付，第3—10个月每月交付60个，第11—12个月各交付120个，年末完成全部交付。

注：金额均为归一化单位，不代表万元。赶工溢价按超出正常月能力部分的模块收入×3%计算；恢复生产一次费用为0.20；额外储存按月平均待交付数量×单位收入×0.5%计算。上述费用率均为研究假设，且只计基础项目贡献和固定成本尚未包含的增量费用。待交付量按月末观察，月均数量按期初、期末均值近似；平稳路径的零值指额外等待，不代表没有在制品和常态周转库存。制造投入占用按单位收入的65%估算，不作为营业费用再次扣除。⁵⁹

注：三条路径的年产销量和基础项目贡献相同，利润差异来自赶工、恢复生产和额外储存等增量费用。

集中赶工路径全年只有60%的利用率，生产月份却达到正常月能力的120%。因此，“全年还有空余产能”和“某些月份已经需要赶工”可以同时成立。若人员、设备或瓶颈工序不具备加班承接能力，这条路径便不能兑现原定年交付量，需改为延后交付或调整生产安排。

交付后移路径没有增加生产高峰，却积累了已制造未交付模块。其月末制造投入占用峰值为6.50，高于该情景全年营业利润1.50；这说明较小的年度利润并不意味着较小的资金需求。这里衡量的是模块中已经投入的制造直接成本，尚未抵扣预收款，也未计入应收账款，不能等同于净现金缺口。

香港项目为这种生产与现场节奏的衔接提供了实例。建造业议会的物流参考资料记载，百胜角消防处宿舍使用3,726个模块，由惠州供货，并利用附近区域临时存放模块，以配合准时交付。临时存放是项目组织的一部分，本身不代表该项目曾经延期；它说明工厂生产、跨境运输与现场安装可以通过库存缓冲相互协调。⁶⁰

由此，订单连续性的价值不在于要求每个月产量完全相同，而在于减少缺单与赶工交替，降低不必要的生产恢复和等待费用。适度库存也可能是维持稳定生产、保障交付的合理选择。其经济性应比较储存和资金占用与所避免的赶工、停线及延期代价，并结合合同判断费用最终由谁承担。

9.4.2　新线爬坡与质量约束：从能够生产到稳定交付

新工厂或新产线的投用，是设备、人员、工艺与产品逐步匹配的过程。产线建成说明生产条件已经配置，首件下线说明工艺链条能够跑通，稳定交付则要求在约定质量下持续完成计划产量。

深圳龙岗海龙基地在2026年上半年进入试产，中建科技南沙工厂于同年8月完成钢—混凝土组合模块首件下线。这些进展分别体现试运行和首件生产节点，不等同于产线已经全年按披露能力运行。⁴⁷⁵³ 观察爬坡，应把重点放在合格产出是否持续增加，以及这种增加需要付出多少新增费用。

爬坡影响经营结果主要通过三条路径。其一是产出实现速度：设备调试、人员熟练度和工序协同影响每月能够完成的合格数量，而固定支出已随投用陆续发生。其二是直接成本变化：额外调试、废料、返工和重复检验可能增加单位直接支出。其三是交付兑现：已下线模块仍需完成检验、整改和出厂准备，生产进度只有与交付条件衔接，才能转化为相应的合同贡献。

这三条路径应分别进入模型。产出少，表现为当期贡献池较小；新增返工费用，降低相应项目贡献；常设人员和设备负担，则进入期间固定成本。项目专属首件、模具和调试支出已经计入第八章一次性工程成本的部分，不在“爬坡损失”中重复扣除。设备购置及资本化改造属于资本投入，也不一次性并入当期费用。

因此，判断爬坡是否成功，不能只看某一天的下线纪录，而应看合格产量、单位新增支出和按期交付能否同时趋于稳定。工厂自身的产出改善还需与订单分开判断：没有订单导致的停线，不等于设备或工艺能力不足；有订单却持续依赖返工和赶工完成交付，也不能仅凭较高利用率认定制造体系成熟。

9.4.3　订单组合、重复度与瓶颈：订单怎样转化为连续排产

订单充足只是第一步。不同项目的技术路线、模块型谱、集成程度和交付时间不同，对工厂资源的占用并不相同。同样的模块数量，可能对应不同的结构工时、装修工时、检测任务和堆场需求。

重复产品能够通过两个层面改善经营。项目之间复用节点、工艺和物料配置，可以减少重复深化、首件验证与模具调整；相近产品连续生产，可以减少换型和人员重新适应。前一部分降低项目直接成本或一次性工程成本，后一部分改善生产连续性和合格输出。两类效果应分别识别，已经体现在基础贡献率中的节约不再作为独立收益重复增加。

但批量越大并不总是越好。为减少换型而提前生产过多模块，可能增加等待交付的库存；频繁穿插多个项目，又可能提高换型和协调成本。排产需要在生产批量、交付顺序与可用场地之间取得平衡，而不是单纯追求某一工序不停机。

瓶颈工序决定订单选择的实际约束。惠阳工厂通过子产线并行制造模块不同的面，最终仍需与总装及后续集成匹配；珠海混合基地则包含不同产品路线，资源占用不能按模块总数或全厂线数平均处理。⁴⁸⁴⁹ 对同一瓶颈资源，订单除了比较项目贡献率，还可比较：

单位瓶颈标准工时贡献＝扣除该订单新增直接费用后的项目贡献÷该订单占用的瓶颈标准工时。

这一指标用于比较受同一资源约束的订单，不替代交期、质量和客户关系判断。工厂存在空闲能力时，正贡献订单可能有助于覆盖固定成本；瓶颈已接近饱和时，低贡献但大量占用瓶颈的订单，可能挤占更高价值的交付任务。若瓶颈不止一个，还需同时检查各关键工序，不能用一个平均工时包办全部排产决策。

因此，工厂需要组织的是可执行的订单组合：数量足以覆盖固定负担，产品能够形成一定复用，生产时点与交付安排相互衔接，关键工序又能承接实际负荷。年度利用率描述结果，订单连续性、产品重复和瓶颈配置则解释这个结果以什么成本实现。

9.5　产线投资与自动化：节省的成本能否覆盖新增负担

9.5.1　投资范围：从基地总额到具体生产能力

工厂投资的经济性，首先取决于投入了哪些资产，以及这些资产服务于哪些产品。综合基地的土地、厂房、设备、研发和配套设施，与单条产线的设备改造承担不同功能。比较投资效率，需要把投入范围与能够增加的合格产出、能够节省的费用对应起来。

江门海龙的园区规划总投资、阶段累计完成投资和材料产线扩建，分别反映整体建设、建设进度与特定产品投入。2025年环评所列材料扩建服务于混凝土装饰材料、气凝胶制品等业务，其投入不能全部归入完整模块制造。⁵⁰⁵¹ 广州白云基地包含研发、制造及装修集成等功能，其总投资则适合用于观察综合基地的资本负担。⁵²

对于利用既有场地配置设备的项目，分析重点转向租金、设备、安装改造和生产组织。南沙项目的租赁厂房线索表明，新增生产能力可以通过利用园区空间实现；具体经济性仍由租赁条件、设备投入和可承接订单决定。⁵³⁵⁵ 租赁降低部分前期土建支出的同时，也形成后续持续支付的租金。

技改因此应以明确的生产系统为对象：哪些工序改变，原有瓶颈能否解除，下游总装、装修、检验和转运能否承接新增输出。对非瓶颈工序提速，可能改善劳动强度或质量稳定性；能否增加整厂产量，还取决于其他工序。投入金额与产线数量仅是起点，最终需要建立从资产变化到成本和交付变化的对应关系。

9.5.2　自动化的收益：生产效率如何转化为财务改善

自动化可以减少重复搬运、直接作业工时、材料损耗和返工，也会增加设备折旧、固定维护、技术岗位及系统运维支出。其经济效果取决于节省能否落实到费用，或转化为具有正贡献的新增交付。

人工变化尤其需要按费用性质判断。计件加工、临时用工和加班支出减少，可以降低项目直接成本；固定岗位基本薪酬减少，则降低工厂期间固定成本。员工仍在岗、总工资未变时，节省工时首先体现为可用作业时间增加。只有这些时间被用于额外交付或实际减少支出，才形成相应利润增量。同一项人工节省只归入一处。

大和房屋的荷兰蒙特福特工厂提供了生产组织变化的实例。公司于2022年宣布建设约4,000平方米的新装配车间，将进一步标准化和数字化的住宅产品转为固定工位作业，通过自动导引运输车（Automated Guided Vehicle，AGV）移动模块，并预计新的生产方式可使荷兰住房生产翻倍。⁶¹

2024年5月的新厂开业资料披露，生产系统设有17个固定工位，每工位节拍45分钟，新厂年化生产规模约2,000个模块、对应约1,000套住宅，连同既有能力约为3,500套住宅。这里的模块和住宅是两个数量层级；年化规模描述生产能力，不能作为某个完整年度的实际产量。2022年的翻倍预期也不能与2024年的能力披露直接拼成同口径实绩增长率。⁶²

日本母公司于2025年2月披露，对荷兰既有工厂投入约10亿日元，引入模块移动、员工在固定位置重复作业的流水生产方式，并称其减少作业所需劳动力、缩短作业时间。该文同时记录，2023年12月工厂员工增至约500人，增幅超过两成，以配合增产。⁶³ 生产效率提升与组织扩张可以同时发生：每个模块所需作业投入下降，并不要求企业总人数同步下降。

这一案例显示，自动化建立在产品标准化、工位分工和物料组织之上。其对中国工厂的启示，是围绕重复产品和具体瓶颈配置设备，并把预计节省落实到可核算的费用或交付量。海外项目的投资额和能力参数用于解释机制，不直接作为国内模块工厂的单位成本或投资回报参数。

9.5.3　增量测算：同一需求下比较改造与维持现状

技改是否改善经营，需要比较相同需求条件下两种方案的结果。需求增加时，原有产线也可能利用剩余能力增产；只有改造带来的额外交付和单位降本，才属于技改增量收益。

在产品和价格不变、原固定成本继续发生的条件下，设未改造可交付量为Q₀，改造后交付量为Q₁，原单位项目贡献为c，改造后单位直接成本净节省为s，新增年度固定费用为ΔF，额外一次性费用为E，则：

技改增量营业利润＝（Q₁－Q₀）×c＋Q₁×s－ΔF－E。

第一项是产销数量变化带来的贡献增减，第二项是改造后实际交付量上的净降本，后两项为新增负担。单位净节省应扣除新增的变动能耗、耗材等支出。ΔF包含新增折旧以及现金性固定费用；设备购置和资本化安装支出形成资本开支，其全额不在营业利润中再次扣除。

沿用前述标准化工厂，正常年产能为1,200个模块，满产年收入100，原项目贡献率20%，原年度固定成本10。假设改造后正常年产能增至1,800个模块，资本开支12，按10年、零净残值的直线法计提年折旧1.20；新增现金性固定费用0.60，年度新增固定负担合计1.80。为统一表示尺度，本情景假设技改带来的制造端年度净节省，相当于原项目直接成本总额的5%；这不表示材料、物流、安装等每一项直接成本都同步下降5%，也不是企业实绩。其余参数均为研究假设。⁶⁴

以三种独立情景观察结果。第一种保持720个模块的需求，检验纯降本效果；第二种加入转换期少交付和降本兑现不足；第三种将需求提高至1,440个模块，检验解除原产能约束后的效果。

注：金额为归一化单位。三列是相互独立的代表年度，并非连续三年预测。转换期假设当年少交付60个模块、净节省仅兑现稳定期的一半，另发生费用0.30；三个情景均按新增资产年初达到可使用状态、计提全年折旧。未改造方案不采用加班、外协或其他替代投资，产量受正常年产能限制。全部交付按同价、同产品范围比较，未计所得税、融资费用及营运资金变动。⁶⁴

注：图示对应表9-6的稳定期、订单不变情景；技改当期是否增利，取决于单位降本、交付数量与新增固定负担的共同作用。

订单不变时，净降本2.40超过新增固定费用1.80，年度营业利润增加0.60。此时产能利用率从60%降至40%，利润却有所提高，原因是产能分母扩大、单位直接成本下降。比较技改前后的利用率，因而需要同时观察实际数量和单位贡献。

转换期的主要压力来自收益兑现速度。少交付60个模块使原口径贡献减少1.00，剩余660个模块上的降本仅贡献1.10，再承担新增固定费用和一次性费用，年度营业利润比维持现状减少2.00。少交付的影响已体现在贡献减少中，不能再按收入全额或固定费用分摊额增加一笔相同的停工损失。

当需求达到1,440个模块时，旧产线本可交付1,200个；技改增加的交付量是240个，而非相对原720个增加的全部720个。数量效应贡献4.00，净降本贡献4.80，扣除新增固定费用后，技改增量利润为7.00。这一结果依赖订单兑现、产线稳定运行及下游交付能力；若旧厂可以通过加班或外协承接订单，应把这些可行方案及费用一并纳入比较。

在产销量相同、无一次性费用的稳定期，技改不降低年度营业利润所需的数量为：

技改不减利润所需年产销量＝新增年度固定费用÷单位直接成本净节省。

本组5%净节省假设对应540个模块；净节省比例降至3%时，需要900个，升至8%时约为338个。该门槛衡量新增费用能否被节省覆盖，与整座工厂的盈亏平衡量不同，也尚未回答资本回收是否合意。⁶⁴

自动化投资的经营价值由实际交付量、净降本幅度和新增固定负担共同决定。改造后产能更大，可以为需求增长提供空间；在需求尚未兑现时，这部分空间主要表现为额外资产和费用。下一节进一步把设备资产、存货与回款条件连接起来，考察营业利润需要占用多少资本。

9.6　营运资金与资本回报：工厂盈利为何不等于现金充裕

工厂利润反映当期收入能否覆盖成本，资本回报还取决于为取得这些利润需要占用多少资产。对模块制造而言，厂房设备只是投入的一部分；提前采购、工厂生产、模块待运及交付后回款，都可能要求企业持续垫资。订单增加能够改善固定成本覆盖，也会扩大制造投入和应收款规模。因此，工厂经济性需要同时观察利润、营运资金和经营资产。

9.6.1　从制造到回款：资金占用由谁承担

模块制造的资金占用始于采购和生产，结束于相应款项收回，但实物流转与财务确认并不总是同步。尚未转移给客户的原料、在制品和成品体现为存货；已经履约、但收款仍需满足其他条件的部分可能形成合同资产；取得无条件收款权后则列为应收款。判断依据是合同履约及收款权状态，不能仅按模块位于工厂、堆场还是现场分类。⁶⁵

在工厂经营分析中，可将相关余额归纳为：

经营性净营运资金＝存货＋应收款＋合同资产＋经营性预付款及其他经营性占用－应付款－合同负债及其他非付息经营性负债。

同一项已履约价值不能同时完整计入存货、合同资产和应收款。合同负债也不必然代表现金已经收到：对已到期但尚未收取的预收对价，需要同时考虑相应应收款，不能只减负债而把它视为垫资来源。银行借款属于融资来源，不在这里作为经营性负债扣除。⁶⁵⁶⁶

第七章讨论的付款机制，决定上述占用由制造商、集成商还是客户承担。香港发展局的相关工务安排，将设计、生产准备和场外制造纳入付款里程碑，并对场外完成模块设置权属证明等前置条件。这为提前投入的制造价值提供了结算路径，但适用对象和合同类型有明确限制，不能视为所有香港项目的统一付款条件。⁶⁷ 对内地制造基地而言，还要看上游收到的进度款是否按供应合同传递到工厂。总承包商已收款，而制造商尚未收到对应款项时，工厂垫资并未因此消失。

9.6.2　库存周转情景：利润不变，资金占用仍会增加

沿用正常年产能1,200个模块、满产收入100、项目贡献率20%、年度固定成本10的归一化工厂，先保持利用率60%，对应年收入60、营业利润2。为单独观察周转影响，正常生产费用不变，本组情景不叠加额外仓储、搬运、损耗和融资费用。⁶⁸

库存采用9.4的制造直接投入口径，按收入的65%估算，年制造直接投入为39；尚未发生的运输及现场费用不计入待交付模块投入。采用已投入成本的等效周转天数，可近似计算稳定运行状态下的典型资金占用：

稳态存货制造投入占用＝对应年制造直接投入×存货等效周转天数÷365。

正常周转30天，对应稳态占用为39×30÷365＝3.21；等待加长至90天，对应稳态占用为9.62，增加6.41。这6.41是需要垫付的资金，不是一笔额外营业费用。若延期另行产生堆场费、搬运费或损坏损失，应按实际承担范围计入费用，而不是再次扣除整个库存余额。⁶⁸

回款和付款需要采用各自的计算基数。本组假设交付确认收入后45天回款；可获得供应商账期的采购及加工支出占全部项目直接成本的60%，付款期为30天。工资等不适用供应商账期的支出不纳入应付基数。于是：

稳态应收款＝年收入×回款天数÷365。

稳态应付款＝对应年可赊购支出×付款天数÷365。

年收入60时，稳态应收款为7.40，稳态应付款为2.37。加上库存，正常周转下稳态经营性净营运资金需求为8.24；90天库存情景下升至14.65。若同一工厂通过连续订单维持平均6的未履约已收款余额，且这些资金可用于履约，净占用可降至8.65。预付款改善资金来源，不增加合同收入或项目贡献。⁶⁸

这里的90天代表持续较长等待下的稳态周转条件，并非某一批模块偶发延期60天。一次性延期的平均占用取决于受影响批次和持续时间，资金峰值则取决于具体收付款顺序；不能把全年平均余额直接当作最高融资需求。

9.6.3　从营业利润到资本回报与工厂层现金流代理

评价工厂资本效率，需要把经营资产与经营性净营运资金放入同一范围。对于稳态情景，本章以经营性非流动资产净额和稳态经营性净营运资金需求形成投入资本代理：

工厂层投入资本回报率（管理分析）＝工厂税后经营利润÷工厂投入资本近似值

该指标只用于比较同一工厂、同一业务边界下的经营方案，不与上市公司披露投入资本回报率或企业资本成本直接比较。

本组假设模型税率为25%，经营性非流动资产期初净额30，年折旧及维持性资本开支均为2，无其他资产变动，因此年度平均净额仍为30。折旧2已经包含在固定成本10中，不再重复扣减营业利润。⁶⁸

表9-7描述的是不同稳态经营条件下的资本需求，而不是四个会计期末的实际余额。为了构造过渡年度现金情景，本报告进一步增加一个明确假设：年初工厂处于正常稳态净营运资金=8.24，年末已经达到各情景对应的目标稳态净营运资金水平。 因此，以年末目标余额减年初余额近似当年的经营性净营运资金增加。

第九章不使用“自由现金流”一词，以避免与第十三章企业层自由现金流混淆。本章定义：

工厂层现金流代理
＝工厂税后经营利润
＋折旧摊销
－工厂资本开支
－经营性净营运资金增加

这一指标不含总部费用、完整企业税务、融资流量、共享资产、受限资金和企业层增长资本开支，只用于工厂管理分析。⁶⁶⁶⁹

四列均为分别从正常稳态出发的过渡年度研究情景，不是连续年度预测。逐步积压仍有1.50的税后经营利润，却因净营运资金增加6.41形成-4.91的工厂层现金流代理；逐步增产的税后经营利润提高至3.00，但新增净营运资金吸收2.75，年度现金流代理仅0.25。

因此，利润、现金和资本效率必须分别观察。营业利润回答订单和固定成本是否匹配，净营运资金回答履约过程需要垫付多少资金，工厂层现金流代理回答当期经营和投资之后的现金方向，企业层自由现金流则需要到第十三章在完整集团边界下分析。

9.7　资产配置：继续使用、租赁配置、技改扩线还是新建

9.7.1　比较框架：先识别真正需要新增的能力

当需求超过既有工厂当前产量时，新增订单并不全部等于新增产能需求。既有闲置能力能够承接的部分首先增加项目贡献；只有超过同口径有效产能，或因产品路线、交付半径、认证和瓶颈工序无法由原系统承接的部分，才构成真正的新增能力需求。

沿用归一化工厂：正常年产能1,200个标准模块、满产年收入100、项目贡献率20%、年度固定成本10、经营性非流动资产净额30、模型税率25%。需求由720个增加至1,440个，其中480个可由既有剩余能力承接，超过既有产能的240个才需要新的承接方式。⁷⁰

为使四类资本配置方案能够独立复算，本版将新增固定负担进一步拆成“新增资产折旧＋现金性固定费用”。统一假设新增资本性设备按10年直线折旧、零残值；这一折旧年限仅为研究参数。

方案	新增能力/承接方式	新增资本开支	新增折旧	新增现金性固定费用	新增固定负担合计
A 继续使用现有工厂	交付1,200，放弃超额240	0	0	0	0
B 租赁厂房配置产线	最小配置240的新增能力	4.00	0.40	0.80	1.20
C 既有基地技改扩线	有效产能1,200→1,800	12.00	1.20	0.60	1.80
D 新建基地	新增能力600	18.00	1.80	3.20	5.00

B的0.80代表租金、运维等现金性固定费用；D的3.20代表独立基地除新增资产折旧之外的人员、场地、维护和管理等现金性固定负担。所有参数均为模型假设，不对应真实企业。

资本配置情景还统一采用一个简化：新增资本开支视为方案开始时即形成经营资本占用，因此9.7所称“投入资本”使用投入资本近似值，不模拟年内具体支付、投产和折旧时点。若用于真实投资决策，应改为月度现金流和期初期末经营净资产平均值。

9.7.2　基准情景：增量贡献如何转化为资本回报

注：金额为归一化单位，各列为独立研究情景。投入资本包括经营性非流动资产净额与正常周转所需营运资金。D在投产初期只新增交付120个模块，仍有120个模块未承接；产能稳定后，新基地在本需求情景下的利用率仍只有40%。⁷⁰

为隔离资本配置方式的影响，本组情景保持9.6的周转天数和可赊购支出比例不变，C方案的5%制造端净节省不进一步重算净营运资金，因此表中资本回报没有额外计入技改对营运资金可能产生的改善或恶化。

方案A没有新增资本开支，但并非没有经济代价：240个未承接模块对应机会贡献4.00，且可能影响客户关系和后续订单。方案B以较小资产投入承接需求，但新增租金和运维形成持续固定负担。方案C同时获得新增产能和单位降本，在本组假设下利润与回报最高；这一结果依赖5%净降本能够兑现，不能外推为技改必然优于其他方案。方案D的当期缺口仅为其新增能力的40%，新增贡献不足以覆盖5.00的基地固定负担，因此即使生产稳定，整体回报仍低于其他方案。

注：以方案A的税后经营利润7.50和投入资本近似值43.73为参照。“D产能稳定”的增量资本仍包含此前投入的18.00，不因资本开支发生在前期而归零。增量回报用于比较方案，不与上市公司披露的投入资本回报率或资本成本直接对标。⁷⁰

整体回报回答方案实施后整座工厂的资本效率，增量回报回答新增决策本身创造了什么。两者需要同时观察：已有资产回报较高，可能掩盖新增项目本身回报不足；新增方案回报较高，也不代表企业层面已覆盖总部费用和全部共享资产。

9.7.3　压力检验：需求回落与贡献率下降

资本配置的主要风险在于投入和固定负担具有黏性，而需求与项目贡献率可以快速下降。本节分别将需求回落至720个模块，并将项目贡献率由20%降至15%，观察已经作出投资后的年度经营结果。

注：需求回落情景下，B和D的新增能力按闲置处理，租金、运维及基地固定费用仍然发生；C的净降本按当期项目直接成本基数重算。全部为研究情景。⁷⁰

压力检验显示，方案排序取决于收益是否能够随需求保留、固定负担是否能够退出。B在需求回落后仍承担1.20的年度固定费用；C虽然同样增加1.80固定费用，但单位降本继续作用于剩余产量，在本组假设下仍有2.60的营业利润；D同时承受18.00资本沉淀和5.00固定负担，需求回落时亏损最大。若租约可以提前退出、技改降本未兑现或新基地可以转产，排序将相应改变，因此这些条款和能力应进入实际决策模型。

当需求进一步提高至1,800个模块、D的新增能力全部被使用时，D的工厂层投入资本回报率（管理分析）可提高至16.4%；同一需求下，C在既有基地完成扩线且兑现净降本，回报为29.0%。⁷⁰ 这不是对两类方案的普遍排序，而是说明新建基地需要更强的需求基础才能吸收独立基地固定负担。区域交付半径、场地上限、瓶颈工序、产品路线和客户认证等条件，也可能使新建成为无法由技改替代的选择。

9.7.4　公开案例：不同投入方式对应不同经营问题

公开资料能够识别投入方式和生产阶段，但不能直接给出各方案的真实回报率。代表案例更适合用于确定需要核查的变量。

投入方式	代表观察	工厂经济性需要核查的变量
使用既有产能	惠阳工厂披露系统日产能力；珠海基地兼有预制构件与多技术路线MiC生产	同口径有效产能、瓶颈工序、产品组合和可承接订单
租赁厂房配置产线	南沙基地位于既有产业园空间内，公开摘要指向租赁厂房配置产线；现有和规划报道统一视为同一基地	租期、租金、改造和设备投入、退出条件、产线爬坡与订单覆盖
既有空间内技改	大和房屋对荷兰既有工厂追加约10亿日元投资并更新自动化系统；江门材料扩建体现园区内增量投资，但不等同于完整箱体线技改	投资对应的具体工序、净降本、增量合格产出、新增固定费用和转换期损失
新建基地	深圳龙岗基地2026年上半年试产；江门基地2024年投产；广州白云基地于2026年开工并计划分阶段投用	基地总投资边界、投产和爬坡节奏、规划产能与实际订单、区域及认证要求

注：案例证据及口径见9.1与相关注释。南沙历次报道统一归入一个基地；江门材料扩建不作为完整MiC箱体产能输入。^{47484950515253556371}

Champion Homes在2026财年运营42座美国工厂和4座加拿大工厂，同时另有6座闲置制造设施，账面净值约700万美元。⁵⁶⁷² 这一案例说明，名义资产和生产网络规模并不自动形成经营价值；没有持续订单覆盖时，闲置设施仍占用资本并承担持有成本。

因此，资产配置应遵循两层判断。第一层先确认既有工厂能否在产品、质量、交付半径和认证条件下承接需求；第二层再比较各新增方案的增量税后经营利润、增量投入资本、现金需求、固定负担可退出性和压力情景损失。只有当需求持续性、能力约束或区域要求足以支持独立基地时，新建方案的大额长期投入才具备经济基础。

9.8　本章小结

工厂层经济性可以归纳为：

项目贡献池 → 工厂期间固定成本覆盖 → 工厂营业利润 → 稳态营运资金与经营资产占用 → 工厂层现金流代理与工厂层投入资本回报率（管理分析）。

第一，产能利用率不是盈利的充分指标。10%、20%和30%项目贡献率在本章均为纯研究情景；同为60%利用率时，对应营业利润可以分别为-4、2和8。实际企业必须使用同一工作范围的真实项目贡献和固定成本重新计算。

第二，年度数量不能替代生产过程。前期缺单、后期赶工、交付后移和新线爬坡都会改变额外费用、库存和资金占用。排产模型把销售额按交付量简化计入，只用于管理机制分析，不代表会计收入确认政策。

第三，利润和现金需要分层。表9-7的8.24、14.65等是稳态净营运资金需求，而表9-8进一步假设年末达到相应目标稳态，再用余额变化近似当年净营运资金增加。逐步积压情景仍有1.50税后经营利润，却对应-4.91的工厂层现金流代理。

第四，技改和扩产应比较增量收益与新增资本。5%的制造端净节省只是研究尺度，不代表全部项目直接成本同步下降5%。租赁配置、技改和新建基地的折旧与现金性固定费用已经在模型中分开列示，使营业利润和资本回报可以独立复算。

第五，本章所有工厂层回报和现金指标均为管理分析，不是上市公司MiC业务实绩。总部研发、销售管理、共享资产和企业层税务尚未完整进入，因此真正的企业自由现金流和投入资本回报率应在第十三章结合上市公司财务继续验证。

第十章将在此基础上讨论企业如何通过需求汇集、系统复用和产能组织，把项目与工厂经济性转化为更持续的企业价值。

参考资料与注释

47深圳市龙岗区住房和建设局：《2026年上半年工作总结及下半年工作思路》，2026年8月31日，智能建造产业园试产进展。

48人民日报：《中国“预制房”是怎样爆单的？》，新华网转载，2026年8月5日。深圳与惠阳工厂采访；其中产能及节拍为受访企业能力披露。

49中国建筑：《郑学选赴广东调研集团创新业务发展情况》，2024年12月8日。支持珠海基地9条生产线，未逐条列示技术路线。

50江门市：《2024年重点建设项目计划》，第42页第422项。13亿元为规划总投资，5.5亿元为截至2023年底累计完成投资。前序任务已核原文。

51江门海龙科技有限公司：《智能绿色高端制造扩建项目环境影响报告表》，2025年10月编制，第11页基本表及第20页沿革。建设单位编制、政府公开；材料扩建不等同于完整MiC箱体线扩建。前序任务已核原文。

52广州日报：《MiC“超级工厂”来啦！中建海龙广州智能建造基地开工》，广州市科学技术局转载，2026年8月6日。

53央广网：《智造模块“好房子”！华南地区首条CMC智能生产线产品下线》，2026年8月7日。支持中建科技集团（广州）智能制造有限公司在广州工控大湾区高端装备产业园内占地2.2万平方米及8月6日首件下线。本轮已读原文。

54广州市南沙区统计局：《实地走访察实情 精准服务促发展——省市区统计局联合开展重点项目调研》，2026年8月20日，记录8月18日调研。钢—混凝土组合模块采用CMC简称，混凝土模块总装平台采用MCS简称。本轮已取得官方页面检索返回正文，直接页面访问仍失败。

55采招网：广州市南沙区模块化工厂建设项目摘要，列表日期2026年7月14日。公开摘要可见项目名称、租赁厂房及约22,000平方米等信息；原始备案文件尚需进一步核验，因此本报告不把摘要中的投资金额作为已核资本开支输入。

56Champion Homes, Inc.：《2026财年Form 10-K》，财年截至2026年3月28日。经营情况分析中加拿大业务销量、售价与毛利率，以及会计政策中的销售成本构成。本轮已核原文；其分部附注另有剔除折旧后的销售成本列示，不能与正文会计毛利口径混用。本章只作制造经营机制参照，不将北美产品参数移植至中国工厂。

57本报告研究测算：第9章_年度工厂盈亏模型_v1.xlsx，“年度模型”及“敏感性矩阵”工作表。假设编号A09-01—A09-04；满产收入100、贡献率10%/20%/30%、固定负担5%/10%/15%均为研究设定。表9-3对应固定负担10%面板，表9-4对应盈亏平衡矩阵，未以调查区间反向拟合参数。

58潘巍研究团队：《提升大湾区组装合成建筑法供应链以推动香港发展的策略》最终报告，项目S2019.A8.013.19S，2024年11月20日、2025年1月23日第四次修订版。香港特区政府策略性公共政策研究资助计划资助；结论代表研究团队，不代表政府。利用率见印刷第39页第5.3节；方法见第6—7页及附录IX第98页。工厂调查记录55份有效回复，但未明确其与盈亏平衡题子样本的对应关系；712份属于另一轮行业调查，二者均不直接作为该题分母。

59本报告研究情景：第9章_工厂盈亏模型_v2_补充月度排产.xlsx，“排产参数”“月度排产”“排产对照”工作表。新增假设A09-05—A09-13；详见《09_04_排产与爬坡情景说明》。表内数值是机制演示，不是企业实绩或行业平均。三条路径年末均完成交付；月度收入以交付计入为简化假设，不代表合同收入确认政策。

60香港建造业议会：《MiC项目物流与运输参考资料（Reference Materials—Logistics and Transport for MiC Projects）》，第二版，2021年12月，印刷第32页（PDF第33页），6.2.4“百胜角消防处宿舍”。本轮核对原文及页面：3,726个模块、惠州供应商、附近临时存放区与准时交付。案例未披露本节情景所用费用率、存货数量或延期情况。

61大和房屋模块化欧洲公司：《荷兰生产扩张与新装配车间》，2022年5月11日。原文披露蒙特福特约4,000平方米新车间、固定工位、产品标准化及自动导引运输车，并提出住房生产翻倍预期。企业披露，底稿09-S28。

62大和房屋模块化欧洲公司：《蒙特福特新住宅工厂开业》，2024年5月16日，“3500 woningen per jaar uit woningfabrieken”部分。支持新厂约2,000模块/年、约1,000住宅/年、含既有能力约3,500住宅/年，以及17工位、45分钟工位节拍。开业时企业能力披露，不作已完成全年产量。底稿09-S29。

63大和房屋工业：《向荷兰工厂新增投资10亿日元，扩大欧洲业务》，页面发布日期2025年2月3日，第2部分。支持约10亿日元荷兰既有工厂投资、2023年12月员工超过两成增至500人及作业效率改善。URL日期不作为发布日期；同文德国工厂约2,500单元/年能力不与荷兰投资配对。底稿09-S30。

64本报告研究测算：第9章_工厂盈亏模型_v3_补充技改情景.xlsx，“技改情景”工作表，假设A09-14—A09-23；详见《09_05_技改案例核验与增量测算说明》。本情景不采用任何企业实际投资回报率、成本节省率或折旧年限。表9-6为三组独立比较，敏感性数量按连续计算值展示，338为337.5向上取整。

65财政部：《企业会计准则第14号——收入》，2017年修订，第四条、第十一条及第四十一条，PDF第2、5—6、18—19页。支持控制权、履约及合同资产、应收款、合同负债的区别；不据此认定某一MiC合同具体会计处理。来源09-S31，2026年9月7日核验。

66Aswath Damodaran，纽约大学斯特恩商学院：《估值中的营运资金（Working Capital in Valuation）》，页面未标发布日期，开头定义及“估计非现金营运资金变化”部分。用于非现金经营性营运资金与变动方向的方法参照，不采用其零售企业案例或行业比例作为MiC输入。来源09-S33，2026年9月7日访问。

67香港发展局：《工务技术通告（工程）第2/2026号：模块化集成建筑》，2026年2月9日，第15段及附件三两页（PDF第10—11页）。附件列场外完成模块的付款前置条件、阶段比例及例外：新工程合约工程施工合同目标合约选项C、D采用成本偿付方式，不适用该里程碑机制。所述付款机制不等于供应链各层级均按同条件获得现金。来源09-S32，2026年9月7日核验；网页自动标题仍显示旧通告号，以PDF正文为准。

68本报告研究测算：第9章_工厂盈亏模型_v4_补充营运资金与资本回报.xlsx，“营运资本”“现金变动”工作表。沿用A09-01—05及A09-07，新增A09-24—35；详见《09_06_营运资金与资本回报测算说明》。所有新增比率、天数和资产金额均为明示研究假设，非国内工厂实绩、海外企业参数或行业基准。

69Aswath Damodaran，纽约大学斯特恩商学院：《企业自由现金流模型（The Free Cashflow to Firm Model）》，版本日期未标，PDF第8页“当前企业自由现金流”以税后经营利润扣净资本支出及营运资金变动。仅引用现金流关系，本章不进行折现估值。来源09-S34，2026年9月7日核验。

70本报告研究测算：第9章_工厂盈亏模型_v6_管理分析口径与资本配置.xlsx，“方案参数”“方案比较”“增量回报”“压力检验”及“满负荷补充”工作表。沿用A09-01—05及A09-19—21，新增A09-36—43；资本开支4/12/18、新增固定费用1.2/1.8/5.0及爬坡比例20%均为机制演示假设，不对应真实企业投资结构。v6将营运资金口径与9.6统一，并将资本回报指标明确为工厂层管理分析口径。

7121世纪经济报道：《江门海龙：模块化建筑“智造”出海》，2026年7月13日，https://m.21jingji.com/article/20260713/herald/73662cef3b9855c814fa6e98f12da487.html 。披露产业园2024年正式投产、当前每年生产出口超1.2万个建筑模块；为当前年度化水平报道，非2024财年审计产量。

72Champion Homes, Inc.：《2026 Annual Report》，SEC备案。披露6座闲置制造设施账面净值约700万美元，以及42座美国工厂、4座加拿大工厂的运营规模。用于说明闲置产能的资本占用，不用于推导中国工厂参数。

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第十章　商业模式与价值捕获：从“制造模块”到“创造资本回报”

第八章建立了项目直接成本框架和价格侧项目贡献门槛，但现有不同项目数据尚不足以计算代表项目的真实贡献率；第九章进一步用研究情景检验项目贡献池能否覆盖工厂期间固定成本，并分析营运资金、资本开支和工厂层资本回报。

详细模型参数、稳态净营运资金和资本配置情景见附录D《工厂经济性模型参数与情景》。本章进一步考察企业如何组织订单、产品系统、制造资产和交付责任，以及同一项能力或资本能否跨客户、跨项目或跨使用周期反复创造收益。

商业模式的优劣不能由“是否拥有工厂”“是否纵向一体化”或单一利润率判断。Champion Homes和Cavco Industries的工厂化住宅制造业务具有中等营业利润率和较高固定资产周转；积水化学旗下Sekisui Heim依靠长期稳定的住宅系统和存量服务形成另一种资本回报结构；WillScot则持有模块空间资产，以较低资产周转换取多期租赁收入和较高利润率。四类样本的共同问题不是谁更先进，而是：企业让什么被复用、为此投入多少资本、最终获得多少利润和现金。

本章结论。 第一，模块化建筑最重要的商业模式变量是“有效需求能否被汇集”，而不是宏观市场空间或名义产能。第二，标准化的潜在价值不仅来自单次设计和生产成本，还可能通过扩大同一系统、供应链和工厂能够承接的兼容需求范围，改善产能和资本周转；这一传导仍需跨项目运营数据验证。第三，价值链延伸只有在新增项目贡献和风险降低能够覆盖新增固定费用、营运资金、资本投入及履约风险时才创造价值。第四，纵向一体化和专业化是两条不同的资本回报路径，不存在天然高低级关系。第五，中国永久MiC目前仍以项目型工业化制造为主，当前最值得验证的升级方向是将离散项目转化为可由同一建筑系统和同一产能承接的有效需求池。第六，产业机会最终还要穿透至经营法人和上市公司；项目贡献、工厂利润或集团内部产值并不自动成为股东可获得的自由现金流。

本章在六层五桥中的位置。 本章对应第四桥“工厂—企业桥”和第五层“企业经济性”。现有中国微观资料可以建立从项目贡献、工厂利润到企业费用、税、营运资金和资本开支的计算接口，国际上市公司可以校准利润率与资本周转机制；但国内企业尚未披露足以直接计算MiC分部税后经营利润、自由现金流和投入资本回报率的数据。因此，本章完成的是企业经济性框架及案例验证，不提前回答第三阶段的上市公司盈利弹性、权益归属和市场隐含预期。

10.1　四个案例先回答：企业究竟让什么被反复使用

10.1.1　产品边界不同，财务结果不能直接排名

本章选择Champion Homes、Cavco Industries、积水化学住宅公司和WillScot，不是为了建立国际MiC利润率排行榜，而是为了识别四种不同的资本复用机制。

美国预制住宅（manufactured home）与中国永久MiC不是同一种产品。按美国住房与城市发展部现行规则，预制住宅按照联邦HUD Code生产，具有永久运输底盘；美国模块化住宅（modular home）则通常按照项目所在地的州或地方建筑规范建造。HUD Code在其覆盖事项上具有全国统一性，而模块化住宅仍需适应地方规范。⁷³

Champion和Cavco虽然也生产模块化住宅，但Champion 2026财年美国制造销售约87%来自符合HUD Code的住宅，Cavco亦披露其大多数产品按HUD Code生产。两家公司因此不是中国高层永久MiC的直接同类，而是观察“建筑从项目型走向产品型后，订单、制造、库存和资本周转如何变化”的控制组。⁷⁴⁷⁵

10.1.2　案例比较最终回到利润率与资本周转

四类模式可以由同一财务关系连接：

投入资本回报率 ＝税后经营净利润率×投入资本周转率

这一分解使“重资产”与“轻资产”不再是静态标签。制造销售模式可以依靠工厂反复生产形成高周转；系统平台可以减少重复设计并扩大同一产品体系的适用范围；租赁模式虽然资产周转较低，却可用多期收入和较高利润率补偿。相反，即使企业账面固定资产不多，若项目需要大量存货、应收、合同资产或履约担保，整体投入资本仍可能很重。

因此，案例比较需要同时观察七项内容：企业卖什么、需求由谁汇集、什么能够标准化复用、资产在交付后是否继续留表、企业延伸至哪些下游环节、利润如何转化为现金，以及税后经营收益相对于全部投入资本的效率。以下各节不再先讲框架再举例，而是从案例的交易和财务结果中提炼这些变量。

10.2　Champion与Cavco：产品化制造与高周转如何同时出现

10.2.1　相近的财务结果来自相近的经营底盘

Champion和Cavco均通过多区域工厂生产系列化住宅，并由独立经销商、自营零售网点、社区运营商和开发商汇集终端需求。Cavco的生产计划直接依据独立及自营零售商、规划社区运营商和住宅开发商的批发订单，典型住宅约需六个生产日；Champion主要按批发订单生产，工厂通常不持有除待交付住宅以外的完工库存，一般需求环境下订单通常在90天内完成。⁷⁴⁷⁵

两家公司2026财年的企业级财务结果高度接近。

注：表中比例由两家公司2026财年年报披露值计算。Cavco当年完成American Homestar收购，简单平均净固定资产仍会受到并购时点影响；相关倍数用于观察企业级固定资产使用效率，不作为严格投入资本回报率计算。⁷⁴⁷⁵

两家公司约9%—10%的营业利润率并不异常突出，真正值得注意的是其收入相对于净固定资产较高。住宅本体销售后离开资产负债表，工厂、产品设计和渠道则持续服务下一批客户。成熟产品化制造由此形成一条不同于单项目MiC的路径：

多个客户需求进入同一产品体系
→ 工厂按已取得订单排产
→ 产品交付后离表
→ 同一工厂继续生产下一批住宅

10.2.2　需求汇集使“市场需求”转化为“工厂可用需求”

Champion拥有42家美国制造基地、4家加拿大制造基地和84个自营销售中心；2026财年约75%的住宅发货仍面向独立客户。Cavco拥有33条住宅生产线、92个自营零售点，并通过覆盖美国48个州及加拿大的独立分销网络销售。⁷⁴⁷⁵

这一结构的核心并非网点数量本身，而是经销商、自营零售、社区和开发商将大量终端需求汇入有限的产品系列和区域工厂。本章将这种机制称为需求汇集（demand pooling）。对于制造企业，真正能够吸收固定成本的不是宏观住房需求，而是同时满足产品兼容、交付半径、价格和时间要求的订单集合：

有效需求池 ＝市场需求中可由同一系统、同一供应链和同一产能承接，且项目贡献为正的订单

中国MiC往往先有项目，再进行模块拆分、系统适配和生产准备；Champion和Cavco则由既有产品系列承接来自多个渠道的订单。两者的关键差异不是“是否在工厂生产”，而是工厂面对一个项目还是一个持续更新的多客户需求池。

10.2.3　按订单生产改善的不只是利用率，还有库存与现金

按订单生产使工厂的产量和人员配置随当前需求调整，并降低大量完工住宅长期等待客户的需要。但企业合并资产负债表仍包含原材料、在制品和零售展示库存，Champion和Cavco期末存货分别约占收入13.5%和13.2%，不能据此推定整个业务没有库存风险。

两家公司2026财年的现金表现也受到营运资金释放支持。Champion披露经营现金流增长主要受自营零售中心完工库存下降等因素推动；Cavco当年应收和存货变化亦对经营现金流形成正贡献。因而，“经营现金流减固定资产资本开支”约占收入10%是当期结果，不应直接外推为不受周期和营运资金影响的长期自由现金流率。⁷⁴⁷⁵

这一点对中国MiC尤其重要。同样的年度产量可能对应完全不同的现金效率：连续发货可以较快释放在制品和存货，模块提前完成但现场未就绪则会延长资金占用。第九章所讨论的“同样利用率、不同排产”，在商业模式层面对应的是谁控制客户订单、工厂节奏、现场条件和收款节点。

10.2.4　统一产品规则扩大了同一平台的可服务市场

Champion美国制造销售约87%来自HUD Code住宅，Cavco大多数产品也遵循该全国性规范。HUD Code并不消除地方规划、地块、基础和安装差异，却减少了住宅主体在不同州重新建立完整技术规则的需要。相比按项目所在地规范驱动的模块化住宅和中国MiC，同一产品平台可以覆盖更大的需求范围，工厂更容易在多个客户之间复用产品设计、采购体系和生产工艺。⁷³⁷⁴⁷⁵

因此，标准化的价值不应只用单位材料或人工降本衡量。统一产品规则在机制上可以扩大有效需求池，并可能通过减少项目专属一次性工程投入、降低换型频率、提高采购复用和缩短交付准备时间，改善资本周转；但Champion和Cavco的企业级财务结果不能单独识别其中每一条因果贡献。

国际案例的统一财务底表与比较边界见附录E《国际案例财务底表与比较边界》。

10.2.5　同一制造底盘可以向不同利润池延伸

Champion主要向物理交付链延伸。公司拥有自营零售中心，以Champion Construction品牌提供安装及现场设置服务，并通过Star Fleet Trucking组织运输。运输业务使用独立车主和司机，表明价值链延伸不必等同于全额自有资产投入。⁷⁴

Cavco则同时进入零售、住房金融和保险。2026财年金融服务收入8,714.9万美元，仅占集团收入3.9%，但营业利润2,332.0万美元，占集团营业利润10.2%，营业利润率26.8%，高于工厂化住宅分部的9.5%。⁷⁵

这组结果说明高利润邻接业务能够提高企业综合价值捕获，但不能把“高利润率”等同于“轻资本高回报”。Cavco金融服务分部期末资产约2.56亿美元，占集团总资产17.2%；贷款、受限现金、保险准备和监管资本均可能占用资金。公司未披露可用于计算该分部投入资本回报率的完整负债和资本口径。因此，金融服务已经证明较高利润率和利润贡献，尚不能据此证明其投入资本回报一定高于制造分部。

对中国MiC的启示不是照搬住房金融，而是：当企业已经取得客户和系统入口后，应寻找新增项目贡献较高、所需新增资本与风险较低的环节。潜在方向包括面向制造与装配的设计服务、系统授权、数字化设计工具、专业安装、运维和存量模块改造，但每一项都必须分别核算新增利润、营运资金、固定资产和责任风险。

10.3　Sekisui Heim：产品系统如何先于项目存在

10.3.1　系统平台比“工厂化率”更能解释商业模式

积水化学使用单元建造法生产Sekisui Heim钢结构及木结构模块化住宅，官方资料称约80%的住宅建造过程在工厂完成。其住宅公司还包括改造、房地产、城镇开发和住宅服务，因此不是纯新房制造分部。⁷⁶

Sekisui Heim与中国多数项目型MiC的差别，不仅在工厂完成比例，更在于交易起点不同：

Sekisui Heim：既有产品系统→客户在规则内选择和定制→工厂生产→现场组装

中国多数项目型MiC：项目出现→项目设计→模块拆分和节点适配→建立物料清单与生产方案→工厂生产

产品系统先于具体项目存在，使同一节点、部件、制造规则、质量控制和供应链可以在不同客户住宅之间持续复用。项目仍可定制，但定制发生在预先定义的系统边界内，而不是每个项目重新建立一套制造逻辑。

10.3.2　2025财年展示了利润率与资本回报的不同变化

积水化学住宅公司2025财年营业收入为5,362亿日元、营业利润372亿日元，营业利润率6.9%，公司披露的投入资本回报率为12.7%。其中新建住房业务收入3,420亿日元、营业利润191亿日元；改造业务收入1,149亿日元、营业利润124亿日元；房地产等住宅业务收入739亿日元、营业利润54亿日元。⁷⁷

与2022财年相比，住宅公司收入从5,374亿日元小幅降至5,362亿日元，营业利润却由328亿日元提高至372亿日元。公司将改善归因于优化人员和制造体系、产品组合及降本等措施，并披露新建住房盈亏平衡销量较2022财年下降18%。同期新建住房销量减少1,960套，而改造与房地产等业务的收入和利润增长，表明企业不仅依靠扩大新房制造规模，也通过降低固定负担和扩大存量业务改善盈利。⁷⁷

但营业利润率改善不代表资本回报必然同步上升。公司披露的住宅公司投入资本回报率由2022财年的14.4%降至2025财年的12.7%，同时营业利润率由6.1%提高至6.9%。公开资料未提供足以完整复原分子、分母变化的业务层资产负债明细，因此不能将回报率下降简单归因于某一项投资；它至少说明利润率只是投入资本回报的一半，住宅平台的土地、建售库存、并购和成长业务投入同样重要。⁷⁷

10.3.3　系统平台对应两类潜在复用收益

Sekisui Heim的系统化经营对应两类潜在复用机制。生产端，既有结构单元、连接方式、物料规则和质量体系可以服务不同住宅订单，从而具备减少项目专属一次性工程投入和提高工厂、供应链复用程度的机制基础；客户关系端，住宅交付后，改造、房地产和住宅服务继续围绕存量客户和资产产生收入。公开披露能够确认这些业务和系统同时存在，但不能把住宅公司整体利润变化直接归因于其中某一种复用机制。

这两类收益的财务路径不同。生产端复用主要改善新建住房的成本、固定费用吸收和资产周转；客户关系复用增加住宅交付后的收入与利润池。积水化学的业务披露将两者合并在住宅公司层面，因此6.9%的营业利润率和12.7%的投入资本回报率不能视为Sekisui Heim工厂指标，也不能直接作为中国MiC目标值。

对中国企业而言，产品化成熟的标志不是发布了多少产品系列，而是同一系统是否在多个真实项目中重复应用，并带来可验证的设计工时下降、项目专属一次性工程投入摊薄、采购和生产复用以及后续服务收入。

10.4　WillScot：物理资产复用如何补偿低周转

10.4.1　租赁与制造销售使用不同的资本回报函数

WillScot主要持有模块空间和便携式仓储资产，向客户出售一定期间的使用权，并提供交付安装和增值服务。2025年公司营业收入22.81亿美元，调整后息税折旧摊销前利润9.71亿美元，调整后自由现金流4.89亿美元，净资本开支2.73亿美元，公司口径投入资本回报率14.8%。本报告据此计算调整后息税折旧摊销前利润率42.6%、调整后自由现金流率21.4%。期末租赁设备账面净值约30.93亿美元，营业收入/期末租赁设备净值约0.74倍。⁷⁸

0.74倍与Champion、Cavco约8倍以上的收入/平均净固定资产不能直接比较高低。两种模式复用的对象不同：

制造销售：同一工厂在一年内生产并出售多批产品，追求产能周转。

租赁运营：同一模块资产在多年内多次出租、收回、翻新和再部署，追求生命周期收入。

WillScot以较高租赁利润率和多期收入补偿较低的当期资产周转，但租赁资产仍需要资本维护和更新。其调整后自由现金流和投入资本回报率均为公司定义的非美国通用会计准则指标，投入资本回报率还采用专门调整后的分子和分母，不能与本报告工厂层投入资本回报率或其他企业披露值直接排名。⁷⁸

10.4.2　可复用资产仍然受利用率和价格约束

2025年WillScot模块空间平均利用率为59.9%，低于2024年的61.9%；平均月租金由1,185美元升至1,243美元。公司模块空间平均在租数量同比下降5.5%，主要受非住宅建设开工走弱影响。⁷⁸

租赁收入的经营逻辑可以概括为：

可出租资产数量×利用率×单位租金×出租期间＋交付安装及增值服务收入

这是一项经营驱动关系，而非会计收入确认公式。它说明物理资产可重复使用只是必要条件，利用率、价格、租期、翻新与再部署成本、资产寿命和残值共同决定生命周期回报。若利用率长期不足，资产复用能力并不能阻止资本沉淀。

中国永久MiC交付后通常由业主持有，制造企业不保留模块资产，因此不能用WillScot的租赁利用率或利润率评价国内制造工厂。租赁业务应作为临时办公、营地、过渡空间和应急设施等可重复部署场景的独立商业模式，分别计算资产池利用率、租金、部署成本、资本开支和资产回报。

10.5　案例共同揭示四种“复用”，而不是四个利润率目标

麦肯锡2025年覆盖50多个国家、700多家模块化企业的横截面研究，为“商业模式和运营复杂度会改变盈利结果”提供了更广样本校准：永久模块化销售企业的加权平均息税折旧摊销前利润率约7%，只从事模块制造的企业约5%，同时控制制造和现场装配的企业约15%—20%；低、中、高复杂度企业的平均水平约为19%、14%和5%。⁸⁴ 这些是全球样本的企业层统计，不是中国MiC项目贡献率目标，也不能证明纵向一体化天然优于专业化；其作用是支持本章继续从工作范围、复杂度、复用和资本占用解释差异，而不是只比较合同额。

10.5.1　从案例归纳资本回报的四个来源

中国永久MiC目前最重要的是前三种复用。企业无需持有交付后的建筑模块，但必须让项目形成的系统资产和制造能力继续服务下一批订单。由此，本报告在第四章市场需求与第九章工厂利用率之间增加“有效需求池”：市场存在多少项目，并不等于某一企业拥有多少可连续排产的需求。

10.5.2　标准化可能同时影响利润率和周转率

标准化通常被理解为减少材料、人工和设计成本，这只覆盖了利润率一侧。Champion、Cavco和Sekisui Heim提供了与另一条机制一致的案例证据：统一产品规则可能扩大同一平台可服务的客户范围、减少换型和重复采购准备，从而影响资产和营运资本周转。但这些企业级结果没有隔离“标准化”这一单一变量，因此不能把较高周转直接归因于标准化。

对中国MiC，标准化不意味着所有项目采用完全相同的箱体，而是把差异限制在可管理的产品族和配置范围内。真正的经济结果应表现为：项目专属一次性工程投入下降、标准物料占比提高、换型与返工减少、兼容订单池扩大，以及固定资产和营运资金周转改善。

10.5.3　价值链延伸应按增量资本回报评价

Champion向零售、运输和安装延伸，Cavco向零售、金融和保险延伸，积水化学向改造和住宅服务延伸。共同点是围绕既有产品或客户关系捕获更多收入；差异在于各环节需要承担的固定资产、营运资金、监管资本和履约风险不同。

企业是否进入新环节，应评价增量而非比较合同额：

延伸环节的增量税后经营收益 ÷ 延伸环节所需的增量投入资本

只有该回报能够补偿资本成本和新增风险，价值链延伸才创造价值。高利润率业务可能占用大量贷款或保险资本，低固定资产业务也可能占用大量应收和合同资产；“收入增加”“毛利率更高”或“轻资产”均不是充分结论。

10.6　映射中国案例：四种企业各自需要跨过哪道门槛

10.6.1　中建海龙及中国建筑国际体系：完整控制链是否带来更高回报

中建海龙及中国建筑国际体系能够通过集团内不同主体组织项目入口、建筑系统、内地制造和香港交付。公开项目资料显示，同一集团可以在总承包、MiC专业供应和区域制造之间形成不同的法人组合。公开资料无法完整识别“项目—工厂”排产映射；本章重点讨论这种多基地、多主体组织模式对协调成本、固定资产和营运资金的影响。

这种模式的潜在收益来自较早影响技术路线、减少设计制造现场之间的协调成本，以及将集团项目入口转化为连续制造需求。但控制链越完整，也可能同时增加企业平台研发、多基地固定成本、现场资源、合同资产、应收、履约担保和质保责任。

建筑系统、认证、数字化和产品平台需要持续企业层研发投入。公开集团财务尚未单列MiC平台研发及其回报，后续验证重点是同一系统覆盖的项目数量、单位工程投入是否下降，以及项目贡献和资本周转能否覆盖平台费用。

公开集团财务尚未单列MiC业务收入、利润、资产和现金流。中国建筑国际的分部披露不能回答MiC价值最终留在项目、制造法人、香港专业主体还是集团合并层。因此，工程集团型模式的核心检验不是控制链是否最长，而是：

一体化产生的增量项目贡献与风险降低
是否超过新增企业固定费用、营运资金、投入资本要求回报和预期履约损失。

10.6.2　中集建科体系：多客户能否形成同一产品需求池

中集相关主体在香港多个项目中以MiC供应商身份服务不同总承包商；在海口和雄安项目中，公开工作范围延伸至设计、制造、运输、安装或主体吊装。⁷⁹ 这表明企业具备跨客户制造交付及按项目调整合同范围的能力。

但“服务多个客户”不等于形成有效需求池。关键在于不同项目是否共享建筑系统、模块型谱、标准物料、生产工艺和供应链。如果每个大型项目仍重新设计、认证和组织采购，多客户只意味着项目来源分散，不一定改善系统与产能复用；如果不同项目能够在同一产品平台内适配，则更接近Champion、Cavco所展示的“需求汇集—订单驱动制造—高产能周转”机制。

中集集团年报叙述模块化建筑业务，但未单列其收入、成本、资产和现金流，集装箱板块财务也不能作为MiC替代值。后续应优先取得重复客户、系统复用项目数、标准物料占比、连续排产、专用固定资产和MiC经营现金流，而不是继续用集团制造规模证明产品化。⁸⁰

10.6.3　盛腾科技：外协可能提高资本效率，也可能转移风险

深圳特区建工科工集团内部覆盖设计、工业化产品生产安装和工程总承包，盛腾科技拥有自有基地，同时就香港业安项目采购MiC预制构件加工服务，采购控制价约2,468.36万元、服务期365天。该交易能够证明企业同时使用自有与外部产能，不能仅凭采购公告判断外协是峰值调节、能力补充还是长期制造安排。⁸¹

外协的经济性应与新增自有产能作同范围比较：

兼容订单量×（外部单位采购成本－内部单位直接成本）
＞新增工厂期间固定成本＋投入资本要求回报＋新增风险成本

等式成立时，自制在给定需求下更有经济性；反之，外部单位价格即使较高，也可能因减少长期固定负担和闲置资本而提高回报。外协并不天然等于轻资产优势，企业仍须控制技术标准、排产、质量、验收和违约责任，否则只是把固定资产风险转化为供应链与交付风险。

特区建工科工集团同时经营预制构件、钢结构、蒸压加气混凝土和MiC，集团基地规模和工业化产值不能整体视为3D MiC。判断地方平台模式是否成立，需要单独识别MiC外部收入、项目贡献、实际产量、外协结算、基地固定成本和现金占用。⁸²

10.6.4　铝遊家：专业化能否形成“较高利润率×较低资本占用”

铝遊家在江夏围、坪輋路、洪水桥和竹篙湾等香港项目中作为MiC供应商，面对不同外部主承建商；在香港建筑署SS N520项目中，又通过与中建科工绿色科技组成联营体进入业主直接供应合同层级。⁸³

这些案例表明，专业供应商不必成为完整总承包商，也可以通过认可系统、多客户服务和联合投标取得独立位置。其潜在资本回报路径是以系统或专业能力取得较好的项目贡献，同时避免承担整个建筑项目的垫资和总包责任。

但“专业化可能形成较高投入资本回报”仍是待验证命题。联营体合同额不等于铝遊家单体收入，多项目记录也不能证明系统复用率、资产投入或现金回收。需要取得的关键证据包括独立客户数、重复客户、系统跨项目应用、项目贡献、专用资产、存货与应收周转，以及联营体内部的工作范围、资金和风险分配。

10.6.5　国内四类模式的案例证据矩阵

10.7　中国MiC商业模式的三项财务临界条件

10.7.1　自有产能与外部产能

第九章已经说明，订单数量增加只有在单位项目贡献为正时才扩大贡献池。本章进一步把资本成本纳入自制与外协选择：自有产能带来的单位直接成本节省，需要覆盖新增期间固定成本、资产要求回报和质量交付风险。可代入模型的数量只能是已取得、具备生产条件且与产线兼容的订单，不能使用远期市场规划总量。

10.7.2　向设计、安装和总承包延伸

合同范围延伸的临界条件为：

新增工作范围形成的项目贡献 ＞新增企业固定费用＋营运资金资本成本＋预期履约及质保损失

收入扩大并不等于价值捕获。若企业新增安装和工程责任，却不能影响技术路线、价格、付款和变更，合同额增加可能伴随现金周转下降和风险集中。反之，专业供应商若控制难以替代的系统并保持多客户渠道，也可能获得优于“大而全”模式的资本回报。

10.7.3　建筑系统和产品平台投入

系统平台投入的临界条件为：

跨项目累计节约＋系统带来的增量项目贡献 ＞研发、试验、认证维护和平台迭代投入

跨项目累计节约应由设计工时、重复试验、标准物料采购、换型、返工和现场协调等可验证变化构成。产品名称、专利数量或单次认证只能证明投入和准入，不能单独证明平台经济性。

10.7.4　企业现金和投入资本回报是最终约束

第八至十章采用统一的财务传导：

项目贡献
＝同一工作范围的项目收入－物料清单材料成本－直接加工与制造费用－项目一次性工程成本－包装与物流－吊装与安装－保修、返工及其他直接项目费用

工厂营业利润
＝Σ当期项目贡献－工厂期间固定成本

企业经营利润（管理分析）
＝Σ工厂营业利润＋其他业务贡献－企业层研发、销售、管理及共享资源费用

对具备完整企业财务数据的主体，再由息税前利润计算税后经营净利润，并观察：

企业自由现金流（分析框架）
＝税后经营净利润＋非现金费用－净营运资金增加－资本开支－其他经营性再投资

投入资本回报率
＝税后经营净利润÷平均投入资本

这条链不能跳步。Champion和Cavco说明中等利润率可以通过较高工厂周转形成良好现金；Sekisui Heim说明系统平台和存量业务可以改善盈利，但投入资本仍需独立检验；WillScot说明较低资产周转可以由高利润率和多期资产复用补偿。中国案例最终也必须落在同一组结果变量上，而不能停留在项目数量、合同额、基地规模或产业链覆盖长度。

10.8　第二阶段结论：前五层已建立分析接口，第五桥留给第三阶段

前十章已经把产业研究从市场需求推进到企业经济性的分析接口，但各层证据成熟度不同：市场、项目和工厂层已有中国微观事实或可复核情景；企业层已有计算关系和国际机制校准，尚缺国内MiC经营主体的独立财务实绩；企业到上市公司股东的第五桥尚未完成。第二阶段因此不能把“企业经济性框架已经建立”写成“国内企业已经实现相应税后经营利润、自由现金流或投入资本回报率”。

图10-4　六层五桥及前十章完成位置

第一层　市场需求
—第一桥：需求转化→ 第二层　订单与合同
—第二桥：合同与单位经济性→ 第三层　项目经济性
—第三桥：项目—工厂→ 第四层　工厂经济性
—第四桥：工厂—企业→ 第五层　企业经济性
—第五桥：企业—股东→ 第六层　股东投资价值

阶段状态：第一至第四层已形成中国项目事实或情景模型；第五层已形成分析框架和国际校准，国内企业实绩待第三阶段穿透；第六层及第五桥由第11—15章完成。

四座已进入研究范围的桥也有不同完成度。第一桥目前只能用重点企业项目和模块覆盖率观察市场捕获，尚无真实赢单及可执行订单转化率；第二桥已有合同样本和项目贡献模型；第三桥已有工厂情景模型；第四桥已建立公式并获得国际校准，但国内企业实绩仍需补证。第五桥涉及并表、持股、少数股东、关联交易和市场定价，属于第三阶段。

问题12—14——MiC增长对上市母公司税后经营利润和自由现金流的弹性、价值的股东归属以及当前价格隐含预期——需要在经营法人、合并范围、持股比例和估值参数明确后计算，统一留给第三阶段。

第二阶段由此形成一条已经连接到企业层、但尚未穿透股东层的研究链：

产业需求→可服务需求池→企业可执行订单→合同边界→项目贡献→工厂利润和资本占用→企业税后经营利润、自由现金流与投入资本回报率→上市公司权益归属与市场定价

当前中国永久MiC最值得验证的并不是单纯扩建工厂，也不是无条件拉长价值链，而是企业能否控制建筑系统和关键设计制造规则，将多个项目汇集为兼容需求，并用自有、集团调配或外部产能形成与订单相匹配的资产承诺。从本报告的资本效率框架看，更值得优先验证的企业并非价值链最长者，而是能够让系统、客户关系和制造能力以较少新增资本持续服务更多正贡献订单的主体；这一条件是否真正对应更高股东回报，仍需第11—15章的财务与估值证据验证。

数据与口径说明

1. Champion Homes和Cavco Industries并非纯模块化住宅公司，且均以HUD Code预制住宅为主。本章只借鉴其产品化制造、渠道、库存和资本周转机制，不将其利润率作为中国永久MiC基准。
2. 表10-2的经营现金流减固定资产资本开支代理为经营活动现金流减固定资产资本开支，不扣除并购及其他经营性再投资，也不是两家公司统一披露的正式自由现金流。单年经营现金流受到营运资金变化影响。
3. 收入/平均净固定资产只观察企业固定资产使用效率，未纳入存货、应收、合同资产、商誉、租赁和无息经营负债，不等于严格投入资本周转率。
4. 积水化学住宅公司数据更新为2025财年，即2025年4月至2026年3月。住宅公司包含新建住房、改造、房地产及住宅服务，披露的利润率和投入资本回报率不等于Sekisui Heim工厂指标。
5. WillScot的调整后息税折旧摊销前利润、调整后自由现金流和投入资本回报率均为公司定义的非美国通用会计准则指标；租赁资产周转不与制造企业固定资产周转直接排名。
6. 国内企业尚未披露同口径MiC分部财务。国内案例用于识别订单、系统、产能和合同组织机制；无法由公开资料确认的盈利和资本回报保留为待验证命题。
7. 资料检索截止日期为2026年9月8日。

参考资料

73美国住房与城市发展部：《Manufactured Housing Homeowner Resources》；《HUD Housing Counselors Training Glossary》。HUD资料用于区分预制住宅（manufactured home）与模块化住宅（modular home）的监管规范、永久底盘和地方建筑规范，不用于推定两类产品的成本或利润率。

74Champion Homes, Inc.：《Form 10-K for the fiscal year ended March 28, 2026》。营业收入、毛利、营业利润、经营现金流、存货、净固定资产、资本开支、基地与渠道数量、HUD Code销售占比、订单生产及库存表述均来自该年报；比例及经营现金流减固定资产资本开支代理由本报告计算。

75Cavco Industries, Inc.：《Form 10-K for the fiscal year ended March 28, 2026》。营业收入、利润、现金流、存货、固定资产、资本开支、生产线与零售网点、订单生产以及金融服务分部数据均来自该年报；比例及经营现金流减固定资产资本开支代理由本报告计算。

76积水化学：《Unit Technology》《Housing Company》。资料用于确认Sekisui Heim单元建造法、约80%工厂完成度和住宅公司业务范围。

77积水化学：《FY2025财务业绩与FY2026经营计划》，2026年4月28日；《FY2026—FY2028中期经营计划》，2026年5月21日。FY2025收入、营业利润、业务拆分、盈亏平衡销量改善及住宅公司投入资本回报率均来自公司披露；利润率由本报告复核。

78WillScot Holdings Corporation：《2025年第四季度及全年业绩与2026年展望》，2026年2月19日；《2025年Form 10-K》。公司披露调整后息税折旧摊销前利润、调整后自由现金流、净资本开支、投入资本回报率、租赁设备和运营指标；比例由本报告计算。

79香港建造业议会：《MiC Resources Centre》《Yip Shing Street Modular Social Housing Project》《United Court Transitional Housing Project》；中集集团：《1.7亿联合中标，中集模块化建筑挺进海南自贸港建设》《中集模块化参与建设雄安新区首个建筑工程项目》。资料用于确认不同项目的总承包商、MiC供应商及公开工作范围，不用于推定项目利润。

80中集集团：《2025年年度报告》，2026年3月26日。年报叙述模块化建筑业务，但未单列MiC业务收入、成本、资产和现金流。

81深圳市特区建工集团采购平台：《盛腾科技香港业安项目MiC预制构件加工承揽采购公告》，2026年7月27日。采购控制价为2,468.36万元、服务期365天；该金额是采购控制上限，不是项目收入、最终成交价或实际生产成本。

82深圳市特区建工科工集团：《集团介绍》《产品体系》。集团同时经营预制构件、钢结构、蒸压加气混凝土和MiC等业务，集团整体数据不能直接视为3D MiC。

83香港建造业议会：《Kong Ha Wai Transitional Housing Project》《Transitional Housing Project at Ping Che Road》《Transitional Housing Project at Hung Shui Kiu》《Quarantine Camp in Penny's Bay—Phase 4》；香港建筑署：《SS N520招标公告》；中建科工集团绿色科技有限公司：《中建科工绿色科技—铝遊家联营体签约香港简约公屋SS N520项目》。资料用于确认铝遊家的供应商和联营体身份，不用于推定其单体收入、利润或联营体分配。

84麦肯锡公司（McKinsey & Company）：《模块化建造成功要素》（Putting the Pieces Together: Unlocking Success in Modular Construction），2025年8月21日。研究数据库覆盖50多个国家的700多家模块化企业，本文仅将其价值链范围、运营复杂度与息税折旧摊销前利润率的横截面关系用于国际机制校准。

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第三部分　从企业价值到股东回报

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第十一章　可投资主体与权益归属：MiC价值最终进入谁的报表

公开资料核验截止日：2026年9月10日
研究范围：中国内地与香港永久性三维体积式模块化集成建筑（MiC）及其可投资主体

第六至第十章回答了需求如何形成、项目如何贡献、工厂如何吸收固定成本以及企业如何捕获价值。本章继续回答“产业价值最终由谁拥有”：MiC项目由哪个经营主体签约、生产和交付，相关收入如何进入上市集团合并报表，利润和现金最终属于哪一层普通股股东。只有完成这一穿透，项目规模、工厂产能和企业能力才能与具体上市公司及其股东权益建立对应关系。

11.1　本章核心问题与结论

本章的核心问题不是“哪些上市公司参与MiC”，而是“哪一个经营主体取得项目价值，该价值如何进入上市公司报表，以及普通股股东实际拥有哪一部分”。公开市场中目前尚未发现能够同时披露MiC独立收入、利润、投入资本和现金流的A级证据标的。中国建筑国际（03311.HK）和有利集团（00406.HK）最接近可研究的上市载体：两者核心经营主体处于上市集团控制范围，但均未单列MiC完整财务数据，因此需要以B级证据路径做贡献边界分析。中集集团和中国建筑保留为跟踪案例，不进入MiC精确分部估值。

这里的A/B/C评价的是证据等级和可研究程度，不是企业竞争力或投资评级。本章完成经营主体、并表关系和普通股权益路径的识别，但MiC独立金额仍不能由公开报表直接穿透。因此，第十二章的研究对象不是某个模块工厂或品牌的法人收入，而是上市集团合并边界内可归属于MiC的外部收入及其经营贡献。

11.2　统一计量对象：集团MiC外部收入

本报告定义“集团MiC外部收入（研究口径）”：上市集团合并范围内，对集团外部客户确认的营业收入中，能够依据合同工作范围、工程量清单、独立模块合同或其他可核证资料归属于永久性三维MiC相关产品和工程服务的部分。

该指标不是HKFRS/IFRS法定报表科目，也不是中国建筑国际或有利集团正式披露的MiC业务分部。对独立MiC产品或专业工程合同，工作范围可以较直接识别；对于采用MiC技术的总承建项目，只将能够独立识别的MiC相关工作范围纳入，不因项目采用MiC就把整项总承建收入归为MiC。无法可靠拆分的项目不进入“公开可核收入”测算，只作为项目池或情景信息。

集团内部模块供货、设计和施工交易在合并层抵销，不增加集团外部收入。若项目由联营或合营企业签约，其营业收入不进入上市集团法定合并收入；集团按适用会计方法确认应占利润。管理层分部资料中另行展示的“应占合营企业收入”不得与集团合并营业收入重复相加。⁸⁹⁹⁰

详细合同金额和收入边界见附录B《合同样本与单位产品金额明细》。

11.3　从项目到普通股股东的穿透方法

本研究沿“外部客户—签约法人—制造及安装法人—上市集团合并报表—普通股股东”逐层穿透。控股子公司的外部收入通常全额进入上市公司合并收入，不能用子公司收入乘持股比例；利润先全额进入合并利润，再由少数股东损益确定归母部分。联营或合营企业通常只确认应占利润，不合并收入。中国建筑国际管理层分部信息可能另行展示“应占合营企业收入/结果”，该管理口径不能并入法定合并收入。集团内部供货则在合并层抵销，内部利润可能改变分部利润分布，但不会增加集团外部收入。

可投资对象按数据可研究程度分为三类。A级证据能够识别MiC收入、利润、投入资本、现金流和权益归属，可以建立完整财务模型；B级证据能够识别经营主体、业务或合同规模及并表路径，但缺少独立利润、资产或现金流，只能建立贡献边界和情景区间；C级证据只能确认项目、技术或产能存在，不能可靠连接至上市公司财务。该分级评价的是证据完整度，不是企业竞争力或投资评级。

11.4　中国建筑国际：价值路径清楚，业务边界与内外部口径仍不清楚

中国建筑国际2025年年报显示，中国海外集团有限公司是其直接控股公司，中国建筑股份有限公司是中间控股公司，中国建筑集团有限公司是最终控股公司。截至2025年末，中国海外集团直接及通过其受控法团合计持有中国建筑国际61.81%的股份；中国建筑股份和中国建筑集团作为上层控制主体，对同一权益链具有控制关系。⁸⁵

中建海龙并不是一个单一法律实体。年报至少列示：China State Construction Hailong Technology Group Limited为中国建筑国际直接全资持有的投资控股平台；China State Hailong Construction Technology Company Limited为间接全资经营主体；中建海龙科技有限公司等内地经营主体亦处于集团间接全资控制范围。为避免把品牌与法人混为一谈，本报告在产业分析中统称“中建海龙体系”，涉及合同、收入和并表时则按具体法人识别。⁸⁵⁸⁶

其价值归属路径可概括为：外部客户/业主→中国建筑国际体系内总承建或专业签约法人→中建海龙体系制造、安装主体→中国建筑国际合并报表→03311.HK普通股股东。 核心经营主体在集团控制范围内，外部经营结果原则上进入03311.HK合并报表，内部销售在集团层抵销。从中国建筑股份观察，中建海龙价值还需经过中国建筑国际层面的非控股股东权益分配，因此03311.HK与中建海龙业务之间的权益路径更短、更直接；本报告不机械以61.81%乘业务利润推算上层归母。

中国建筑国际披露的“科技带动类”“科技业务”和“其他业务”均不能作为MiC法定财务分部。“科技带动类”能够说明技术能力对订单获取的重要性，但同时覆盖光伏建筑一体化、数字化建造平台、智能装备及其他绿色建造技术；管理层披露的“其他业务”收入也混合工业厂房改造、装配式产业化工厂、项目管理等内容。中建海龙法人收入、科技业务收入、其他业务收入和集团MiC外部收入四者不能相互替代。⁸⁵⁹¹

因此，第十二章不能再把某一管理口径或少量项目金额直接升级为中国建筑国际MiC正式收入预测，而必须遵循第11.2节的外部收入执行规则。

11.5　有利集团：内部制造价值主要嵌入集团建造收入

有利集团的主体链相对更容易识别。Yau Lee Construction Company Limited和Yau Lee Wah Concrete Precast Products Company Limited均为集团100%附属公司；前者承担建筑施工，后者承担预制产品和MiC制造。香港MiC制造商认证及项目资料能够把有利建筑的承建角色与有利华的混凝土MiC制造角色对应起来。⁸⁷⁸⁸

其价值归属路径为：香港公共工程客户→有利建筑等对外签约主体→有利华及制造基地供货→集团内部交易抵销→有利集团合并报表→00406.HK普通股股东。

2025/26财年，建材供应分部总收入13.07240亿港元，其中集团内部收入11.75591亿港元，约占89.9%，外部收入1.31649亿港元。该数字证明制造业务高度嵌入集团内部建造链，但不能解释为“89.9%的MiC内部销售”，因为建材供应分部同时包含一般预制构件及其他建材。集团合并外部收入已经抵销内部销售；建材分部外部销售也不能代表嵌入建造分部的MiC项目价值。⁸⁷

因此，有利集团真正缺少的不是“谁在做MiC”，而是MiC在建造分部和建材分部中的独立收入、正常化利润、营运资金和投入资本。第十二章若估算集团MiC外部收入，应从对外项目合同及可归属MiC工作范围出发；有利华内部制造金额只用于校验生产规模、内部价值链和成本归属。

11.6　两类核心案例的价值归属路径比较

11.7　订单、收入、利润与资本必须分别衡量

中国建筑国际已有大量MiC项目、制造基地和技术披露，但已识别项目尚不能完整转化为集团MiC外部收入；有利集团能够看到建造与制造分部、内部销售和工厂投入，却仍不能从中分离MiC独立利润与资本。中集集团和中国建筑的业务存在性可以确认，但财务数据更难分离。项目数量、模块数量、合同额、法人收入、集团外部收入、利润和投入资本分别回答不同问题，不应以一个“MiC占比”统合。

11.8　主体与权益检查及对全篇报告的回答

第十一章的直接答案是：MiC已经存在可投资的上市承载者，但尚不存在以MiC为主要可识别业务且披露充分的A类上市公司。中国建筑国际和有利集团的核心MiC经营主体均由上市集团全资控制并全额并表，利润和现金的最终权益路径清楚；真正的约束不是“有没有上市主体”，而是集团MiC外部收入、利润和投入资本尚未独立披露。

对第三阶段而言，本章建立了价值归属的会计边界：第十二章只能预测集团MiC外部收入及税后经营贡献，不能用经营法人收入、内部模块销售或项目总合同额直接替代；第十三章只能将集团财务指标作为边界证据，不能把集团投入资本回报率归属于MiC。对整篇报告而言，本章把产业价值与股东价值区分开来：企业拥有项目、工厂或技术，并不自动意味着普通股股东获得了足够大、可持续且可计量的收益。投资判断还必须检验业务规模能否进入报表，以及收入能否转化为资本回报。

参考资料

85中国建筑国际集团有限公司：《2025年年报》，2026年4月29日。股东及控股关系见“主要股东权益”，主要附属公司及权益见附注53，“其他业务”口径见管理层讨论与分析。

86中国建筑国际集团有限公司：《2025可持续发展报告》，2026年4月30日。报告将中建海龙科技有限公司列为集团MiC业务主体，并说明其业务覆盖设计、制造及安装。

87有利集团有限公司：《2025／2026年度年报》，2026年7月16日。收入与分部数据见附注5，主要附属公司及持股比例见附注17，产能及工厂信息见主席报告。

88有利集团项目资料：《东涌第99区公共房屋项目》《古洞北第19区一期项目》《屯门第54区4A南及第5区项目》。项目页面同时列示有利建筑、有利华及其他集团附属公司。

89中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司：《2025年年报》，2026年4月27日。年报将模块化建筑列为创新业务并披露代表项目，但未单列MiC财务分部。

90中国建筑：《中建科技集团有限公司简介》；中建集成科技有限公司：《公司简介》。两项资料分别说明中建科技与中建集成科技的集团归属。

91中国建筑国际集团有限公司：《2024年全年业绩公告》，2025年3月21日。公司将MiC表述为科技带动类业务的重要代表，并同时披露MiC、光伏建筑一体化及数字建造平台等技术和项目进展。

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第十二章　从项目池到上市公司财务：收入规模与盈利贡献边界

公开资料核验截止日：2026年9月10日
研究范围：中国内地与香港永久性三维体积式模块化集成建筑（MiC）及其可投资主体

第十一章确认了MiC价值进入上市公司的会计边界。本章进一步回答两个问题：MiC业务需要达到多大规模，才能对上市公司的收入和利润产生可观察影响；现有公开项目池是否已经进入这一范围。为避免以单一方向的测算替代事实，本章一方面从项目池估算未来十二个月外部收入，另一方面从集团财务重要性反推所需收入；两项结果相互对照，才能判断MiC可能产生的盈利影响。

12.1　本章核心结论

中国建筑国际和有利集团都已具备较强MiC经营暴露，但公开资料对“订单→年度外部收入→利润”的穿透程度不同。

中国建筑国际的项目、技术和产能证据丰富，科技带动类新签合同占比已经进入集团订单结构的重要位置，但MiC合同分散在多个经营主体和建造口径中。当前项目资料尚不足以形成可审计的未来十二个月MiC外部收入区间，因此本版不再保留前期工作区间作为正式正文估计。反向看，在项目贡献率20%、满产固定负担10%的研究情景下，不同利用率对应形成相当于集团归母利润1%的税后经营贡献所需外部收入约11.41亿—34.24亿元人民币；这一门槛对贡献率和固定负担高度敏感。

有利集团的订单层证据更强。2024/25财年公司新取得3个MiC楼宇项目，合同额合计约112.51亿港元，约占当年集团新签合同71.4%；截至2025年9月，公司又披露多数楼宇在手合同属于MiC项目，惠州工厂已满负荷并新增产能。由此可以较强地确认MiC已进入集团订单结构核心。但总承建合同并不等于MiC工作范围，内部制造销售也会在合并层抵销，因此现阶段仍不能据此形成精确年度MiC外部收入。本版不再保留缺少逐项目穿透依据的旧版年度收入情景，后续财务重要性判断改由订单硬证据与反向经营贡献压力测试承担。⁹³⁹⁹

因此，本章建立的不是两家公司的MiC盈利预测，而是财务重要性判断：中国建筑国际尚需证明MiC收入规模；有利集团已经证明MiC订单规模，但仍需证明订单能够形成正常化利润、现金和资本回报。

12.2　双向测算：正向收入测算与反向财务门槛

12.2.1　正向收入测算：项目存量不等于年度收入

项目合同额首先需要经过多个转换，才能进入上市集团报告期营业收入。正式正向公式统一为：

预测期集团MiC外部收入代理 = 项目参考合同额 × MiC可归属工作范围比例 × 剩余履约比例 × 预测期收入确认比例 × 集团合并外部归属系数

“预测期收入确认比例”用于替代旧稿的“未来十二个月释放率”，因为第七章已经确认项目进度、交付、付款和会计收入确认不是同一时间轴。集团合并外部归属系数则综合处理外部客户、并表主体、联合体经济份额以及合营/联营企业不合并收入等问题。

参数	回答的问题	优先证据	缺失时处理
项目参考合同额	项目价值基数是什么	中标公告、合同文件、公司公告	不用项目总投资替代
MiC可归属工作范围	合同中多少价值属于MiC	工作范围、清单、模块专业包	不能拆分则不进入可核收入
剩余履约比例	测算日还有多少未履约	制造、交付、工程进度	设区间并标证据等级
预测期收入确认比例	剩余价值中多少进入报告期收入	履约义务、进度与会计政策	不以交付或付款比例机械替代
集团合并外部归属系数	是否进入目标上市集团收入	签约主体、并表关系、JV/联合体	内部交易抵销；权益法项目不并收入

详细合同金额与收入边界见附录B《合同样本与单位产品金额明细》。

12.2.2　反向门槛：从财务重要性反推所需规模

本章沿用第九章的关系：工厂营业利润率＝项目贡献率－满产固定成本负担÷产能利用率。 该结果尚未扣除总部研发、销售管理、集团共享资产、融资成本、增量营运资金和企业层税务。对中国建筑国际的税后测试进一步乘以集团当年有效税率代理，但仍未完整扣除企业层成本。因此，表中“1%贡献”统一表述为“形成相当于集团归母利润1%的税后经营贡献”，属于偏宽的经营贡献上限，不是MiC归母净利润预测。

正向测算回答“已有项目可能形成多大外部收入”，反向测算回答“要影响集团财务至少需要多大收入”。如果正向区间持续低于反向门槛，MiC可能具有战略意义但暂不构成上市公司盈利主变量；如果二者相交，还需进入第十三章检验利润质量、现金和投入资本；如果正向区间明显高于门槛但集团财务未改善，则应优先检查项目损失、内部抵销、营运资金或资本开支。

12.3　中国建筑国际：先确定MiC收入规模，再讨论盈利贡献

12.3.1　集团分母与反向门槛

中国建筑国际2025年收入为人民币1,004.485亿元，归属于公司股东的利润为85.88443亿元，有效税率约24.75%。经营活动现金流为10.53173亿元，购买物业、厂房及设备支付9.68840亿元；这些均为集团整体数据，不代表MiC业务。⁹²

若要求形成相当于集团归母利润3%的税后经营贡献，上述收入门槛分别提高至102.72亿元、45.65亿元和34.24亿元人民币。由于企业平台费用、融资成本和新增营运资金尚未纳入，表12-3是偏宽的最低经营规模检验，真实的归母净利润门槛通常更高。

12.3.2　科技带动类业务：正在成为订单结构的重要组成，但不是MiC分部

中国建筑国际将“科技带动类”作为新签合同的管理分类，而不是会计分部。MiC是其中的重要代表，但该类别还包括光伏建筑一体化、数字化建造平台、智能装备及其他由技术能力带动取得的项目；采用MiC技术取得的总承建合同也可能进入这一口径。因此，科技带动类合同额可以观察集团依靠技术获取项目的能力，却不能直接作为MiC合同额、MiC外部收入或中建海龙收入。

注：公司2025年改以人民币列报，2024年及以前表中金额为港元，不能直接按表内金额计算2024—2025年增速；6.2%采用公司披露的同比增长率。2022—2025年的金额、占比及增速分别来自各年度公司业绩公告或年报。^92949596

四年数据支持“科技正在提高订单获取中的重要性”：科技带动类新签合同占比由2022年的32.1%升至2025年的约50.2%，并连续保持正增长。但这仍是订单结构证据，不是收入、利润或现金证据。科技带动项目可能包含完整总承建范围，其合同额还需经过执行进度和内部交易抵销才能形成集团收入；MiC、光伏建筑一体化、数字平台和智能装备之间的金额也未拆分。

“传统业务承压、科技带动提供增长机会”的判断还需结合市场结构，而不能概括为全部传统建造同步下行。2025年内地房地产开发投资下降17.2%，房屋新开工面积下降20.4%，传统房地产开发链条需求继续收缩；香港主要承建商完成工程总值名义下降1.4%、实质下降4.5%，但私人地盘名义下降16.9%的同时，公营地盘名义增长10.2%。⁹⁷⁹⁸ 市场实际呈现的是“内地房地产和香港私人建造承压、公营工程相对增长”的分化，而不是统一下行。MiC在香港公共房屋、医院以及内地城市更新等场景的应用，使科技带动类业务更可能进入仍有需求、同时强调工期和工业化能力的项目池。

中国建筑国际自身的2025年数据也体现这种分化：香港收入增长5.7%、分部业绩增长11.6%；内地收入下降3.0%，其中建筑相关投资项目收入下降4.7%，但其分部业绩增长6.5%，内地投资业务营业额收现比首次超过100%；澳门收入因缺少大型项目下降57.8%，中国建筑兴业则受幕墙收入减少影响，收入和分部业绩分别下降15.9%和59.0%。⁹² 因而，更稳妥的结论是：传统总承建和投资业务面临需求、项目质量与资金周转约束，科技带动正成为集团争取差异化项目和调整订单结构的重要增长来源；但投资业务的回款改善、香港公营工程增长也仍在发挥作用，不能把未来增长全部归因于科技，更不能据科技带动合同占比推导MiC利润率。

12.3.3　公开项目尚不足以形成可审计的年度MiC收入区间

中国建筑国际体系已经拥有大量可识别MiC项目和模块供应记录，但当前公开资料不能在所有重点项目上同时取得外部合同金额、MiC可归属工作范围、剩余履约、预测期收入确认和集团合并主体。

因此，本报告不以现有项目台账给出未来十二个月MiC外部收入正式区间。这不意味着中国建筑国际MiC实际收入较低，只表示公开披露尚不足以对其进行可复算的年度收入穿透；后续只有在逐项目补齐合同金额、MiC工作范围、剩余履约、预测期收入确认及集团合并主体后，才重新建立年度收入区间。

管理层披露的“其他业务”和“科技带动类”也不能用于填补这一缺口：前者混合多类业务，后者是订单管理分类而非MiC法定分部。

12.4　有利集团：订单规模已经重要，关键转为利润与现金

12.4.1　订单层重要性已经确认，年度MiC收入仍需穿透

有利集团目前最强的正向证据不是年度收入预测，而是订单层财务重要性。公司2024/25财年披露，全年新取得合同157.58亿港元，其中3个MiC楼宇项目合同额合计约112.51亿港元，约占集团新签合同71.4%。三项房委会中标金额可以与112.51亿港元总额交叉勾稽。⁹⁹¹⁰⁰

这一证据足以证明MiC已经进入集团订单结构核心，但“MiC楼宇项目合同额”仍不能100%视为MiC工作范围。总承建合同往往同时包含基础、公共设施、地库、传统楼层和现场工程。东涌第99区即显示，整项公共房屋工程约4,800个单位，但企业资料明确只有其中一栋12层、240个单位采用MiC。¹⁰¹

因此，本版不再使用旧版低、中、高年度MiC收入情景。对有利集团的正向判断只使用可核验的订单层证据；年度收入无法穿透时，财务检验转为反向测算在不同经营贡献率下需要多大收入规模。

12.4.2　集团亏损等额经营贡献压力测试

有利集团2025/26财年外部收入109.22441亿港元，税前亏损2.08936亿港元。由于该亏损同时受到经营亏损、财务成本和合营企业结果影响，本报告不再把2.08936亿元解释为MiC业务自身的盈亏平衡门槛，而定义为集团亏损等额经营贡献压力测试。⁹³

作为反向检查，若把3.33%、7.50%、10.00%和17.50%的税前经营贡献率作为纯数学输入，形成2.08936亿港元等额贡献所需收入分别约62.68亿、27.86亿、20.89亿和11.94亿港元。其作用只在于显示“订单规模已经重要”之后，真正决定股东价值的是项目正常化利润、现金转换和新增资本需求。

12.5　两类上市载体的正反向证据比较

两家公司不能用同一种“未来十二个月收入预测”强行比较。中国建筑国际主要缺口是MiC财务穿透；有利集团已经跨过订单规模问题，下一步重点是正常化利润、现金、净营运资金和新厂资本回报。

12.6　国际案例对模型假设的边界检查

第九章的工厂利润情景不由国际企业利润率直接校准。Champion Homes、Cavco、Sekisui Heim和WillScot的业务边界、资产结构和收入模式均与中国永久高层MiC不同。国际案例在本报告中的作用，是检查“产品化制造、系统平台或物理资产复用是否可能形成不同的利润率×资本周转组合”，而不是为20%项目贡献率、10%固定负担或中国MiC目标利润率提供统计基准。详细财务指纹统一在第十三章和附录E《国际案例财务底表与比较边界》讨论。

12.7　投资命题验证

I-H1“MiC产业/订单暴露高于可识别盈利暴露”当前判定为部分成立。对中国建筑国际，项目、技术和产能证据充分，但MiC独立外部收入和利润无法穿透，因此表现为“产业暴露强、财务暴露未识别”；对有利集团，2024/25三项MiC楼宇新签合同112.51亿港元已经证明订单层财务重要性，但集团仍未披露MiC独立收入和利润，且2025/26仍录得税前亏损，因此更准确的状态是“订单暴露已重要、盈利暴露方向未明”。

I-H2“高层混凝土MiC有效产能稀缺已经进入头部企业财务回报”仍判定为尚未证明。有利集团已经提供“订单扩大→既有工厂能力受限→新增产能和爬坡成本”的经营证据，但没有证明稀缺进一步转化为更高价格、持续正项目贡献、自由现金流和增量投入资本回报率。

12.8　本章、第三阶段与全篇报告的回答

本章完成的是企业经济性层的第一项检查：业务规模是否足以进入上市公司财务。中国建筑国际与有利集团的主要缺口不同。前者缺少可穿透的MiC外部收入；后者已经能够证明MiC订单暴露具有集团量级，但年度收入、正常化利润和现金贡献仍未独立披露。

第十三章因此不再扩大订单和收入情景，而转向价值质量：集团现有利润是否转化为经营现金，增长吸收多少营运资金和资本开支，已有产品化和产能扩张是否对应更好的投入资本回报。只有这些指标改善，MiC的产业和订单暴露才真正完成从企业活动到股东价值的转换。

数据与口径说明

1. 中国建筑国际可核实收入下限和有利集团低、中、高收入情景均为本报告基于公开项目资料形成的研究估算，不是公司指引；未形成逐项目可复核底表的参数按C级证据处理。
2. 中国建筑国际可核实收入下限以港元表示，反向门槛以人民币表示，本章不使用即时汇率进行伪精确比较。
3. 有利集团扭亏测试以税前亏损为目标，所需利润率为增量税前经营利润率；中国建筑国际测试使用税后经营贡献代理，两者不可横向比较。
4. 所有项目合同金额均须区分项目总投资、建安合同、MiC专业合同、模块产品合同及集团内部供货，避免范围或内部交易重复。

参考资料

92中国建筑国际集团有限公司：《2025年年报》，2026年4月29日。集团损益、现金流、“其他业务”、各地区经营表现、集团新签合同总额及科技带动类新签合同用于本章计算和边界检查。

93有利集团有限公司：《2025／2026年度年报》，2026年7月16日。集团损益、分部内部交易、项目表现、超过70,000个MiC单元及惠州、东莞工厂信息用于收入和扭亏边界分析。

94中国建筑国际集团有限公司：《2024年全年业绩公告》，2025年3月21日。科技带动类新签合同额、占比和同比增速取自“科技创新”；公司同时将MiC表述为该类业务的重要代表。

95中国建筑国际集团有限公司：《2023年全年业绩公告》，2024年3月21日。科技带动类新签合同额、占比和同比增速取自“科技创新”。

96中国建筑国际集团有限公司：《2022年全年业绩公告》，2023年3月21日。科技带动类新签合同额、占比和同比增速取自“科技创新”。

97国家统计局：《2025年全国房地产市场基本情况》，2026年1月19日。2025年房地产开发投资、施工面积和新开工面积均按可比口径计算。

98香港特别行政区政府统计处：《2025年第四季及全年建造工程完成量统计数字》，2026年3月12日。名义值与实质值、私人地盘与公营地盘口径分别列示。

99有利集团有限公司：《2024/2025年度年报》，披露全年新签合同157.58亿港元，其中3个MiC楼宇项目合计112.51亿港元。https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2025/0625/2025062501430.pdf

100香港房屋委员会合同授予资料：粉岭第48区、石篱街及元朗横洲Site B三项合同金额合计112.5106219亿港元。https://www.housingauthority.gov.hk/en/common/pdf/business-partnerships/tenders/BP_Tender_Award_Nov_2024.pdf 及 https://www.housingauthority.gov.hk/en/common/pdf/business-partnerships/tenders/BP_Tender_Award_Dec_2024.pdf

101有利集团东涌第99区项目资料：总项目约4,800个单位，其中一栋12层、240个单位采用MiC。https://www.yaulee.com/media/detail/44

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第十三章　资本效率、现金质量与产品化验证

数据截止日：2026年9月8日
研究范围：中国内地与香港永久性三维体积式模块化集成建筑（MiC）及其可投资主体

第十二章判断MiC收入是否足以影响上市公司，本章继续回答两个更严格的问题：MiC增长能否创造资本回报，而不只是增加收入和产值；企业的系统、型谱和制造能力复用，是否已经在利润率、资本周转和自由现金流中留下可观察证据。本章以中国永久项目型MiC为核心对象，国际企业只用于归纳不同商业模式的典型财务组合，不构成中国MiC的估值可比组。

13.1　本章核心结论

本章检验的不是“企业有没有增长”，而是增长是否形成可归属于资本的回报。中国建筑国际和有利集团均没有单列MiC业务的完整收入、税后经营利润、经营资产、净营运资金和自由现金流，因此集团投入资本回报率不能当MiC 投入资本回报率，集团现金流不能当MiC现金流，建材分部的结果/资产比也不能当MiC 投入资本回报率。

当前能够确认的是：技术产品化证据较强，运营复用部分成立，资本产品化尚未证明。 技术产品化指系统、型谱、节点、物料清单、认证和数字工具能够重复使用；运营复用要求这些能力跨项目减少一次性工程投入、换型、返工并改善排产；资本产品化则进一步要求新增收入不再同比例增加固定资产和营运资金，并最终形成更好的现金转换和增量投入资本回报率。

国际案例用于说明不同商业模式的“利润率×资本周转”组合，不作为中国永久高层MiC直接估值可比组。详细底表见附录E《国际案例财务底表与比较边界》。

13.2　统一分析式：回报不等于利润率，更不等于利用率

企业投入资本回报率可分解为：投入资本回报率＝税后经营净利润率×投入资本周转率＝税后经营净利润÷平均投入资本。 自由现金流则进一步写为：自由现金流＝税后经营净利润＋非现金费用－净营运资金增加－资本开支－其他经营性再投资。 这两条关系把第三阶段的判断分为三层：收入能留下多少税后经营利润，经营资产能够支持多少收入，以及利润在再投资后还能留下多少现金。

本章涉及三种指标口径。第一种是公司直接披露的投入资本回报率或调整后指标，其定义遵循各公司口径；第二种是本报告为提高案例可比性计算的研究代理值；第三种是第九章的“工厂层投入资本回报率（管理分析）”，只用于比较同一工厂的不同排产、技改或扩产方案。三种指标不能直接排名，集团级指标也不能归属于未单列的MiC业务。

永久项目型MiC尤其不能只观察产能利用率。利用率改善固定成本吸收，但收入价格、项目贡献、项目专属开发、应收及合同资产、存货、资本开支和资产复用共同决定最终回报。一个满负荷但低贡献、回款慢的工厂，可能同时表现为高产值、低现金和低投入资本回报率；相反，兼容订单、客户预付款和既有产能复用可以在较温和利润率下形成较高回报。

13.3　国际成熟模式的三种典型财务组合

13.3.1　产品化制造：Champion与Cavco依靠高周转放大中等利润率

本报告以当期息税前利润乘以一减有效税率计算税后经营净利润代理，并以期初期末“权益＋有息融资－现金”的平均值构造投入资本代理。Champion Homes 2026财年税后经营净利润率代理约7.5%、投入资本周转率约2.52倍、投入资本回报率代理约18.8%；Cavco Industries相应指标约为7.9%、2.85倍和22.6%。¹⁰²¹⁰³

两家公司并非中国高层永久MiC的直接同类，企业财务还混合零售、运输或金融服务，但其机制具有解释力：住宅交付后离开资产负债表，产品系列、采购体系、渠道和工厂继续承接多个客户的订单，新增收入不需要同比例新增厂房设备。其较高回报主要来自2.5倍以上资本周转，而不是异常高的利润率。中国MiC若只提高项目贡献率或工厂利用率，却没有减少项目专属投入、存货、合同资产和新增固定资本，就不能复制这一组合。

13.3.2　系统平台：利润改善与投入资本回报率可能背离

积水化学住宅公司2025财年实现收入5,362亿日元、营业利润372亿日元，营业利润率6.9%，公司披露投入资本回报率为12.7%。公司同时披露，新建住宅盈亏平衡销量较2022财年下降18%；但在2022财年至2025财年期间，营业利润率由6.1%提高至6.9%，投入资本回报率却由14.4%下降至12.7%。¹⁰⁴ 这说明系统平台可以通过产品组合、降本和存量客户经营改善利润，但土地、建售库存、成长业务和制造投入增加仍可能压低资本回报。技术体系和型谱复用只有同时扩大兼容订单、减少一次性工程投入并改善资本周转，才构成资本产品化证据。

13.3.3　模块租赁：以多期收费补偿低资产周转

WillScot 2025年收入22.81亿美元，平均投入资本约31.42亿美元。按公司定义，调整后税后收益4.64亿美元、投入资本回报率 14.8%，对应调整后税后收益率约20.4%和收入／平均投入资本约0.73倍；同期调整后自由现金流率21.4%，净资本开支约占收入12.0%。¹⁰⁵ 该模式将模块资产长期留在资产负债表，通过租金、增值服务、再部署和期末处置多期回收投资，低周转由较高多期收益补偿。国内永久MiC通常在项目交付时出售，不能用WillScot的利润率或估值倍数确定制造业务的合理水平；国内模块租赁如需研究，应另建租赁资产利用率、租金、租期、再部署成本、剩余寿命和处置价值模型。

13.4　中国永久项目型MiC：集团盈利不能替代业务回报

13.4.1　中国建筑国际：经营利润与现金转换存在距离

中国建筑国际未单列MiC业务的收入、税后经营利润、投入资本和现金流，因此集团财务指标只用于识别项目型业务进入上市公司后需要跨越的资本与现金约束，不用于推断MiC独立回报。

Wind标准化数据显示，集团2021—2025年投入资本回报率约5.7%—6.7%，五年简单平均约6.1%。该指标采用Wind标准化口径，只用于中国建筑国际自身的时间序列观察，不与本报告计算的国际案例投入资本回报率或其他公司的管理口径投入资本回报率直接比较。¹⁰⁶

2025年集团营运资金变动前经营现金流约141.76亿元人民币，合同资产/合同负债净变动占用43.35亿元，贸易及其他应收款增加占用82.29亿元，贸易及其他应付款与应计费用增加回补26.36亿元；计入其他经营性营运资金变化并支付所得税后，经营活动现金流净额为10.53亿元。同期物业、厂房及设备资本开支约9.69亿元，因此经营现金流减物业、厂房及设备资本开支代理约0.84亿元。该指标只衡量经营活动现金流覆盖固定资产购置后的现金余量，不等于企业自由现金流。¹⁰⁷

这一现金流桥不证明MiC自身现金转换较弱。它说明在大型项目型集团中，经营利润转化为现金高度受合同资产、应收、付款和资本开支影响。只有MiC独立收入、利润、营运资金和资本投入能够穿透后，才能判断产品化是否改善资本效率。

13.4.2　有利集团：增长、扩产与股东回报发生背离

有利集团提供了“业务和订单扩张与资本回报可能背离”的直接案例。集团收入由2022财年的67.33亿港元增至2026财年的109.22亿港元，但2026财年归母亏损约2.04亿港元；按平均归母权益计算，2025和2026财年净资产收益率代理分别约-6.9%和-15.6%。净资产收益率只反映集团股东回报结果，并不等同于MiC 投入资本回报率。¹⁰⁸

现金方面，2026财年集团经营活动现金流约1.26亿港元，减去约1.04亿港元物业、厂房及设备资本开支后，经营现金流减物业、厂房及设备资本开支代理约0.22亿港元；2025财年该代理约-4.51亿港元。2025/26上半年经营活动现金流仍为负，说明全年转正具有明显的项目收款和营运资金时点特征，不能据单一年份判断正常化现金转换已经恢复。

按贸易应收、合同资产、存货和预付款，扣除供应商及分包商应付款与合同负债构造的核心净营运资金代理，由2025财年的22.28亿增至2026财年的25.16亿港元，增加约2.88亿元，相当于同期收入增量的22.2%。同期简化净债务由约19.84亿升至20.81亿港元。两项指标均为集团口径，不能归因于MiC，但说明当前增长仍需要较多营运资金和融资支持。

另一方面，公司披露现有合同要求生产超过70,000个MiC单元，超过惠州工厂能力，因此新增产能；后续又披露多数楼宇合同为MiC、惠州厂满负荷。由此可以确认“MiC订单扩大—制造能力扩张—资本和费用投入”这条链，但尚未证明新增投入最终形成更高的正常化税后经营利润、自由现金流和增量投入资本回报率。

13.5　永久项目型MiC的投入资本由四部分构成

中国永久项目型MiC的投入资本不只包括厂房和设备。第一部分是固定制造资产，包括土地使用权、厂房、产线、模具和设备；第二部分是平台和项目专属投入，包括建筑系统研发、认证、设计深化、样板和首件验证；第三部分是净营运资金，包括材料、在制品、完工待运模块、应收、合同资产、预付款和质保金，并扣除供应商信用、合同负债等无息经营负债；第四部分是履约与风险资本，包括保函、受限现金、返工、索赔、项目损失和爬坡期现金消耗。

研究口径可概括为：投入资本＝经营性固定资产＋资本化的平台及项目专属投入＋净营运资金＋其他经营资产－其他无息经营负债。 模块已完成而现场暂不能安装时，工厂利用率可能较高，现金周转却可能恶化；客户预付款覆盖材料采购时，同样的收入和利润率则可能形成更高投入资本回报率。

13.6　增量投入资本回报率：新工厂或产品平台是否值得继续投入

历史集团投入资本回报率回答既有全部业务的总体回报，不能直接回答新建MiC工厂、技改或平台研发是否创造价值。投资决策应观察：增量投入资本回报率＝新增正常化税后经营净利润÷新增平均投入资本。 新增投入资本应包括固定资产净投入、平台和认证投入、增量净营运资金及其他经营资本；新增税后经营净利润则应从项目贡献中继续扣除新增工厂固定成本、企业研发销售管理费用、爬坡损失和正常化税项。

MiC扩产的管理分析式为：新增税后经营净利润＝新增外部收入×（项目贡献率－新增工厂固定成本率－新增企业层费用率－正常化风险损失率）×（1－正常化税率）。 新增外部收入必须来自可执行且与拟投产能兼容的订单，不能以名义产能乘行业价格替代；锚定项目结束后若产能不能服务其他客户，首个项目回报也不能代表新增资产的全生命周期回报。

13.7　资本配置记录：投入之后是否出现后续回报

资本配置质量不能只看某一年资本开支，也不能只看管理层宣布新工厂或研发计划。更有效的检查是把资本投入与随后一至两年的收入、经营现金流、债务、资产周转和投入资本回报率连接起来，观察扩张是否先于可执行订单，新增资产是否改善收入与资产的关系，研发投入是否形成跨项目复用，以及增长是否主要沉淀为合同资产和应收。

注：2021—2025年收入、经营活动现金流、债务和投入资本回报率采用Wind标准化数据；2024—2025年物业厂房设备投入取自中国建筑国际2025年年报的当期及比较数据。横线表示公开序列未在本表补齐，不代表零投入。全部数据均为集团口径，不能证明某一MiC工厂的资本回报。

这组记录显示，中国建筑国际集团收入在2021—2024年扩张，投入资本回报率于2023年达到阶段高点后回落至2025年的5.8%；债务在2024年升至较高水平，2025年有所下降。它能够提示集团增长、现金和回报之间的关系，却不能判断新增资本是否用于MiC，更不能据此认定中建海龙扩产破坏或创造价值。对MiC投资命题而言，缺失的仍是“MiC新增资本—兼容订单—外部收入—正常化税后经营利润—自由现金流”的同主体序列。

有利集团拥有与合同需求相联系的工厂扩张证据：公司披露既有合同要求生产超过70,000个MiC单元，原惠州工厂产能不足，因而启用东莞新设施。¹⁰⁸ 因此，现有公开证据并不支持“完全没有订单就先建厂”的判断；但2026财年收入增长、营运资金和净债务代理增加、归母亏损扩大，说明订单支持扩产不等于扩产已经形成股东回报。新设施能否通过后续项目复用、降低单位成本并改善自由现金流，才是资本配置记录需要继续验证的结果。

平台研发、系统认证和产品型谱需要持续投入，但公开集团财务尚未单列MiC研发投入及其回报。判断产品化是否真正形成资本回报，应把平台投入与系统复用次数、单位设计验证投入、兼容订单数量、项目贡献和资本周转连接起来，而不是以研发强度本身作为成果。

13.8　产品化必须同时留下运营证据和财务证据

产品化应分成技术、运营和资本三个层次验证。

证据层	要证明什么	中建海龙	有利集团	当前结论
技术产品化	是否形成可重复系统、型谱、节点、物料清单、认证和数字工具	C/S/X等系统、多场景应用；企业级产品矩阵可见	专利混凝土MiC、BEANiE、自动化制造	较强支持
运营复用	是否跨项目使用并降低一次性工程投入、换型、工时和返工	跨项目应用可见，但复用率和效率数据未量化	大批量交付、项目内重复模具、连续订单和自动化可见；跨项目复用率未量化	部分成立
资本产品化	收入增长是否不再同比例增加固定资产/净营运资金，并改善现金与增量投入资本回报率	MiC独立财务未披露	新厂、净营运资金和债务均增加，MiC独立税后经营利润/投入资本回报率未披露	尚未证明

中建海龙的系统化产品和跨住宅、学校、医院应用构成较强技术产品化证据，但六大企业产品系列并不全部落入本报告永久性3D建筑边界，且公开资料尚未量化同型谱跨项目复用率、单位一次性工程成本、换型时间和良率。

有利集团公开披露项目内重复模具、自动化生产、数字平台和连续批量MiC交付，为运营复用提供更直接证据；但“100%重复模具使用”是特定项目内部复用，不能解释为跨项目复用率100%。新增工厂和营运资金同时增加也说明，业务产品化并不会自动转化为轻资本增长。

13.9　资本配置质量的正反信号

投资者应警惕五类误判：把合同额视为收入和现金，把制造产值视为集团外部销售，把高利用率视为高项目贡献，把研发支出视为产品化收益，以及把新工厂投产视为增量投入资本回报率已经形成。资本配置纪律的核心不是少投入，而是每一项新增投入都有可执行订单、明确的复用方式、正常化利润和现金回收证据。

13.10　本章、第三阶段与全篇报告的回答

I-H3：产品化已经形成可观察的资本效率改善——当前判断为“技术产品化证据较强，运营复用部分成立，资本产品化尚未证明”。

中国头部企业已经形成建筑系统、产品矩阵、专利技术、制造自动化、数字平台和跨项目交付等可复用资产。中建海龙的系统化产品和多场景应用证明技术体系已经超越单项目方案；有利集团的大批量MiC交付、项目内重复模具、自动化生产和连续项目进一步提供运营复用证据。

但资本效率证据链仍不完整。中国建筑国际集团现金和Wind 投入资本回报率不能归因于MiC；有利集团虽然MiC订单和制造需求快速扩大，但同期仍出现集团亏损、核心净营运资金增加、新增工厂以及较高融资需求。两家公司均未披露能够将MiC外部收入、税后经营利润、净营运资金增加、资本开支和平均投入资本连续对应的业务数据。

因此，真正使产品化具有股东价值的证据，应表现为：跨项目复用率提高→单位一次性工程投入下降→兼容订单池扩大→项目贡献改善→营运资金强度稳定或下降→收入增长快于投入资本增长→正常化增量投入资本回报率和自由现金流持续改善。 第十四章只能把产品化视为尚待财务验证的增量价值来源，而不能预先给予平台型估值溢价。

数据与口径说明

1. Champion与Cavco的投入资本回报率为本报告研究代理，未完整重述商誉、非经营资产、租赁、零售及金融服务资产，不用于精确估值。
2. “经营活动现金流－物业厂房设备投入”为公开资料不足时的现金代理，不等于从税后经营利润出发的完整自由现金流。
3. 积水化学住宅公司和WillScot采用公司定义指标，业务范围及口径不同，不与研究代理值直接排名。
4. 中国建筑国际和有利集团的数据均为集团或公开分部口径，除非公司明确单列，不归属于MiC业务。
5. 有利集团营运资金代理未扣除全部应计费用、保留款和其他经营负债；净债务代理按有息借款减现金构造，仅用于方向性比较。

参考资料

102Champion Homes, Inc.：《Form 10-K for the fiscal year ended March 28, 2026》。收入、利润、现金流、资本开支及投入资本代理所需数据来自公司年报。

103Cavco Industries, Inc.：《Form 10-K for the fiscal year ended March 28, 2026》。收入、利润、现金流、资本开支及投入资本代理所需数据来自公司年报。

104积水化学：《FY2025财务业绩与FY2026经营计划》，2026年4月28日；《FY2026—FY2028中期经营计划》，2026年5月21日。

105WillScot Holdings Corporation：《2025年Form 10-K》；《2025年第四季度及全年业绩》，2026年2月19日。

106Wind金融终端，股票基本面数据，中国建筑国际（03311.HK），2021—2025财年标准化财务字段，查询日期2026年9月9日。Wind数据源于公司公开披露；空缺字段未按零处理。

107中国建筑国际集团有限公司：《2025年年报》，2026年4月29日。现金流量表及附注用于复核经营现金流、营运资金项目和物业厂房设备投入。

108有利集团有限公司：《2025／2026年度年报》，2026年7月16日。五年财务摘要、合并报表、分部资料和工厂披露用于计算收入、回报、现金及资本配置指标。

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第十四章　公开市场对标延伸：当前定价与隐含预期

本报告以一级市场和产业投资决策为主，本章属于公开市场对标延伸，不改变研究目的。第十一至十三章已经完成估值前最重要的三项工作：识别MiC价值进入哪个经营主体及上市公司，检验MiC业务达到多大规模才具有集团财务重要性，并判断增长能否进一步形成自由现金流和投入资本回报。现有证据显示，中国建筑国际和有利集团均可承载MiC产业价值，但二者都没有单列MiC完整损益、投入资本和自由现金流。因此，本章只作估值架构参照，不对中建海龙或有利华单独赋予估值倍数，也不输出目标价；分析重点是从上市集团当前定价出发，判断市场是否已经要求MiC兑现超出前文证据的增长、利润和资本效率改善。

本章统一采用2026年9月9日最近一个完整交易日作为估值基准日，并使用收盘口径而非盘中快照。公开历史行情显示，中国建筑国际当日收盘价为8.61港元、成交量约1,318万股；个别地区镜像存在0.01港元显示差异，不影响估值判断。有利集团截至同日名义报价为0.505港元，公开行情显示无有效成交量，因此本文只将其作为低流动状态下的名义估值参考，不把当日价格视为充分的连续价格发现。¹⁰⁹

14.1　当前定价：市场分别给了两家公司什么价格

中国建筑国际已发行股份约52.82亿股，按9月9日收盘价8.61港元计算，股权市值约454.8亿港元。2026年上半年集团收入438.84亿元人民币，同比下降22.5%；归属于公司股东的利润43.30亿元人民币，同比下降17.7%；毛利率由15.0%升至18.6%，经营活动现金流净额由上年同期1.59亿元人民币增至37.96亿元人民币。期末归属于公司股东的权益为732.36亿元人民币，每股净资产15.63元人民币；银行借款、公司债券、同系附属公司贷款等有息负债合计约920.06亿元人民币，扣除现金后净债务约541.34亿元人民币，集团披露的净借贷比率为64.5%。¹¹⁰

按2025年全年每股盈利1.64元人民币，扣除2025年上半年1.0143元并加入2026年上半年0.8197元，过去十二个月每股盈利代理为1.4454元人民币。2026年9月9日人民币汇率中间价为1港元兑0.86418元人民币，即1元人民币约兑1.1572港元；由此折算的过去十二个月每股盈利约1.67港元，8.61港元收盘价对应市盈率约5.15倍。按同一汇率折算2026年中期每股净资产，市净率约0.47倍。Wind的历史估值数据也显示，当前市盈率约处于过去三年38%分位、过去五年24%分位，属于历史中低区间。¹⁰⁹¹¹¹

有利集团已发行股份约4.38亿股，按0.505港元计算，股权市值约2.21亿港元。集团2025／2026财年收入109.22亿港元，归母亏损约2.04亿港元；年末现金及银行结余约11.29亿港元，借款约32.09亿港元，简化净借款约20.80亿港元。按这一口径计算，企业价值约23.01亿港元，相当于年度收入的约0.21倍。每股账面净值约2.815港元，名义报价对应市净率约0.18倍；由于大量交易日无成交，历史市净率分位的价格发现意义弱于高流动性股票。¹⁰⁹¹¹²

两家公司当前定价反映的是不同问题。中国建筑国际的低市盈率不仅可能包含市场对新增业务价值的忽视，也包含大型工程集团资产负债表、项目周期和现金转换的折价；有利集团的低市净率则同时反映持续亏损、净借款、新工厂投入、项目执行和交易流动性风险。因而，低估值只能构成进一步分析的起点，不能直接构成“MiC价值被低估”的结论。

14.2　集团估值状态：历史倍数、债务现金与股息的交叉检查

对中国建筑国际，本章以当前滚动十二个月盈利和自身历史估值形成历史市盈率倍数映射，而不是公司内在价值或MiC独立价值。滚动十二个月 每股收益约1.4454元人民币，按2026年9月9日港元兑人民币中间价折算约1.673港元。Wind过去五年市盈率 20%—80%分位约4.88—6.12倍，对应机械价格映射约8.16—10.24港元。当前收盘价格处在这一常见历史区间附近，说明估值倍数没有显著脱离自身历史状态；但历史倍数本身已经包含市场过去对MiC、科技业务、香港建设周期、资产负债表、利率和股息等因素的综合预期，因此不能据此拆出“MiC价值为零”。¹⁰⁹¹¹¹

债务和现金提供第二层交叉检查。按2026年中期净债务、永续资本证券和非控股权益调整，并以滚动十二个月税前利润加财务费用构造EBIT代理，中国建筑国际EV/EBIT代理约7.7倍。2025年集团经营活动现金流10.53亿元人民币、物业、厂房及设备资本开支约9.69亿元，两者之差约0.84亿元；该指标统一称为经营现金流减物业、厂房及设备资本开支代理，不等于企业自由现金流。¹¹⁰¹¹³

此外，中国建筑国际2025年全年派息0.625港元/股，按8.61港元价格对应历史股息率约7.26%。这说明当前集团定价同时受到盈利和股息的支撑；股息可持续性仍取决于现金转换和资产负债表。

Wind一致预期因本次提取缺少参与机构数和最新预测日期，不进入正式估值输入，仅在底稿保留为辅助观察。

对有利集团，亏损期不使用任意市盈率倍数构造恢复性价值。2022—2024年曾实现小幅正利润，只能说明当前亏损不是长期不变的历史常态；由于净债务、订单结构和新厂投入已经改变，本报告不再采用“历史利润×7—9倍市盈率”生成0.99—1.27港元估值区间。0.20x和0.30倍 市净率对应约0.56和0.84港元，也只属于账面价值倍数映射，不代表合理价值、目标价或安全边际。

14.3　MiC隐含预期：当前价格究竟要求MiC做到什么

对中国建筑国际，当前股价不能解释为“MiC尚未计价”。MiC业务、新型建筑工业化和科技业务已经进入公司公开披露和市场信息集。当前能够观察到的是：集团滚动十二个月 市盈率约5.15倍、市净率约0.48倍，仍处自身历史中低倍数区域；公开可观察的卖方框架也主要从集团订单、香港基建、地域结构和股息等因素估值，并未把MiC单独拆成分部加总估值或给予平台倍数。因此，本报告只能判断当前无法识别独立MiC资本化溢价，不能判断MiC价值为零或完全未被市场计价。

第十二章显示，MiC独立收入尚未穿透；在项目贡献率20%、满产固定负担10%的研究情景下，要形成相当于集团归母利润1%的税后经营贡献，需要约11.41亿—34.24亿元人民币外部收入，并且门槛对项目贡献和固定负担高度敏感。第十三章同时表明资本产品化尚未获得MiC独立投入资本回报率和自由现金流证据。因此，当前市场没有给予可辨识的平台型溢价，与现有财务证据并不矛盾。

有利集团同样不能解释为“市场还没有看到MiC”。公司已经披露MiC订单在楼宇业务中的核心地位、惠州工厂满负荷和新增产能，因此MiC是当前企业经营状态的一部分。约0.18倍市净率反映的是在MiC订单暴露很高的同时，集团仍面临亏损、净债务、营运资金、新厂投入和极低流动性。潜在的估值错配不是简单的信息差，而是转换率判断差：市场对MiC订单转化为正常化利润、经营现金和新增资本回报的概率和幅度给出了多低的隐含判断。

14.4　MiC公开证据与资本化状态是否匹配

由此，第四项投资命题应表述为：产业价值到普通股价值存在多级转换节点，但当前不能把这种损耗压缩为单一折价率。低估值也不能自动解释为MiC被低估。

14.5　估值状态与验证条件

对中国建筑国际，历史市盈率 4.88—6.12倍对应的8.16—10.24港元只保留为估值状态参照，不作为目标价、安全边际或固定买入区间。投资判断升级应同时满足：MiC外部收入开始稳定穿透；同工作范围项目贡献被企业数据验证；现金转换没有因合同资产、应收和资本开支同比例恶化；MiC增量资本回报出现可观察改善；集团整体盈利和现金基本盘没有明显恶化。若估值倍数明显扩张而这些证据没有同步改善，则市场对MiC及科技业务的乐观预期可能先于财务兑现。

有利集团取消0.50、0.56和0.84港元等固定价格线作为正文投资纪律。更重要的验证条件是：正常化经营利润持续转正；经营活动现金流跨多个报告期保持正向；核心净营运资金/收入稳定或下降；新增工厂和惠州产线在锚定项目后仍有可持续利用与回报；净债务稳定或下降。价格只作为这些基本面证据的结果变量。

流动性本身是有利集团估值的一部分。其大量交易日无成交，账面折价并不意味着投资者能够按同一价格完成建仓或退出。因此，当前更适合的研究定位是：中国建筑国际为“可积极研究”，有利集团为“等待验证”；二者均不是买入评级。

数据与口径说明

1. 本章价格、股本、市值及Wind估值分位均为2026年9月9日查询时点数据；价格变化后，机械估值带和投资定位需要同步更新。
2. 中国建筑国际过去十二个月盈利由2025年全年减2025年上半年、再加2026年上半年构造；企业价值／息税前利润以同一方法构造息税前利润代理，企业价值加入净债务、永续资本证券和非控股权益。该指标用于集团估值交叉检查，不是公司披露口径。
3. 中国建筑国际市净率约0.47倍按2026年中期每股净资产及估值日汇率计算；Wind市净率（最近一期）为0.5331倍，因数据供应商账面价值和更新口径不同，本章不混用两者。
4. 2025年经营现金流减物业、厂房及设备资本开支代理为“经营活动现金流－物业、厂房及设备投入”，未扣除所有增长投资、租赁本金或收购，也未调整工程回款的年度波动，仅用于现金质量交叉检查。
5. 第十二章不再保留缺少逐项目合同范围、剩余履约和收入确认依据的有利集团年度MiC收入情景；估值层只使用可核验订单证据和反向经营贡献压力测试。
6. 中国建筑国际和有利集团的存量MiC经营结果已经包含在集团财务中。本章只讨论相对于集团基准情景的增量价值，不采用“集团整体价值＋全部MiC价值”的重复计价方法。
7. 国际案例只用于估值架构、商业模式与资本回报的边界检查，不作为中国永久MiC的目标倍数、利润率或投入资本回报率。

参考资料

109Wind金融终端，中国建筑国际（03311.HK）和有利集团（00406.HK）行情、估值、历史分位及日线数据，查询日期2026年9月9日；中国建筑国际2026年9月9日EOD收盘价以Investing.com香港站历史行情交叉核验为8.61港元、成交量约1,318万股：https://hk.investing.com/equities/china-state-co-historical-data 。有利集团0.505港元名义报价及无有效成交量状态由雪球/公开行情交叉核验：https://xueqiu.com/S/00406 。Wind未返回有利集团可用的一致预期，也未返回中国建筑国际一致预期的参与机构数和最新预测日期；空缺字段未按零处理。

110中国建筑国际集团有限公司：《2026年中期业绩公告》，2026年8月25日。收入、利润、每股盈利、每股净资产、资产负债表、经营现金流及净借贷比率用于本章计算。

111中国外汇交易中心：《2026年9月9日人民币汇率中间价》，新华社受权发布，2026年9月9日。港元兑人民币中间价为0.86418。

112有利集团有限公司：《2025／2026年度年报》，2026年7月16日。集团损益、现金、借款、净资产、项目表现及新工厂信息用于本章计算。

113中国建筑国际集团有限公司：《2025年业绩公告》，2026年3月26日；本报告《本报告第十三章《资本效率、现金质量与产品化验证》》。2025年经营活动现金流和物业、厂房及设备投入用于“经营现金流减PPE资本开支代理”检查，该指标不等同企业自由现金流。

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第十五章　公开市场对标延伸：投资判断、验证条件与失效机制

15.1　总体判断

前十四章已经将永久性三维体积式模块化集成建筑（MiC）从真实项目需求、合同工作范围、项目直接成本、工厂经济性、上市集团归属、现金和资本效率一直追踪至市场定价。结论并不是“MiC增长，因此相关股票值得投资”，而是：产业机会已经成立，价值捕获机制可以识别，但中国公开市场仍没有标的同时满足MiC业务财务可穿透、正常化现金回报可核、增量投入资本回报率可验证且当前价格具有充分安全边际。

四项投资命题的证据程度并不相同。I-H1部分成立：中国建筑国际产业和技术暴露强，但MiC独立盈利暴露尚未穿透；有利集团MiC订单暴露已经进入集团财务量级，但年度MiC收入、正常化利润和现金方向仍未独立披露。I-H2尚未证明：订单—产能约束已经进入企业经营，但没有证据证明高层混凝土有效产能稀缺已经持续转化为价格、项目贡献、现金和增量资本回报。I-H3表现为技术产品化证据较强、运营复用部分成立、资本产品化尚未证明。I-H4的多级转换机制成立，但产业价值到证券价值的损耗尚不能压缩为单一折价率。^114115116

第十四章进一步表明，MiC已经进入两家公司的公开信息和经营叙事，因此不能再把它描述为“市场尚未看到的期权”。当前更准确的问题是：市场是否对“MiC订单和技术能力转化为利润、现金和资本回报”的概率和幅度给出了过高或过低的隐含判断。中国建筑国际当前集团估值中尚无法识别独立MiC平台型资本化溢价；有利集团则是在MiC订单暴露已经较高的情况下仍处于困境折价。¹¹⁷

因此，本章继续使用“可积极研究”和“等待验证”等研究定位，不使用买入、卖出或目标价。研究定位反映截至2026年9月9日的证据与估值状态，不是永久评级；若未来更新估值观察日，应同步更新价格、汇率和估值倍数。

15.2　四项投资命题的最终状态

投资命题	当前判断	最强支持证据	仍缺少的证据	投资含义
I-H1：MiC产业/订单暴露高于可识别盈利暴露	部分成立	中国建筑国际产业与技术暴露强但MiC独立财务未穿透；有利集团MiC订单已进入集团量级但独立盈利未披露	MiC外部收入、税后经营利润、现金和投入资本同口径数据	不能从项目数量、模块量或订单额直接推上市公司盈利弹性
I-H2：高层混凝土MiC有效产能稀缺已经进入头部企业财务回报	尚未证明；经营层已有支持	大湾区项目池对混凝土供应能力的静态压力较高；有利订单超过既有工厂能力并扩产	稀缺是否带来价格、正项目贡献、现金和增量投入资本回报率	“订单—产能约束”成立不等于“稀缺资产获得超额回报”
I-H3：产品化已经形成可观察的资本效率改善	技术产品化证据较强，运营复用部分成立，资本产品化尚未证明	中建海龙系统化产品和多场景应用；有利连续批量交付、重复模具、自动化和数字平台	单位一次性工程成本、跨项目复用率、MiC独立净营运资金增加、资本开支、增量投入资本回报率和自由现金流	产品体系可作为未来回报来源，但当前不应预先给予平台型资本溢价
I-H4：产业价值到证券价值存在多级转换损耗	机制成立，整体幅度不能压缩为单一折价率	合同范围、内部交易、固定成本、净营运资金、资本开支、并表/合营、普通股归属和市场定价均形成转换节点	缺少同一MiC业务从收入到股东自由现金流的完整连续序列	应逐层设置门槛，不应用项目总投资乘统一折价率估证券价值

四项命题共同说明，真正需要证券投资者验证的不是“MiC是否增长”，而是增长能否依次形成可归属上市集团的外部收入、正项目贡献、正常化经营现金和高于资本成本的增量回报。

15.3　中国建筑国际：可积极研究，关键是证明MiC的集团财务重要性

中国建筑国际是当前公开市场中距离中建海龙MiC产业能力较近的上市载体。中建海龙体系中的核心控股与经营主体处于中国建筑国际全资控制范围，MiC设计、制造和交付能力原则上能够进入03311.HK合并报表；但品牌、经营法人和会计收入并不是同一层级，集团内部模块供货还需要抵销。因此，权益路径较清楚并不意味着MiC外部收入、利润和现金已经清楚。¹¹⁴

第十二章的反向检验显示，在项目贡献率20%、满产固定负担10%的研究情景下，不同利用率对应形成相当于集团归母利润约1%的税后经营贡献所需MiC外部收入约11.41亿—34.24亿元人民币。该区间只是一个条件情景切片；更完整的二维敏感性已经说明，财务重要性门槛会随项目贡献率和固定负担显著变化，不能将11.41亿—34.24亿元视为企业真实或唯一门槛。¹¹⁵

第十四章显示，按2026年9月9日完整交易日口径，中国建筑国际滚动十二个月 市盈率约5.15倍、市净率约0.48倍，处于自身历史中低倍数区域。当前集团估值中尚无法识别独立MiC平台型资本化溢价，但这不意味着MiC完全未被市场计价；MiC、新型建筑工业化和科技业务已经属于公开信息。当前更重要的是判断未来MiC财务穿透是否形成超出市场现有隐含预期的新证据。¹¹⁷

中国建筑国际当前最值得跟踪的催化剂不是技术奖项或新增示范项目，而是财务穿透和资本效率证据：MiC外部合同和收入开始可识别，集团内部供货与外部交易能够区分，连续项目形成正贡献，现金改善与资本开支能够勾稽。若估值倍数明显扩张而上述财务证据没有同步改善，则市场对MiC及科技业务的乐观预期可能已经先于财务兑现，安全边际随之下降。

15.4　有利集团：等待验证，关键是把已重要的MiC订单转成利润和现金

有利集团的MiC暴露已经不仅是产业层概念。集团内有利建筑承担对外建造业务，有利华及相关制造主体承担模块和预制产品生产，核心主体均由上市公司全资控制；集团内部制造销售在合并层抵销。因此，有利的投资问题不是“是否有MiC业务”，而是已经达到集团量级的MiC订单能否通过正常化项目利润、营运资金管理和新厂跨项目复用，转化为普通股股东能够获得的现金和资本回报。¹¹⁴

第十二章已经核验，2024/25财年有利集团新取得3个MiC楼宇项目，合同额合计约112.51亿港元，约占集团当年新签合同71.4%；公司后续又披露多数楼宇合同属于MiC、惠州工厂满负荷并扩充产能。这些数据足以证明MiC订单暴露已经进入集团财务量级，但MiC楼宇总承建合同额不能等同于MiC外部收入，年度MiC收入、项目利润和内部制造价值仍需进一步拆分。¹¹⁵

第十三章同时显示，有利集团收入由2022财年的67.33亿港元增至2026财年的109.22亿港元，而2026财年归母亏损约2.04亿港元；核心净营运资金代理增加、简化净债务上升，新工厂和产线调整又继续吸收资本。由此可以确认“订单扩大—产能扩张”已经进入经营，但尚不能确认“订单扩大—正常化利润—现金—投入资本回报率”的转换已经完成。¹¹⁶

第十四章显示，2026年9月9日有利集团名义报价约0.505港元、市净率约0.18倍，但当日缺乏实际成交，且历史交易深度极低。MiC已经进入核心经营，因此当前困境折价不能解释为市场没有看到MiC；更合理的理解是，市场对MiC订单转化为正常化利润、经营现金和新增资本回报给予较低置信度。低估值是否构成投资机会，还受到净债务和交易可执行性的显著约束。¹¹⁷

有利集团的催化剂必须同时包含利润、现金和资本纪律。大型MiC合同、新增模块量和新工厂投产只能证明业务活动增加；只有旧项目损失收敛、新项目贡献为正、经营活动现金流持续改善、净营运资金强度稳定或下降，并且新增产能在锚定项目结束后仍可被其他订单复用，才能构成困境修复质量提升。若股价和估值倍数先于这些财务指标明显修复，研究定位不应因价格上涨自动升级。

15.5　整篇报告的投资结论

第一，永久MiC产业机会已经成立，但其经济优势具有场景和订单条件。它更适合工期确定性价值高、设计与产品重复度较强、订单可以形成连续制造需求且供应体系能够匹配的项目，并非在所有建筑中普遍优于传统建造。

第二，企业层真正稀缺的不是单纯模块产能，而是把真实需求、正项目贡献、可复用建筑系统、连续排产和资本纪律组织在同一经营体系中的能力。第十三章表明，技术产品化已经出现较强证据，运营复用部分成立，但资本产品化仍未得到MiC独立财务数据证明。

第三，证券投资还需要完成最后一层转换。中国建筑国际属于“可积极研究”：产业能力和权益路径较清楚，当前集团估值中尚无法识别独立MiC平台型资本化溢价，但真正的升级证据仍是财务重要性、现金和增量资本回报。有利集团属于“等待验证”：MiC订单暴露已经达到集团量级，但亏损、净营运资金、净债务、新厂回报和极低流动性仍使“低估值”与“可投资”之间存在明显距离。

中集集团和中国建筑继续作为产业组织、战略能力和间接权益案例跟踪，但在MiC经营主体、独立财务和可归属资本回报进一步披露前，不进入本报告核心证券估值对象。

整篇报告最终得到的判断是：

永久MiC当前最稀缺的不是单纯模块产能，而是将真实需求、正项目贡献、可复用系统、连续排产和现金回报组织在同一个可投资主体中的能力。只有当这种能力形成高于资本成本的持续回报，且市场价格尚未充分预付时，产业机会才真正转化为股东投资机会。

数据与口径说明

1. 本章研究定位以2026年9月9日完整交易日及当时可取得的公开资料为基础；若改变估值观察日，收盘价、汇率、市盈率/市净率及历史估值分位必须同步更新。
2. “可积极研究”“等待验证”等属于研究流程分类，不构成证券买卖、目标价或具体交易建议。
3. 中国建筑国际和有利集团均未单列完整MiC收入、税后经营利润、投入资本和自由现金流。中国建筑国际11.41亿—34.24亿元只是在20%项目贡献率、10%满产固定负担研究情景下的条件门槛；有利集团不再使用缺少逐项目穿透依据的年度MiC收入情景。
4. 有利集团112.51亿港元数据属于MiC楼宇项目总承建订单层证据，不等于112.51亿港元MiC外部收入。
5. 国际产品化制造、系统平台和模块租赁案例只用于判断商业模式与资本效率机制，不作为中国永久MiC直接估值可比组。

参考资料

114本报告第十一章“可投资主体与权益归属”。该章完成经营法人、并表方式、内部交易和上市权益归属识别。

115本报告第十二章“从项目池到上市公司财务”。该章对中国建筑国际采用条件性反向门槛，对有利集团确认MiC订单层财务重要性，并将未完成逐项目穿透的年度收入情景降级。

116本报告第十三章“资本效率、现金质量与产品化验证”。该章将产品化拆为技术产品化、运营复用和资本产品化，并核对集团现金、NWC、Capex和资本效率边界。

117本报告第十四章“公开市场对标延伸：当前定价与隐含预期”。该章将“MiC未计价”修正为“当前无法识别独立MiC资本化溢价”，并将有利集团固定PB价格区间降级为数学映射。

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附录

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附录A　项目数据库方法与统计口径

A.1 数据库范围

本研究建立中国内地永久性核心项目样本与香港广义MiC观察样本，用于分析时间趋势、区域集中、应用场景、结构路线、供应商覆盖和建设状态。为避免项目层商业信息被反向识别，附录不展示完整底层项目清单及绝对样本量。

样本来源包括政府及监管机构项目页面、香港建造业议会、企业公开资料、公开招投标与项目报道，并在内部研究阶段进行去重、状态和口径标准化。对公开资料无法确认的属性，不作强行补全。

A.2 原始数据标准化

统计前统一执行：

• 状态和企业名称去除首尾空格；
• 香港“钢MiC”“钢 MiC”统一为钢结构；
• “混合”“钢+砼”统一为混合路线；
• 空白模块数量按未披露处理，不按0处理；
• 项目总建筑面积不视为MiC实施面积；
• 企业品牌归并只服务项目覆盖统计，不替代法人和权益分析。

A.3 核心与广义观察样本统计

经标准化、去重和脱敏后的项目样本显示：近两年新增项目约占存量样本四成；2024年以来广东和北京合计占新增项目75.6%，按已披露模块量约占85.1%；住宅/保障房约占内地已披露模块量60.7%。

这些比例用于说明时间、区域和场景集中度，不等同于全国市场份额或企业收入。

A.4 建设中技术路线

建设中项目的路线结构显示：内地已披露模块中混凝土约占85%；香港技术路线明确的建设中模块中混凝土约占80%。因此当前现实制造负荷明显向混凝土住宅与公共住房大项目倾斜。

A.5 三地混凝土项目池

香港、广州和深圳的建设中项目形成十万级模块池，其中可识别混凝土模块接近10万个量级。该项目池包含临时或过渡型邻接需求，仅用于静态供应链压力测试，不作为年度新增需求、剩余订单或永久性核心市场规模。

A.6 供应能力参照

公开来源台账可直接识别的广东基地子集约为12.5万—13.5万个模块/年，但该数值仅为可核验证据下限，不代表广东行业总产能。名义能力还需经过产品适配、项目经验、认证、排产、场地和工时约束，才能转化为有效供给。

公开研究可进一步按“有高层项目经验的能力”“有模块项目经验的能力”“潜在供应能力”分层。不同层级不能直接与建设中项目池相除形成企业利用率，因为技术路线、订单占用、产品高度和认证状态均存在差异。

A.7 政策需求转换

政策数据统一分为：

政策/项目明确事实 → 本报告直接计算 → 研究情景。

凡引入面积/模块、模块/户、采用率和释放率等额外参数，均属于研究情景。

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附录B　公开合同案例与合同边界

B.1　公开合同案例的金额层级

合同研究仅采用公开可核验案例，并坚持区分：项目总投资、企业合同额、模块产品供应金额、会计收入与现金回款。

B.2　公开工作范围案例

公开案例	可核验工作范围	研究用途
广州公开模块化建筑造价案例	模块产品价格中分列结构、装饰、机电、运输及其他费用	观察甲方采购价格随产品配置和运输条件变化
某公开模块化建筑采购公告	模块化生产与模块化安装分列；生产包含深化、采购加工、工厂集成、检验、包装和运输，安装包含吊装、连接、调试、验收和质保	证明“产品供应”和“现场安装”可以形成不同合同边界
香港SS N520	公开供货合同，建造并运送多个地盘所需住宅MiC模块	说明场外制造价值可以从现场总包工程中单独采购
香港政府MiC付款框架	4%/8%/8%/35%/25%/20%里程碑计量	说明付款认证可前移，但不等于现金到账或收入确认

B.3　公开价格的使用原则

广州造价信息可用于分析同一官方口径下不同案例的价格构成，但仍不能代表企业实际成交价、实际采购成本或行业均价。本报告不设置“中国MiC平均模块价格”。

跨项目价格比较至少统一四项条件：结构路线、模块集成范围、运输/安装责任、计量分母。无法统一时只做案例解释，不做利润率推断。

B.4　付款与收入确认

香港政府符合条件的MiC资本工程合同标准付款里程碑为4% / 8% / 8% / 35% / 25% / 20%。这是付款计量框架，不等于现金到账比例，也不等于会计收入确认比例。

附录C　单位经济性模型与公开成本框架

C.1　公开版成本树

项目直接成本 = 材料与部品 + 直接加工与制造 + 项目一次性工程成本摊销 + 包装物流 + 吊装安装与接驳调试 + 返工质保及其他直接履约费用

工厂固定人工、厂房设备折旧、固定维护、基础固定能耗和工厂管理不在项目层重复扣除，由第九章作为期间固定成本统一处理。

C.2　标准化价格—贡献模型

本报告统一以10,000元/立方米作为研究情景收入：

目标项目贡献率	标准化收入	项目贡献	直接成本上限
10%	10,000	1,000	9,000
20%	10,000	2,000	8,000
30%	10,000	3,000	7,000

上述数字仅用于展示项目贡献率与成本门槛的数学关系，不构成报价建议、行业均价或企业利润率。

C.3　广州公开案例揭示的主要成本驱动

广州公开造价案例表明，项目采购价格至少受四类因素共同驱动：结构体系与材料强度、装修机电集成范围、运输距离与超宽超限条件、项目专项设计与工程准备。其中运输费用即使在较短距离下也可能因车辆、路线和超限条件保持较高水平，因此不能使用简单的“元/公里”线性模型。

C.4　敏感性顺序

单位经济性按以下顺序进行敏感性测试：①合同工作范围变化；②有效重复数量与一次性工程投入摊销；③物流与安装；④主要材料价格；⑤返工和质保；⑥工厂固定成本吸收。企业实际测算应代入自身采购、人工、工艺和项目数据。

C.5　一次性工程成本

单位一次性工程成本 = 项目一次性工程成本 ÷ 工程复用族有效重复数量

项目总模块数不能直接作为一次性工程投入摊销分母。真正有效的分母，应由共享设计、节点、工装、样板、认证和首次生产准备的工程复用族确定。

附录D　工厂经济性模型参数与情景

D.1 盈亏平衡

P = R₀ × (u × m − f)
u* = f / m

其中R₀为满产收入，u为利用率，m为项目贡献率，f为固定成本/满产收入。

m=10%、20%、30%均为纯研究情景。

D.2 基准矩阵

满产收入100、固定成本10：

利用率	m=10%	m=20%	m=30%
40%	-6	-2	2
50%	-5	0	5
60%	-4	2	8
70%	-3	4	11
80%	-2	6	14
90%	-1	8	17

D.3 排产

相同60%年度利用率：

• 平稳生产：营业利润2.00
• 前期空档、后期赶工：1.50
• 交付后移：1.50

收入按交付量简化计入，不代表会计收入确认。

D.4 稳态净营运资金与现金

情景	稳态净营运资金
正常30天库存	8.24
90天库存	14.65
90天库存＋预收6	8.65
80%利用率正常周转	10.98

工厂层现金流代理＝工厂税后经营利润＋折旧摊销－工厂资本开支－净营运资金增加。

对应过渡年度结果：

• 正常：1.50
• 逐步积压：-4.91
• 积压＋预付款：1.09
• 逐步增产：0.25

该指标不是企业自由现金流。

D.5 资本配置

方案	资本开支	新增折旧	新增现金性固定费用	新增固定负担
A 现有工厂	0	0	0	0
B 租赁配置	4.00	0.40	0.80	1.20
C 技改扩线	12.00	1.20	0.60	1.80
D 新建基地	18.00	1.80	3.20	5.00

新增资本性设备按10年直线折旧、零残值，仅为研究参数。

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附录E　国际案例财务底表与比较边界

E.1 Champion Homes与Cavco Industries

指标	Champion Homes 2026财年	Cavco Industries 2026财年
收入	26.64亿美元	22.45亿美元
营业利润率	9.5%	10.2%
税后经营利润率代理	7.5%	7.9%
投入资本周转率代理	2.52倍	2.85倍
投入资本回报率代理	18.8%	22.6%
物业、厂房及设备资本开支/收入	1.3%	1.6%
经营活动现金流－物业、厂房及设备资本开支代理/收入	10.1%	10.3%

两家公司主要为HUD Code manufactured housing及相关业务，不是中国高层永久MiC直接可比公司。

来源： - Champion Homes 2026财年 Form 10-K: https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/90896/000119312526239333/sky-20260328.htm - Cavco Industries 2026财年 Form 10-K: https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/278166/000162828026037782/cvco-20260328.htm

E.2 Sekisui Heim / 积水化学住宅公司

2025财年：

• 收入5,362亿日元
• 营业利润372亿日元
• 营业利润率6.9%
• 公司披露投入资本回报率 12.7%

2022财年→2025财年：

• 营业利润率6.1%→6.9%
• 投入资本回报率 14.4%→12.7%

住宅公司包含新建住房、改造、房地产和住宅服务，不可把12.7%解释为模块工厂投入资本回报率。

来源： - https://www.sekisuichemical.com/ir/pdf/event/20260428kge.pdf - https://www.sekisuichemical.com/ir/pdf/event/20260521kge.pdf

E.3 WillScot

2025：

• 收入22.81亿美元
• 平均投入资本约31.42亿美元
• 调整后税后收益4.64亿美元
• 调整后税后收益率约20.4%
• 收入/平均投入资本约0.73倍
• 公司披露投入资本回报率 14.8%
• 调整后自由现金流率21.4%
• 净资本开支/收入约12.0%

WillScot是资产留表、多期出租的模块租赁模式，不能用于校准永久MiC制造销售的利润率、投入资本回报率或估值倍数。

来源： - https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1647088/000164708826000011/wsc-20251231.htm - https://investors.willscot.com/news-releases/news-release-details/willscot-reports-fourth-quarter-and-full-year-2025-results-and

E.4 比较边界

案例	可用于	不可用于
Champion/Cavco	产品化制造、高周转财务指纹	直接套中国MiC利润率、投入资本回报率或估值倍数
Sekisui Heim	系统平台与客户关系复用	把住宅公司投入资本回报率当模块工厂投入资本回报率
WillScot	物理资产多期复用	用租赁高利润/自由现金流校准永久制造

国际案例只提供商业模式与财务机制参照，不组成中国永久MiC直接估值可比组。

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